Zorgplicht verhuurmakelaar bij hennephuur: belangrijke les uit recente zaak

Hoe ver reikt de zorgplicht van een verhuurmakelaar of verhuurbemiddelaar? Een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:2974) bevestigt dat makelaars en bemiddelaars een grote verantwoordelijkheid dragen bij het screenen van huurders. Dit is essentieel, omdat de gevolgen van een onbetrouwbare huurder desastreus kunnen zijn voor verhuurders.

Wat was er aan de hand?

Een verhuurder kreeg te maken met een huurder die zijn woning binnen drie maanden had omgebouwd tot een hennepkwekerij. De politie ontdekte de kwekerij, de burgemeester sloot de woning, en de huurder verdween met een huurachterstand. De schade aan de woning en inboedel was groot.

De verhuurmakelaar had de huurder niet financieel gescreend en stelde achteraf dat dit niet zijn taak was. De rechtbank oordeelde echter anders:

📌 Screening is een standaardtaak van een verhuurmakelaar – Zelfs zonder expliciete opdracht.

📌 Een makelaar moet alle redelijke maatregelen nemen om risico’s voor de verhuurder te beperken – Dit betekent in het algemeen dat minimaal identiteit, werkzaamheden en inkomen van de huurder geverifieerd moeten worden.

📌 Verkregen informatie kan aanleiding geven voor verder onderzoek – Er moet actief onderzoek worden gedaan naar de betrouwbaarheid van de huurder.

Wat betekent dit voor verhuurmakelaars, bemiddelaars en verhuurders?

Makelaars en verhuurbemiddelaars hebben een duidelijke zorgplicht tegenover de verhuurder en kunnen aansprakelijk worden gesteld als zij nalatig handelen met een schadevergoedingsplicht tot gevolg. Voor verhuurders is dit een waarschuwing: een slechte screening kan leiden tot forse financiële schade (zoals: gemiste huurinkomsten, schade aan de woning en inboedel en kosten voor verdere bijstand).

Beperk de risico’s en zorg in elk geval dat huurders grondig worden gescreend.

Heeft u vragen over de zorgplicht bij verhuur of juridische kwesties rondom huurders? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op via 020 – 3032486 of info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 5 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (II); de Hoge Raad

De Hoge Raad: splitsing van het huurverhogingsbedingen en een beding dat voorziet in een opslag van 3% is meestal niet oneerlijk.

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen over huurverhogingsbedingen bij woningverhuur in de vrije secto. De soep wordt door de Hoge Raad minder heet gegeten dan hij door de rechtbank (voorlopig) werd opgediend.

Als er bovenop de CPI (consumentprijsindex) ook een component is dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag van maximaal 3%, dan is het beding volgens de Hoge Raad in het algemeen niet oneerlijk.

Waar ging de zaak over?

De zaak draaide om een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector. In veel huurovereenkomsten is een clausule opgenomen die voorziet in een jaarlijkse huurverhoging op basis van de inflatie (CPI), aangevuld met een vaste of maximale opslag, bijvoorbeeld 3%.

De rechtbank Amsterdam had eerder geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% mogelijk in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit zou volgens de rechtbank kunnen betekenen dat dergelijke bedingen ongeldig zijn en alle verhogingen teruggedraaid moeten worden met (zeer) vergaande financiële gevolgen. Om hierover duidelijkheid te krijgen, stelde de rechtbank prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Deze vragen behandelden wij al eerder in een podcast van Het Juridisch Café en op onze website.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee afzonderlijke onderdelen:

Het indexatiebeding: Verhoging op basis van de consumentenprijsindex, bedoeld om inflatie te compenseren.
Het opslagbeding: Een extra jaarlijkse opslag, bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met kostenstijgingen en waardestijging van de woning.

Volgens de Hoge Raad hebben deze bedingen verschillende functies en moet oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch leiden tot oneerlijkheid van het andere.

