Zorgplicht verhuurmakelaar bij hennephuur: belangrijke les uit recente zaak

Hoe ver reikt de zorgplicht van een verhuurmakelaar of verhuurbemiddelaar? Een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:2974) bevestigt dat makelaars en bemiddelaars een grote verantwoordelijkheid dragen bij het screenen van huurders. Dit is essentieel, omdat de gevolgen van een onbetrouwbare huurder desastreus kunnen zijn voor verhuurders.

Wat was er aan de hand?

Een verhuurder kreeg te maken met een huurder die zijn woning binnen drie maanden had omgebouwd tot een hennepkwekerij. De politie ontdekte de kwekerij, de burgemeester sloot de woning, en de huurder verdween met een huurachterstand. De schade aan de woning en inboedel was groot.

De verhuurmakelaar had de huurder niet financieel gescreend en stelde achteraf dat dit niet zijn taak was. De rechtbank oordeelde echter anders:

šŸ“Œ Screening is een standaardtaak van een verhuurmakelaar ā€“ Zelfs zonder expliciete opdracht.


šŸ“Œ Een makelaar moet alle redelijke maatregelen nemen om risicoā€™s voor de verhuurder te beperken ā€“ Dit betekent in het algemeen dat minimaal identiteit, werkzaamheden en inkomen van de huurder geverifieerd moeten worden.


šŸ“Œ Verkregen informatie kan aanleiding geven voor verder onderzoek ā€“ Er moet actief onderzoek worden gedaan naar de betrouwbaarheid van de huurder.

Wat betekent dit voor verhuurmakelaars, bemiddelaars en verhuurders?

Makelaars en verhuurbemiddelaars hebben een duidelijke zorgplicht tegenover de verhuurder en kunnen aansprakelijk worden gesteld als zij nalatig handelen met een schadevergoedingsplicht tot gevolg. Voor verhuurders is dit een waarschuwing: een slechte screening kan leiden tot forse financiƫle schade (zoals: gemiste huurinkomsten, schade aan de woning en inboedel en kosten voor verdere bijstand).

Beperk de risicoā€™s en zorg in elk geval dat huurders grondig worden gescreend.

Heeft u vragen over de zorgplicht bij verhuur of juridische kwesties rondom huurders? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op via 020 ā€“ 3032486 of info@rubewijnveld.nl.


Aflevering 5 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (II); de Hoge Raad

De Hoge Raad: splitsing van het huurverhogingsbedingen en een beding dat voorziet in een opslag van 3% is meestal niet oneerlijk.

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciƫle vragen over huurverhogingsbedingen bij woningverhuur in de vrije secto. De soep wordt door de Hoge Raad minder heet gegeten dan hij door de rechtbank (voorlopig) werd opgediend.

Als er bovenop de CPI (consumentprijsindex) ook een component is dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag van maximaal 3%, dan is het beding volgens de Hoge Raad in het algemeen niet oneerlijk.

Waar ging de zaak over?

De zaak draaide om een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector. In veel huurovereenkomsten is een clausule opgenomen die voorziet in een jaarlijkse huurverhoging op basis van de inflatie (CPI), aangevuld met een vaste of maximale opslag, bijvoorbeeld 3%.

De rechtbank Amsterdam had eerder geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% mogelijk in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit zou volgens de rechtbank kunnen betekenen dat dergelijke bedingen ongeldig zijn en alle verhogingen teruggedraaid moeten worden met (zeer) vergaande financiƫle gevolgen. Om hierover duidelijkheid te krijgen, stelde de rechtbank prejudiciƫle vragen aan de Hoge Raad. Deze vragen behandelden wij al eerder in een podcast van Het Juridisch CafƩ en op onze website.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee afzonderlijke onderdelen:

  1. Het indexatiebeding: Verhoging op basis van de consumentenprijsindex, bedoeld om inflatie te compenseren.
  2. Het opslagbeding: Een extra jaarlijkse opslag, bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met kostenstijgingen en waardestijging van de woning.

Volgens de Hoge Raad hebben deze bedingen verschillende functies en moet oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch leiden tot oneerlijkheid van het andere.

De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Wel kunnen individuele omstandigheden dit oordeel veranderen.

