Over bestuursrechtelijke regels bij het gebruik van een woning (een pleidooi voor een bestuursrechtelijke check bij aankoop), het besluit schuldhulpverlening en huur en fietsparkeerverboden.
Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat – wanneer de schuld niet is gemeld – een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen.
Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur (“AirBnB”) of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak.
Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren.
Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp.
Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen.
Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiële gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag.
Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is?
Op 13 juli 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een nieuw bestemmingsplan voor het Museumkwartier en de Valeriusbuurt in Amsterdam-Zuid vastgesteld. Dit bestemmingsplan “Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022” is het product van een al langer gaande discussie over de zogenoemde “bouwwoede” in dit deel van de stad en zorgt voor significante beperkingen van de (ver)bouwmogelijkheden van panden en percelen.
Belangrijkste wijzigingen
Uit het plan volgt dat, om de bouwdynamiek in deze buurt te beperken, er voor is gekozen een conserverend bestemmingsplan op te stellen, met als gevolg dat er minder ruime uitbreidings- en wijzigingsmogelijheden in het plan zijn opgenomen. De meest in het oog springende wijzigingen lijken op dit moment te zijn dat dakopbouwen niet meer toegestaan zijn en (nieuwe) uitbouwen een stuk beperkter. Daarbij wordt genoemd dat “[d]e gebruiksmogelijkheden van panden met een niet-woonfunctie meer in overeenstemming [worden] gebracht met het bestaande gebruik van deze panden.” Dat zou er kort gezegd op neerkomen dat bestaand – doorgaans – commercieel of bedrijfsmatig gebruik positief wordt bestemd, maar een breder gebruik dat in het voorgaand bestemmingsplan mogelijk was, niet meer is toegelaten.
Beroepsmogelijkheden
Het nieuwe plan zal kort gezegd dus tot beperkingen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van veel gebouwen en percelen leiden in het plangebied. Of dat juridisch zuiver is, zal per geval moeten worden beoordeeld. Ons kantoor heeft al in een aantal gevallen geconstateerd dat bijvoorbeeld bestaande bouwmogelijkheden verdwijnen en daarmee rechten worden ingeperkt.
Er is aangekondigd dat het plan eind juli 2022 ter inzage gelegd zal worden. Vanaf het moment van de terinzagelegging kan binnen zes weken beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Sinds het zogenoemde “varkens in nood” arrest van het Europees Hof van Justitie kunnen alle belanghebbenden onder verwijzing naar het Verdrag van Aarhus beroep instellen, ook als zij in een eerdere fase geen zienswijze hebben ingediend bij de gemeenteraad.
Heeft het nieuwe bestemmingsplan gevolgen voor uw perceel en wilt u daartegen in beroep komen (of wilt u zich daar over laten informeren), dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op 0203032489 of via info@rubewijnveld.nl .
Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.
In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.
Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.
Het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ is op 24 december 2021 door de gemeenteraad van Amsterdam gepubliceerd. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het van de een op de andere dag voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel. Dit allemaal ter voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan wat binnen een jaar vastgesteld moet worden.
Het lijkt onrechtvaardig, maar de wet geeft deze mogelijkheid in beginsel wel aan gemeenten. In deze podcast bespreken we de consequenties van dit voorbereidingsbesluit, zowel voor gebruikers als voor eigenaars van het pand, en hoewel beperkt wat je er mogelijk nog tegen zou kunnen doen.
Voorbereidingsbesluit
Met een voorbereidingsbesluit kondigt een gemeenteraad aan dat een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is. In het bestemmingsplan zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden vastgelegd voor een bepaald gebied.
Een voorbereidingsbesluit geldt voor de duur van één jaar. Indien binnen dat jaar geen nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, komt het voorbereidingsbesluit te vervallen. Verlenging van een voorbereidingsbesluit is niet mogelijk.
In een voorbereidingsbesluit kan de gemeenteraad een aanhoudingsplicht opnemen voor omgevingsvergunningen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan maar niet in het nieuwe bestemmingsplan zullen passen. Tevens kan in een voorbereidingsbesluit een verbod op het wijzigen van het gebruik zonder ontheffing van het college van burgemeester en wethouders. Tegen een voorbereidingsbesluit staat geen rechtsmiddel open.
Doel van het voorbereidingsbesluit Centrum 2
Enkele jaren geleden heeft de gemeenteraad van Amsterdam al het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum’ vastgesteld. Daarop heeft de gemeenteraad het zogeheten paraplubestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum vastgesteld. Op grond van dat bestemmingsplan zijn specifieke toeristische functies, zoals souvenirwinkels, head-, seed-, grow-, en smartshops en geldwisselkantoren verboden, tenzij er ten aanzien van een specifiek adres een uitzondering in het bestemmingsplan is opgenomen.
Het tweede voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ dat op 24 december 2021 is bekend gemaakt, ziet heel specifiek op een aantal percelen in de binnenstad. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel.
Verbod op wijziging van gebruik
In artikel 3 van het voorbereidingsbesluit Winkeldiversiteit Centrum 2 is geregeld dat het ten aanzien van de 167 adressen verboden is om deze te gaan gebruiken in het bestemmingsplan specifieke bestemming. Kort en goed betekent dit, dat als er voor 24 december 2021 op een adres de specifieke bestemming ‘toeristenwinkel’ rustte en dat adres op het moment van publicatie van het voorbereidingsbesluit niet als zodanig in gebruik was, het verboden is om dat adres alsnog in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Als het adres ten tijde van publicatie in gebruik was als boekhandel, dan is het op grond van het voorbereidingsbesluit dus verboden om het adres in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Was datzelfde adres op het moment van publicatie wel in gebruik als souvenirwinkel, dan mag dat gebruik worden voortgezet.