De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Wel kunnen individuele omstandigheden dit oordeel veranderen.

De Hoge Raad geeft duidelijke richtlijnen over de gevolgen als een opslagbeding wél oneerlijk wordt bevonden:

Het heeft geen effect op de indexatie: Het indexatiebeding blijft in stand. Er wordt alleen een streep gezet door verhogingen op basis van het oneerlijke opslagbeding.
De terugvordering door huurders: Huurders kunnen te veel betaalde huur terugvorderen als de rechter het opslagbeding als oneerlijk beoordeelt.
Bij beëindiging van de huurovereenkomst: Als een huurder achterstallige huur heeft door een oneerlijk opslagbeding, moet de rechter zelf onderzoeken of dit ernstig genoeg is om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.

Conclusie

Na een periode van onzekerheid biedt deze uitspraak duidelijkheid voor verhuurders en huurders in de vrije sector. Naast de splitsing van het beding in een indexerings- en een opslagcomponent, volgt uit de uitspraak dat een redelijke opslag van bijvoorbeeld 3% niet snel als oneerlijk wordt gezien. Wel moeten rechters altijd naar de specifieke omstandigheden van het geval kijken zodat in een voorkomend geval een beding toch als oneerlijk kan worden gekwalificeerd.

Heeft u vragen over huurverhogingsbedingen of andere de juridische aspecten van huurovereenkomsten voor woonruimten of bedrijfsruimten? Neem gerust contact met ons op via 0203032489 of info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 4 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (I); de prejudiciële vragen

In een tussenvonnis van 11 januari 2024 heeft de Kantonrechter in Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de geldigheid van een huurverhogingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimten. Het beding in kwestie voorziet in een jaarlijkse verhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index (CPI). Naar aanleiding van eerdere uitspraken waarin een dergelijk beding werd vernietigd door kantonrechters vraagt deze kantonrechter zich af of dit soort bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Deze Europese Richtlijn beschermt consumenten tegen oneerlijke contractuele voorwaarden, en wat de juridische gevolgen zijn als het beding als oneerlijk wordt beschouwd.

Oneerlijk beding

Volgens de Kantonrechter voldoet het beding mogelijk niet aan de genoemde Europese richtlijn, met name wat betreft transparantie en objectiviteit. De vraag is of het huurverhogingsbeding in duidelijke en begrijpelijke taal is gesteld en of het voldoende objectief is. Het Hof van Justitie van de EU heeft in eerdere uitspraken strenge eisen gesteld aan prijswijzigingsbedingen, met als belangrijkste voorwaarden dat ze transparant moeten zijn en dat de wijze van aanpassing begrijpelijk moet zijn voor de huurder.

De Kantonrechter meent dat een huurprijsverhogingsbeding dat voorziet in een stijging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index vooralsnog oneerlijk is om de volgende redenen:

I. Een opslag boven het inflatiepercentage als zodanig kan reeds het evenwicht tussen partijen verstoren;

II. Een redelijke grond voor de opslag ontbreekt en bovendien is voor de huurder onduidelijk welke omstandigheden leiden tot welke opslag;

III. De huurder heeft geen reële mogelijkheid om over te stappen naar een andere leverancier van huurgenot.

Integrale vernietiging

Wanneer het beding oneerlijk is, rijst de vraag of het volledig vernietigd moet worden of slechts deels. De Kantonrechter vraagt de Hoge Raad of het redelijke deel van het beding, zoals de verhoging op basis van de inflatie (CPI), kan blijven bestaan, terwijl het deel dat als oneerlijk wordt beschouwd (de 3%-opslag), ongeldig verklaard wordt. Dit punt sluit aan bij eerdere uitspraken van het Hof van Justitie van de EU, die heeft aangegeven dat een rechter geen wijzigingen mag aanbrengen in een oneerlijk beding, omdat dit de afschrikkende werking van de Richtlijn zou ondermijnen.