De Hoge Raad geeft duidelijke richtlijnen over de gevolgen als een opslagbeding wƩl oneerlijk wordt bevonden:

  • Het heeft geen effect op de indexatie: Het indexatiebeding blijft in stand. Er wordt alleen een streep gezet door verhogingen op basis van het oneerlijke opslagbeding.
  • De terugvordering door huurders: Huurders kunnen te veel betaalde huur terugvorderen als de rechter het opslagbeding als oneerlijk beoordeelt.
  • Bij beĆ«indiging van de huurovereenkomst: Als een huurder achterstallige huur heeft door een oneerlijk opslagbeding, moet de rechter zelf onderzoeken of dit ernstig genoeg is om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.
Conclusie

Na een periode van onzekerheid biedt deze uitspraak duidelijkheid voor verhuurders en huurders in de vrije sector. Naast de splitsing van het beding in een indexerings- en een opslagcomponent, volgt uit de uitspraak dat een redelijke opslag van bijvoorbeeld 3% niet snel als oneerlijk wordt gezien. Wel moeten rechters altijd naar de specifieke omstandigheden van het geval kijken zodat in een voorkomend geval een beding toch als oneerlijk kan worden gekwalificeerd. 

Heeft u vragen over huurverhogingsbedingen of andere de juridische aspecten van huurovereenkomsten voor woonruimten of bedrijfsruimten? Neem gerust contact met ons op via 0203032489 of info@rubewijnveld.nl.


Aflevering 4 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (I); de prejudiciƫle vragen

In een tussenvonnis van 11 januari 2024 heeft de Kantonrechter in Amsterdam prejudiciƫle vragen gesteld aan de Hoge Raad over de geldigheid van een huurverhogingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimten. Het beding in kwestie voorziet in een jaarlijkse verhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index (CPI). Naar aanleiding van eerdere uitspraken waarin een dergelijk beding werd vernietigd door kantonrechters vraagt deze kantonrechter zich af of dit soort bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Deze Europese Richtlijn beschermt consumenten tegen oneerlijke contractuele voorwaarden, en wat de juridische gevolgen zijn als het beding als oneerlijk wordt beschouwd.

Oneerlijk beding

Volgens de Kantonrechter voldoet het beding mogelijk niet aan de genoemde Europese richtlijn, met name wat betreft transparantie en objectiviteit. De vraag is of het huurverhogingsbeding in duidelijke en begrijpelijke taal is gesteld en of het voldoende objectief is. Het Hof van Justitie van de EU heeft in eerdere uitspraken strenge eisen gesteld aan prijswijzigingsbedingen, met als belangrijkste voorwaarden dat ze transparant moeten zijn en dat de wijze van aanpassing begrijpelijk moet zijn voor de huurder.

De Kantonrechter meent dat een huurprijsverhogingsbeding dat voorziet in een stijging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index vooralsnog oneerlijk is om de volgende redenen:

I. Een opslag boven het inflatiepercentage als zodanig kan reeds het evenwicht tussen partijen verstoren;

II. Een redelijke grond voor de opslag ontbreekt en bovendien is voor de huurder onduidelijk welke omstandigheden leiden tot welke opslag;

III. De huurder heeft geen reƫle mogelijkheid om over te stappen naar een andere leverancier van huurgenot.

Integrale vernietiging

Wanneer het beding oneerlijk is, rijst de vraag of het volledig vernietigd moet worden of slechts deels. De Kantonrechter vraagt de Hoge Raad of het redelijke deel van het beding, zoals de verhoging op basis van de inflatie (CPI), kan blijven bestaan, terwijl het deel dat als oneerlijk wordt beschouwd (de 3%-opslag), ongeldig verklaard wordt. Dit punt sluit aan bij eerdere uitspraken van het Hof van Justitie van de EU, die heeft aangegeven dat een rechter geen wijzigingen mag aanbrengen in een oneerlijk beding, omdat dit de afschrikkende werking van de Richtlijn zou ondermijnen.

Gevolgen voor betaalde huurverhogingen

De Kantonrechter vraagt ook wat de gevolgen zijn als een huurverhogingsbeding vanaf het begin ongeldig wordt verklaard. Betekent dit dat alle huurverhogingen vanaf de start van de huurovereenkomst moeten worden terugbetaald? En zo ja, ontstaat er dan een terugbetalingsplicht voor de verhuurder?