De gemeenteraad geeft in de motivering van het voorbereidingsbesluit aan, dat de 167 adressen geen gebruik maakten van de specifieke bestemming, omdat deze op dat moment leeg stonden of een ander gebruik hadden. De adressen zijn volgens de gemeenteraad op de dag van de publicatie van het voorbereidingsbesluit nog gecontroleerd door handhavingsambtenaren.
De vraag kan echter gesteld worden of leegstand (zeker in tijden van corona) wel zo eenvoudig is vast te stellen. Nagenoeg alle vormen van detailhandel en horeca zijn immers wegens de lockdown gesloten voor het publiek. Veel ondernemers gebruiken de lockdown om hun zaak te verbouwen. In dat kader kan het dan ook voorkomen dat een pand tijdelijk leegstaat of dat de ramen zijn afgeplakt. Dat betekent echter niet dat het desbetreffende pand niet meer in gebruik is als bijvoorbeeld souvenirwinkel of café.
Conclusie
De gebruiksmogelijkheden van de panden die onder de reikwijdte van het voorbereidingsbesluit vallen worden daardoor aanzienlijk beperkt. Het voorbereidingsbesluit is in het geheim voorbereid. De eigenaren van de adressen en de ondernemers die op die adressen hun onderneming uitoefenen, zijn dan ook niet gekend bij de totstandkoming van het voorbereidingsbesluit en daarvan wellicht ook nog niet op de hoogte. Eigenaren van vastgoed en ondernemers in de binnenstad doen er dan ook verstandig aan om op korte termijn na te gaan of hun panden onder de werking van het voorbereidingsbesluit vallen.
Heeft u daar vragen over, dan kunt u contact met ons opnemen op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl
In deze aflevering van het Juridisch Café bespreken we de stikstofcrisis. Waarom is stikstof nu opeens een probleem? Stikstof zit toch immers gewoon in de lucht?
In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000 gebieden. Dit zijn natuurgebieden die op grond van de Habitatrichtlijn extra bescherming genieten. Dit betekent onder meer dat er, kort gezegd, een grens geldt voor de hoogte van de stikstofdepositie.
Stikstof ontstaat onder meer door bouwactiviteiten maar ook door landbouwactiviteiten. Veel bouwplannen zijn de afgelopen jaren in de prullenbak beland, omdat deze plannen een te hoge stikstofdepositie in Natura-2000 zouden veroorzaken.
Zijn grote infrastructurele projecten, met het oog op de stikstofuitstoot die zij veroorzaken, nog wel mogelijk? Kunnen landbouwbedrijven worden onteigend om zodoende een lagere stikstof uitstoot te realiseren?
We nemen de luisteraar deze aflevering mee langs de Habitatrichtlijn, een aantal uitspraken van de Raad van State, de invloed van het Europees recht en de problemen waarvoor Nederland staat.
We hadden een zomerstop, maar nu de vakantieperiode voorbij is zal onze podcast Het Juridisch Café weer periodiek verschijnen.
Inmiddels staat aflevering 6 over het houden van huisdieren en natuurlijk gedrag online. Ook dieren kennen immers rechten in Nederland. En dan met name op het punt van hoe zij worden gehouden.
Met een wetswijziging uit 2021 is in de Wet Dieren opgenomen dat dieren als zij worden gehouden natuurlijk gedrag moeten kunnen vertonen. Duidelijk is dat dit voor bijvoorbeeld veehouderijen geldt, maar hoe zit dat met huisdieren. Mag Pietje de kanarie nog wel in een kooi gehouden worden en moet Flappie het konijn kunnen graven?
In deze aflevering is Paula Sie – advocaat in Amsterdam – te gast in het Juridisch Café en praten wij over deze wijziging van de Wet Dieren om vervolgens ook nog wetgevingstechniek, de juridische gevolgen van de klimaatdiscussie en het consumeren van dierlijke producten in het algemeen mee te bespreken. Het bleef nog lang onrustig.
We verwelkomen in deze aflevering vriend van de show Martijn Alberts. Specialist in het huurrecht en graag geziene aanwezige op de vrijdagborrel. Martijn praat ons in deze podcast bij over de bevriezing van de huurprijs voor zowel sociale huurwoningen in 2021 als – in beperkte mate – vrije sector woningen voor 2021 en daarna. Ook stippen we kort het probleem van de kosten voor ontruiming aan. Want hoewel een oude volkswijsheid luidt, wie geen huur betaalt moet er uit is soms de vraag wie moet dat betalen?
Inmiddels alweer de vierde aflevering van onze podcast van het Juridisch Café staat online. In deze aflevering van het Juridisch Café bespreken wij de Shell-uitspraak van de rechtbank Den Haag. Op grond van deze uitspraak dient Royal Dutch Shell in 2030 zijn C02 emissie met 45% hebben verminderd ten opzichte van het jaar 2019. Een fikse kluit en dus een uitspraak met veel gevolgen.
Wij bespreken onder meer hoe de rechtbank tot deze uitspraak is gekomen, wat de eventuele gevolgen van deze uitspraak zijn voor Shell en of er hier sprake is van activistische rechtspraak.
In de derde aflevering van het Juridisch Café bespreken de heren de invloed van het verdrag van Aarhus en een recente uitspraak van het Hof van Justitie op procedures in het omgevingsrecht. Zo blijkt Nederland het verdrag toch niet goed geratificeerd te hebben. Er zijn ten onrechte hobbels die er voor zorgen dat een belanghebbende niet naar de rechter kan, terwijl het Verdrag van Aarhus dat wel garandeert. Ook wordt er door-gefilosofeerd over een mogelijke nieuwe inrichting van het bestuursrecht.