Gevolgen voor betaalde huurverhogingen

De Kantonrechter vraagt ook wat de gevolgen zijn als een huurverhogingsbeding vanaf het begin ongeldig wordt verklaard. Betekent dit dat alle huurverhogingen vanaf de start van de huurovereenkomst moeten worden terugbetaald? En zo ja, ontstaat er dan een terugbetalingsplicht voor de verhuurder?

Verjaring

Een ander belangrijk punt is of de verhuurder zich kan beroepen op verjaring. Dit zou inhouden dat de vordering van de huurder om terugbetaling van ten onrechte betaalde huurverhogingen kan verjaren. De rechtbank wil weten of dit in lijn is met het beginsel van effectieve consumentenbescherming en of dit soort vorderingen mogelijk uitzonderingen op verjaring kennen.

Ambtshalve toetsing door de rechter

Ten slotte vraagt de Kantonrechter of rechters bij procedures over huurachterstanden ambtshalve moeten nagaan of huurders te veel hebben betaald op basis van een oneerlijk beding, en of dit per saldo moet worden verrekend met de vorderingen van de verhuurder. Dit is van belang voor procedures waarin een verhuurder betaling van huurachterstanden vordert, terwijl een huurder mogelijk recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur.

Vervolg

Als de Hoge Raad oordeelt dat dit soort bedingen oneerlijk zijn, kan dit grote gevolgen hebben voor de Nederlandse huurmarkt. Verhuurders zouden dan kunnen worden geconfronteerd met aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen, en het gebruik van huurverhogingsbedingen zoals deze zou aan strenge voorwaarden worden gebonden. Dit vonnis volgt op de bredere discussie over de bescherming van huurders tegen buitensporige huurverhogingen, en de uitkomst van de prejudiciële vragen zal belangrijke jurisprudentie vormen voor toekomstige zaken.

In afwachting van de beantwoording van deze vragen door de Hoge Raad, blijft het onzeker hoe de Nederlandse rechtspraak deze kwestie verder zal behandelen. Het resultaat kan echter verstrekkende gevolgen hebben voor zowel verhuurders als huurders.

Wij zullen de ontwikkelingen blijven volgen. Heeft u vragen of wilt u juridische ondersteuning bij huurkwesties, neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Aflevering 7 (seizoen 2): Controversiële wetgeving na de val van een kabinet. Wat is dat?

De val van het kabinet Rutte IV in juli 2023 heeft veel vragen opgeleverd en voor veel beroering gezorgd. Hoe staan de partijen er voor, wat worden de machtsverhoudingen in de nieuwe kamer, wanneer zijn de verkiezingen en zo verder. Echter, een van de eerste vragen is altijd “wat wordt controversieel?” In deze nieuwe aflevering van Het Juridisch Café gaan we in op de vraag wat dat nu eigenlijk inhoudt dat controversieel verklaren van wetgeving. Zijn er regels of richtlijnen voor, wat zijn de gevolgen en kan een onderwerp ook weer niet-controversieel verklaard worden.

Uiteindelijk is het kabinet gevallen over het vluchtelingenvraagstuk. Dat is echter niet het enige heikele punt binnen de – inmiddels demissionaire – regering en de tweede kamer. Er zijn tal van andere onderwerpen die de partijen verdeeld houden. Deze onderwerpen kunnen controversieel worden verklaard in de tweede kamer in de aanloop naar de verkiezingen in november 2023.

Er zijn echter geen regels voor en het is aan de Tweede Kamer om daar beslissingen over te nemen. Daarbij komt dat sommige dossier wellicht precair zijn, maar wel op korte termijn geadresseerd moeten worden (zoals wellicht stikstof of woningbouw). Aan de andere kant zijn er ook onderwerpen waarvan men denkt dat het door de val van het kabinet niet doorgaat, maar waar dat uiteindelijk geen invloed op heeft. Bijvoorbeeld omdat het wetgevingstraject al lang en breed is doorlopen en enkel een datum voor de invoering geprikt moet worden door de regering. Denk daarbij aan de Omgevingswet of de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Kortom er kan veel gezegd worden over het controversieel verklaren van wetgeving. In Het Juridisch Café geven we graag een stukje duiding.