Verjaring

Een ander belangrijk punt is of de verhuurder zich kan beroepen op verjaring. Dit zou inhouden dat de vordering van de huurder om terugbetaling van ten onrechte betaalde huurverhogingen kan verjaren. De rechtbank wil weten of dit in lijn is met het beginsel van effectieve consumentenbescherming en of dit soort vorderingen mogelijk uitzonderingen op verjaring kennen.

Ambtshalve toetsing door de rechter

Ten slotte vraagt de Kantonrechter of rechters bij procedures over huurachterstanden ambtshalve moeten nagaan of huurders te veel hebben betaald op basis van een oneerlijk beding, en of dit per saldo moet worden verrekend met de vorderingen van de verhuurder. Dit is van belang voor procedures waarin een verhuurder betaling van huurachterstanden vordert, terwijl een huurder mogelijk recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur.

Vervolg

Als de Hoge Raad oordeelt dat dit soort bedingen oneerlijk zijn, kan dit grote gevolgen hebben voor de Nederlandse huurmarkt. Verhuurders zouden dan kunnen worden geconfronteerd met aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen, en het gebruik van huurverhogingsbedingen zoals deze zou aan strenge voorwaarden worden gebonden. Dit vonnis volgt op de bredere discussie over de bescherming van huurders tegen buitensporige huurverhogingen, en de uitkomst van de prejudiciƫle vragen zal belangrijke jurisprudentie vormen voor toekomstige zaken.

In afwachting van de beantwoording van deze vragen door de Hoge Raad, blijft het onzeker hoe de Nederlandse rechtspraak deze kwestie verder zal behandelen. Het resultaat kan echter verstrekkende gevolgen hebben voor zowel verhuurders als huurders.

Wij zullen de ontwikkelingen blijven volgen. Heeft u vragen of wilt u juridische ondersteuning bij huurkwesties, neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


(Gedeeltelijke) terugbetaling door verhuurder van waarborg woonruimte na toetsing van een eindinspectiebeding wegens strijd met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen.

De rechtbank Amsterdam heeft in maart 2024 uitspraak gedaan in een huurzaak over een eindinspectiediscussie bij de verhuur van woonruimte. De inzet van de procedure was het kostenverhaal voor gebreken via de waarborgsom (ECLI:NL:RBAMS:2024:1189).

Van belang is dat deze huurzaak laat zien dat, naast (buitengerechtelijke) incassokostenbedingen en de nu nog lopende discussie over de (on)houdbaarheid van huurprijsverhogingsbedingen, onder omstandigheden ook (eind)inspectiebedingen uit huurovereenkomsten voor woonruimte door de rechtbank worden getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) (ā€˜de Richtlijnā€™).

Wat is de kern van deze huurzaak?

Het gaat om een geschil over de terugbetaling van een waarborgsom bij het einde van een huurovereenkomst voor woonruimte. De rechtbank Amsterdam buigt zich in de zaak over de geldigheid van bepaalde bedingen in de algemene voorwaarden en de rechtmatigheid van ingehouden kosten.

Deze  kwestie valt onder de reikwijdte van het consumentenrecht, waarbij de huurder als consument wordt aangemerkt en de verhuurder als professionele partij. De kantonrechter toetst daarom ambtshalve of bepaalde bedingen in de algemene voorwaarden oneerlijk zijn volgens de Richtlijn.

Een cruciaal punt is de interpretatie van artikel 14.6 van de bewuste algemene voorwaarden. Dit artikel geeft de verhuurder twee weken de tijd om na de eindoplevering nog ernstige beschadigingen c.q. gebreken te melden die ten tijde van de inspectie niet geconstateerd zijn. Het is vermeldenswaardig dat het in deze zaak gaat om een set algemene voorwaarden huurovereenkomsten van een lokale makelaarsvereniging en niet om de in verhuurland meest gebruikte Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van de ROZ.

De kantonrechter oordeelt, kort gezegd, dat artikel 14.6 niet transparant is en kan leiden tot misbruik omdat het de verhuurder in staat stelt om na de gezamenlijke eindinspectie eenzijdig gebreken vast te stellen en kosten in rekening te brengen.

De gehanteerde werkwijze waarbij een medewerker van een bemiddelingsbureau de eindinspectie uitvoert en de eigenaar vervolgens op basis van foto’s alsnog gebreken kan constateren zonder dat overeenstemming bestaat over deze gebreken en zonder huurder in de gelegenheid te stellen deze zelf te herstellen, wordt in strijd bevonden met hetgeen de huurder redelijkerwijs mocht verwachten (van de artikelen 14.1 t/m 14.5).

Verder stelt de kantonrechter dat de huurder er redelijkerwijs op mag vertrouwen dat zichtbare gebreken tijdens de gezamenlijke eindinspectie worden vastgelegd en dat de huurder de gelegenheid krijgt deze zelf te herstellen.

De conclusie in deze zaak is dat artikel 14.6 van de algemene voorwaarden het evenwicht tussen partijen in het nadeel van de huurder aanzienlijk verstoort en dus oneerlijk is. Dit beding bindt huurder daarom niet en er volgt vernietiging. De overige bedingen die onderwerp zijn van de procedure zijn niet als oneerlijk gekwalificeerd. 

Kort en goed: de verschillende kostenposten die de verhuurder in mindering had gebracht op de waarborgsom worden door de rechtbank in deze zaak kritisch beoordeeld en grotendeels afgewezen zodat de verhuurder het restant van de waarborgsom aan de huurder moet terugbetalen. 

Enkele praktische handvatten voor de verhuurpraktijk zijn:

  • Verhuurders, (verhuur)makelaars en vastgoedbeheerders doen er goed aan om heel zorgvuldig om te gaan met de formulering en toepassing van bedingen in algemene voorwaarden van huurovereenkomsten, in het bijzonder wanneer er sprake is van een consument huurder en professionele verhuurder in de zin van de Richtlijn.
  • Ook bedingen in algemene voorwaarden over de (eind)inspectie en gebreken die het evenwicht tussen de consument huurder en professionele verhuurder verstoren, lopen het risico als oneerlijk te worden aangemerkt. Het gevolg van vernietiging is dat de bepaling met terugwerkende kracht nooit heeft bestaan en dat een eventueel kostenverhaal op grond van de vernietigde bepaling niet opgaat.
  • De voor- en/of eindinspectie van het gehuurde moet grondig en in gezamenlijkheid van partijen worden uitgevoerd, waarbij alle zichtbare gebreken direct tussen partijen worden vastgelegd.
  • Deze uitspraak laat zien dat het niet is toegestaan om na de eindinspectie eenzijdig gebreken vast te stellen en kosten in rekening te brengen zonder de huurder te betrekken en de mogelijkheid te geven deze zelf te herstellen.

Het gaat met deze huurzaak om een uitspraak in eerste aanleg. De hoogte van de geldvordering staat hier echter in de weg aan hoger beroep omdat de financiĆ«le ondergrens voor hoger beroep, naar de uitspraak zich laat lezen, niet wordt bereikt. Verder is onbekend of er eventueel op andere gronden toch hoger beroep is ingesteld.   

Deze uitspraak onderstreept in onze optiek hoe dan ook het belang van heldere en duidelijke afspraken voor aanvang en bij het beƫindigen van huurovereenkomsten. Dat geldt ook voor het vaststellen van gebreken en het terugbetalen van waarborgsommen.

Dit speelt niet alleen in het licht van de toetsing aan de Richtlijn, maar ook omdat de Wet goed verhuurderschap strikte verplichtingen kent over het snel en zorgvuldig afwikkelen van de waarborgsom na huurbeƫindiging. Over de Wet goed verhuurderschap schreven wij al eerder een artikel.

Vragen?

Heeft u vragen over huurovereenkomsten of algemene bepalingen bij woonruimte of over de eindoplevering en de waarborgsom, dan kunt u gerust contact met ons opnemen op telefoonnummer: 020 ā€“ 303 24 89 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl.



Opkoopbescherming

Dringend eigen gebruik bij sloop en nieuwbouw van verhuurde woonruimte

In aflevering 7 van seizoen 2 werd in de Juridisch CafƩ podcast door Martijn Alberts een arrest van de Hoge Raad besproken over opzeggingsgronden bij dringend eigen gebruik. En dan met name bij sloop en nieuwbouw. Wat speelde er?