Huur van woonruimte: vaststelling aanvangshuurprijs en wel of geen huurprijsvermindering vanwege schimmel in het gehuurde?

Sommige gepubliceerde huuruitspraken zijn baanbrekend of lezen weg als een spannend boek. Andere uitspraken zijn alledaags maar daardoor niet minder relevant of interessant. Een recent vonnis van de Rotterdamse rechtbank benadrukt goed waarom het, met name voor verhuurders en pandeigenaren, zinvol is om een uitspraak van de Huurcommissie (over in dit geval de aanvangshuurprijs en gebreken) te (laten) beoordelen en tijdig in actie te komen. De Huurcommissie heeft het namelijk niet altijd bij het juiste eind.

Wat draait de huurzaak om?

Deze kwestie draait om het vaststellen van de aanvangshuurprijs van woonruimte en om de vraag of er sprake is van een gebrek zodat recht bestaat op huurprijsvermindering. De rechter is het met de Huurcommissie eens over het aantal toegekende punten voor de woning. Alleen schimmel levert in dit geval volgens de rechter geen vermindering van het huurgenot op zodat huurprijsvermindering niet aan de orde is (ECLI:NL:RBROT:2023:6841). Wat speelde er en hoe komt de rechter tot dit oordeel?

De huurder huurt sinds medio 2022 een onzelfstandige woonruimte van de verhuurder. De huurprijs is bij aanvang vastgesteld op € 345,00 per maand.

De Huurcommissie heeft de maximaal redelijke huurprijs op € 283,75 (129 punten) vastgesteld. De Huurcommissie heeft ook besloten dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege vocht- en/of schimmelproblemen in de douche.

De verhuurder is het niet eens met deze beslissing en start een gerechtelijke procedure. De verhuurder stelt dat het puntenaantal van de woonruimte 137 is en dat de maximale redelijke huurprijs daarom € 309,47 per maand moet zijn. De verhuurder betwist ook de ernst van het gebrek en de tijdelijke huurprijsverlaging.

Hiermee is de huurder het oneens en meent dat de Huurcommissie gelijk had. Als tegeneis vraagt de huurder de rechter om de kale huurprijs op € 283,75 vast te stellen en dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege het gebrek.

Klopt de puntentelling?

De rechter volgt de Huurcommissie in het toekennen van 129 punten voor de bewuste woonruimte. De bezwaren van de verhuurder over onder meer een gedeelde buitenruimte en afmetingen zijn afgewezen. De huurprijs wordt door de rechter – met terugwerkende kracht – vastgesteld op € 283,75 vanaf de start van de huurovereenkomst.

Levert schimmel hier een gebrek op?

Nee, in tegenstelling tot de Huurcommissie is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt, want van minder huurgenot is geen sprake geweest en daarmee bestaat ook geen recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW). Een kleine schimmelplek in één van de douches is onvoldoende om het huurgenot te verminderen. Ook is de huurder de douche zelf blijven gebruiken en er is geen melding vooraf gedaan bij de verhuurder.

Uit de besproken casus volgt, kort samengevat, dat de puntentelling en de maximale redelijke huurprijs van de Huurcommissie klopt en dat de aanvangshuurprijs te hoog was zodat deze wordt bijgesteld. De rechter oordeelt echter anders over het bestaan van een gebrek. De Huurcommissie heeft eerder ten onrechte beslist dat schimmel in deze kwestie een gebrek oplevert met recht op huurprijsvermindering. In het algemeen zal vocht- en/of schimmelproblematiek gauw een (ernstig) gebrek opleveren maar dus niet altijd. Kortom, iedere (gebreken)zaak staat op zichzelf.