De zaak die aan de Hoge Raad is voorgelegd gaat om een huurovereenkomst voor woonruimte tussen een huurder en verhuurder Vestia (een woningbouwcorporatie) (ECLI:NL:HR:2023:931). Verhuurder Vestia wil woningen slopen als onderdeel van een herstructureringsproject. Om die reden heeft de verhuurder de huur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Een huurder heeft echter niet ingestemd met het beƫindigen van de huurovereenkomst. De verhuurder is daarop een rechtszaak gestart om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt en de huurder het gehuurde moet ontruimen. In eerste instantie wees de rechter de vorderingen van de verhuurder af, maar in hoger beroep heeft het hof de huurovereenkomst beƫindigd en bevolen dat de huurder de woning moet ontruimen. Tegen het arrest van het hof is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.

Dringend eigen gebruik?

Een verhuurder van woonruimte kan een reguliere huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Dringend eigen gebruik is ƩƩn van de limitatieve opzeggingsgronden uit de wet waarop de verhuurder kan opzeggen (artikel 7:271 lid 4 BW jo. artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beƫindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en ook blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Het Herenhuis-arrest

In het Herenhuis-arrest (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad eerder uitgemaakt dat het enkele feit dat de verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren of de enkele wens daartoe heeft, op zichzelf geen dringend eigen gebruik oplevert. Dit geldt in de regel ook als de exploitatie van het gehuurde in de huidige (ongewijzigde) staat niet rendabel is. Pas als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dan kan het wel een reden opleveren voor dringend eigen gebruik.

De Hoge Raad nu

De Hoge Raad overweegt in deze recente uitspraak dat de overwegingen uit het Herenhuis-arrest zo moeten worden opgevat dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en opbrengsten alleen vereist is als het bouw- en renovatieplan voornamelijk is gebaseerd op financiƫle motieven.

In het onderhavige geval, waar de gewenste renovatie of sloop voornamelijk is gebaseerd op  stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, kan de verhuurder het gehuurde nodig hebben voor dringend eigen gebruik, ook als er geen structurele wanverhouding bestaat tussen de kosten en opbrengsten, aldus de Hoge Raad.

De verhuurder moet aannemelijk maken dat sloop en nieuwbouw bijdragen aan deze doelen. Eventuele alternatieven voor sloop en nieuwbouw kunnen echter wel worden meegewogen bij het bepalen of het eigen gebruik, de belangen van verhuurder en huurder naar billijkheid in aanmerking genomen, van de verhuurder zo dringend is dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet.

In het geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw met hoofdzakelijk stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, geldt volgens de Hoge Raad ook niet als voorwaarde voor het aannemen van dringend eigen gebruik dat er sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde.

Vragen?

Als u vragen heeft over de beƫindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van dringend eigen gebruik, om een andere reden, of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over huurkwesties, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.


Huur van woonruimte: vaststelling aanvangshuurprijs en wel of geen huurprijsvermindering vanwege schimmel in het gehuurde?

Sommige gepubliceerde huuruitspraken zijn baanbrekend of lezen weg als een spannend boek. Andere uitspraken zijn alledaags maar daardoor niet minder relevant of interessant. Een recent vonnis van de Rotterdamse rechtbank benadrukt goed waarom het, met name voor verhuurders en pandeigenaren, zinvol is om een uitspraak van de Huurcommissie (over in dit geval de aanvangshuurprijs en gebreken) te (laten) beoordelen en tijdig in actie te komen. De Huurcommissie heeft het namelijk niet altijd bij het juiste eind.

Wat draait de huurzaak om?

Deze kwestie draait om het vaststellen van de aanvangshuurprijs van woonruimte en om de vraag of er sprake is van een gebrek zodat recht bestaat op huurprijsvermindering. De rechter is het met de Huurcommissie eens over het aantal toegekende punten voor de woning. Alleen schimmel levert in dit geval volgens de rechter geen vermindering van het huurgenot op zodat huurprijsvermindering niet aan de orde is (ECLI:NL:RBROT:2023:6841). Wat speelde er en hoe komt de rechter tot dit oordeel?

De huurder huurt sinds medio 2022 een onzelfstandige woonruimte van de verhuurder. De huurprijs is bij aanvang vastgesteld op ā‚¬ 345,00 per maand.

De Huurcommissie heeft de maximaal redelijke huurprijs op ā‚¬ 283,75 (129 punten) vastgesteld. De Huurcommissie heeft ook besloten dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege vocht- en/of schimmelproblemen in de douche.

De verhuurder is het niet eens met deze beslissing en start een gerechtelijke procedure. De verhuurder stelt dat het puntenaantal van de woonruimte 137 is en dat de maximale redelijke huurprijs daarom ā‚¬ 309,47 per maand moet zijn. De verhuurder betwist ook de ernst van het gebrek en de tijdelijke huurprijsverlaging.

Hiermee is de huurder het oneens en meent dat de Huurcommissie gelijk had. Als tegeneis vraagt de huurder de rechter om de kale huurprijs op ā‚¬ 283,75 vast te stellen en dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege het gebrek.

Klopt de puntentelling?

De rechter volgt de Huurcommissie in het toekennen van 129 punten voor de bewuste woonruimte. De bezwaren van de verhuurder over onder meer een gedeelde buitenruimte en afmetingen zijn afgewezen. De huurprijs wordt door de rechter – met terugwerkende kracht – vastgesteld op ā‚¬ 283,75 vanaf de start van de huurovereenkomst.

Levert schimmel hier een gebrek op?

Nee, in tegenstelling tot de Huurcommissie is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt, want van minder huurgenot is geen sprake geweest en daarmee bestaat ook geen recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW). Een kleine schimmelplek in Ć©Ć©n van de douches is onvoldoende om het huurgenot te verminderen. Ook is de huurder de douche zelf blijven gebruiken en er is geen melding vooraf gedaan bij de verhuurder.

Uit de besproken casus volgt, kort samengevat, dat de puntentelling en de maximale redelijke huurprijs van de Huurcommissie klopt en dat de aanvangshuurprijs te hoog was zodat deze wordt bijgesteld. De rechter oordeelt echter anders over het bestaan van een gebrek. De Huurcommissie heeft eerder ten onrechte beslist dat schimmel in deze kwestie een gebrek oplevert met recht op huurprijsvermindering. In het algemeen zal vocht- en/of schimmelproblematiek gauw een (ernstig) gebrek opleveren maar dus niet altijd. Kortom, iedere (gebreken)zaak staat op zichzelf.

De Huurcommissie wordt geregeld ingeschakeld bij het beoordelen van gebrekenkwesties en het toetsen van de (aanvangs)huurprijs bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. De (financiĆ«le) drempel om te procederen bij de Huurcommissie is bovendien laag. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een partij tijdig een procedure start bij de rechter.  Deze uitspraak illustreert goed dat het nuttig is om een beslissing van de Huurcommissie te (laten) beoordelen en tijdig actie te ondernemen als daar aanleiding voor is.

Vragen?

Als u vragen heeft of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over een uitspraak van de Huurcommissie, de vaststelling van de huurprijs van woonruimte of over gebreken, dan kunt u gerust contact met Martijn Alberts opnemen op nummer: 020 ā€“ 303 2489 of via info@rubewijnveld.nl.


Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte. 

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geĆÆntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter. 

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risicoā€™s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte? 

Normstelling: goed verhuurderschap 

Het centrale begrip in deze wet is: ā€˜goed verhuurderschapā€™ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreĆ«erd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders. 

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs. 

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars. 

Informatieverstrekkingsplicht 

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeĆ«indiging 

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beĆ«indiging van de huur moet worden afgerekend. 

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeƫindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beƫindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken. 

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. 

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren. 

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie. 

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden) 

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.  

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden. 

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten. 

Wat zijn de risicoā€™s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet. 

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht  

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder. 

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variĆ«ren van ā‚¬ 22.500,- tot ā‚¬ 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders) 

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen. 

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. 

Vragen? 

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl


Aflevering 2 (seizoen 2): Bestuursrechtelijke regels voor woningen, het besluit schuldhulpverlening en fietsparkeren

Over bestuursrechtelijke regels bij het gebruik van een woning (een pleidooi voor een bestuursrechtelijke check bij aankoop), het besluit schuldhulpverlening en huur en fietsparkeerverboden.

Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat – wanneer de schuld niet is gemeld – een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen.

Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur (“AirBnB”) of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren.

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489


Aflevering 1: Over het Didam arrest, de pridevlag aan een huurwoning en wie de rookmelder plaatst

Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp.

Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen.

Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiƫle gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is?

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489


Rookmelders Bouwbesluit

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping Ć©Ć©n of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

ā€œEen bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.ā€

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenarioā€™s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.