De Huurcommissie wordt geregeld ingeschakeld bij het beoordelen van gebrekenkwesties en het toetsen van de (aanvangs)huurprijs bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. De (financiële) drempel om te procederen bij de Huurcommissie is bovendien laag. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een partij tijdig een procedure start bij de rechter. Deze uitspraak illustreert goed dat het nuttig is om een beslissing van de Huurcommissie te (laten) beoordelen en tijdig actie te ondernemen als daar aanleiding voor is.

Vragen?

Als u vragen heeft of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over een uitspraak van de Huurcommissie, de vaststelling van de huurprijs van woonruimte of over gebreken, dan kunt u gerust contact met Martijn Alberts opnemen op nummer: 020 – 303 2489 of via info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte.

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geïntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter.

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risico’s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte?

Normstelling: goed verhuurderschap

Het centrale begrip in deze wet is: ‘goed verhuurderschap’ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreëerd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders.

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs.

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars.

Informatieverstrekkingsplicht

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeëindiging

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beëindiging van de huur moet worden afgerekend.

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeëindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beëindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken.

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten.

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren.

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie.

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden)

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden.

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten.

Wat zijn de risico’s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet.

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder.

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variëren van € 22.500,- tot € 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders)

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen.

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders.

Vragen?

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.

Helderheid over darkstores in Amsterdam

Het ontwerp paraplubestemmingsplan Darkstores is op 5 januari 2023 door burgemeester en wethouders van Amsterdam ter inzage gelegd. Aanleiding voor het ontwerp paraplubestemmingsplan is de sterke opkomst van zogeheten flitsbezorging binnen Amsterdam. Dit ontwerp bestemmingsplan maakt de vrije vestiging van darkstores binnen het plangebied onmogelijk.

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

De komst van darkstores kan er, volgens de gemeenteraad, toe leiden dat de leefbaarheid van bewoners en ondernemers onder druk komt te staan door onder andere de transportbewegingen van koeriers, het laden en lossen van de darkstore, het parkeren van (brom-) fietsen op straat en het rumoer van de koeriers op straat. In de afgelopen jaren is het aantal flitsbezorgers snel gestegen.

De gemeenteraad acht het daarom in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang om af te kunnen wegen waar darkstores kunnen worden toegestaan, om zodoende aan de vraag te voldoen, maar tegelijkertijd een goed woon- en leefklimaat te garanderen in Amsterdam.

Op 26 januari 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam het voorbereidingsbesluit Darkstores met flitsbezorging genomen. Met dit voorbereidingsbesluit kondigde de gemeenteraad de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan aan, waarmee het gebruik van gronden als darkstore zou worden geregeld. Op grond van het voorbereidingsbesluit was verder het vestigen van darkstores gedurende een jaar niet toegestaan.

Wat is een darkstore?

Onder het begrip darkstore wordt op grond van artikel 1.3 van het paraplubestemmingsplan verstaan een vorm van bedrijfsvoering die in hoofdzaak is gericht op de verkoop en bezorging binnen zeer korte termijn (flitsbezorging) van online aangeboden producten, overwegend dagelijkse goederen, vanuit een opslagruimte, al dan niet met uitstalling ten verkoop, al dan niet met een afhaalloket of afhaalbalie en al dan niet toegankelijk is voor winkelend publiek.

Waar geldt het verbod?

Het plangebied van het paraplubestemmingsplan omvat vrijwel het gehele grondgebied van de gemeente Amsterdam. Het gebruik van gronden als darkstore is binnen het plangebied verboden. Dit verbod geldt niet voor de adressen die zijn opgenomen in bijlage 2 van het bestemmingsplan.

Het betreft vooralsnog de volgende vijf adressen: Pieter Callandlaan 228 B, Koningin Wilhelminaplein 53, Analoogstraat 16, Generaal Vetterstraat 73 A en Admiraal de Ruijterweg 21. Met het paraplubestemmingsplan is vrije vestiging van darkstores binnen het plangebied niet (meer) mogelijk.

Afwijkmogelijkheid

Het paraplubestemmingsplan biedt nog wel een mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van het verbod. Een vergunningaanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van het Ruimtelijk afwegingskader flitsbezorging vanuit darkstores.

Het college kan, aan de hand van het ruimtelijk afwegingskader een dergelijke omgevingsvergunning verlenen, indien de darkstore niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en werkklimaat, de gebruiksmogelijkheden van de openbare ruimte en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De vestiging van nieuwe darkstores binnen het plangebied is daarmee niet eenvoudig geworden, maar zeker niet onmogelijk.

Mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze

Het paraplubestemmingsplan ligt vanaf 5 januari 2023 voor een periode van zes weken ter inzage. Tegen dit paraplubestemmingsplan kan tot en met 15 februari 2023 een zienswijze worden ingediend. Ons kantoor zal de ontwikkelingen rondom darkstores op de voet volgen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld, Martijn Alberts of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Wij maakten overigens al eerder een podcast over flitsbezorgers en darkstores. Luister die hier:

Nieuw bestemmingsplan Amsterdam-Zuid (Museumkwartier / Valeriusbuurt)

Op 13 juli 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een nieuw bestemmingsplan voor het Museumkwartier en de Valeriusbuurt in Amsterdam-Zuid vastgesteld. Dit bestemmingsplan “Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022” is het product van een al langer gaande discussie over de zogenoemde “bouwwoede” in dit deel van de stad en zorgt voor significante beperkingen van de (ver)bouwmogelijkheden van panden en percelen.

Belangrijkste wijzigingen

Uit het plan volgt dat, om de bouwdynamiek in deze buurt te beperken, er voor is gekozen een conserverend bestemmingsplan op te stellen, met als gevolg dat er minder ruime uitbreidings- en wijzigingsmogelijheden in het plan zijn opgenomen. De meest in het oog springende wijzigingen lijken op dit moment te zijn dat dakopbouwen niet meer toegestaan zijn en (nieuwe) uitbouwen een stuk beperkter. Daarbij wordt genoemd dat “[d]e gebruiksmogelijkheden van panden met een niet-woonfunctie meer in overeenstemming [worden] gebracht met het bestaande gebruik van deze panden.” Dat zou er kort gezegd op neerkomen dat bestaand – doorgaans – commercieel of bedrijfsmatig gebruik positief wordt bestemd, maar een breder gebruik dat in het voorgaand bestemmingsplan mogelijk was, niet meer is toegelaten.

Beroepsmogelijkheden

Het nieuwe plan zal kort gezegd dus tot beperkingen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van veel gebouwen en percelen leiden in het plangebied. Of dat juridisch zuiver is, zal per geval moeten worden beoordeeld. Ons kantoor heeft al in een aantal gevallen geconstateerd dat bijvoorbeeld bestaande bouwmogelijkheden verdwijnen en daarmee rechten worden ingeperkt.

Er is aangekondigd dat het plan eind juli 2022 ter inzage gelegd zal worden. Vanaf het moment van de terinzagelegging kan binnen zes weken beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Sinds het zogenoemde “varkens in nood” arrest van het Europees Hof van Justitie kunnen alle belanghebbenden onder verwijzing naar het Verdrag van Aarhus beroep instellen, ook als zij in een eerdere fase geen zienswijze hebben ingediend bij de gemeenteraad.

Heeft het nieuwe bestemmingsplan gevolgen voor uw perceel en wilt u daartegen in beroep komen (of wilt u zich daar over laten informeren), dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op 0203032489 of via info@rubewijnveld.nl .

Aflevering 11: Flitsbezorgers en darkstores, kunnen ze blijven ze of niet?

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.

In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl