Aflevering 5 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (II); de Hoge Raad

De Hoge Raad: splitsing van het huurverhogingsbedingen en een beding dat voorziet in een opslag van 3% is meestal niet oneerlijk.

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen over huurverhogingsbedingen bij woningverhuur in de vrije secto. De soep wordt door de Hoge Raad minder heet gegeten dan hij door de rechtbank (voorlopig) werd opgediend.

Als er bovenop de CPI (consumentprijsindex) ook een component is dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag van maximaal 3%, dan is het beding volgens de Hoge Raad in het algemeen niet oneerlijk.

Waar ging de zaak over?

De zaak draaide om een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector. In veel huurovereenkomsten is een clausule opgenomen die voorziet in een jaarlijkse huurverhoging op basis van de inflatie (CPI), aangevuld met een vaste of maximale opslag, bijvoorbeeld 3%.

De rechtbank Amsterdam had eerder geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% mogelijk in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit zou volgens de rechtbank kunnen betekenen dat dergelijke bedingen ongeldig zijn en alle verhogingen teruggedraaid moeten worden met (zeer) vergaande financiële gevolgen. Om hierover duidelijkheid te krijgen, stelde de rechtbank prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Deze vragen behandelden wij al eerder in een podcast van Het Juridisch Café en op onze website.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee afzonderlijke onderdelen:

  1. Het indexatiebeding: Verhoging op basis van de consumentenprijsindex, bedoeld om inflatie te compenseren.
  2. Het opslagbeding: Een extra jaarlijkse opslag, bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met kostenstijgingen en waardestijging van de woning.

Volgens de Hoge Raad hebben deze bedingen verschillende functies en moet oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch leiden tot oneerlijkheid van het andere.

De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Wel kunnen individuele omstandigheden dit oordeel veranderen.

De Hoge Raad geeft duidelijke richtlijnen over de gevolgen als een opslagbeding wél oneerlijk wordt bevonden:

  • Het heeft geen effect op de indexatie: Het indexatiebeding blijft in stand. Er wordt alleen een streep gezet door verhogingen op basis van het oneerlijke opslagbeding.
  • De terugvordering door huurders: Huurders kunnen te veel betaalde huur terugvorderen als de rechter het opslagbeding als oneerlijk beoordeelt.
  • Bij beëindiging van de huurovereenkomst: Als een huurder achterstallige huur heeft door een oneerlijk opslagbeding, moet de rechter zelf onderzoeken of dit ernstig genoeg is om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.
Conclusie

Na een periode van onzekerheid biedt deze uitspraak duidelijkheid voor verhuurders en huurders in de vrije sector. Naast de splitsing van het beding in een indexerings- en een opslagcomponent, volgt uit de uitspraak dat een redelijke opslag van bijvoorbeeld 3% niet snel als oneerlijk wordt gezien. Wel moeten rechters altijd naar de specifieke omstandigheden van het geval kijken zodat in een voorkomend geval een beding toch als oneerlijk kan worden gekwalificeerd. 

Heeft u vragen over huurverhogingsbedingen of andere de juridische aspecten van huurovereenkomsten voor woonruimten of bedrijfsruimten? Neem gerust contact met ons op via 0203032489 of info@rubewijnveld.nl.


Aflevering 4 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (I); de prejudiciële vragen

In een tussenvonnis van 11 januari 2024 heeft de Kantonrechter in Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de geldigheid van een huurverhogingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimten. Het beding in kwestie voorziet in een jaarlijkse verhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index (CPI). Naar aanleiding van eerdere uitspraken waarin een dergelijk beding werd vernietigd door kantonrechters vraagt deze kantonrechter zich af of dit soort bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Deze Europese Richtlijn beschermt consumenten tegen oneerlijke contractuele voorwaarden, en wat de juridische gevolgen zijn als het beding als oneerlijk wordt beschouwd.

Oneerlijk beding

Volgens de Kantonrechter voldoet het beding mogelijk niet aan de genoemde Europese richtlijn, met name wat betreft transparantie en objectiviteit. De vraag is of het huurverhogingsbeding in duidelijke en begrijpelijke taal is gesteld en of het voldoende objectief is. Het Hof van Justitie van de EU heeft in eerdere uitspraken strenge eisen gesteld aan prijswijzigingsbedingen, met als belangrijkste voorwaarden dat ze transparant moeten zijn en dat de wijze van aanpassing begrijpelijk moet zijn voor de huurder.

De Kantonrechter meent dat een huurprijsverhogingsbeding dat voorziet in een stijging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index vooralsnog oneerlijk is om de volgende redenen:

I. Een opslag boven het inflatiepercentage als zodanig kan reeds het evenwicht tussen partijen verstoren;

II. Een redelijke grond voor de opslag ontbreekt en bovendien is voor de huurder onduidelijk welke omstandigheden leiden tot welke opslag;

III. De huurder heeft geen reële mogelijkheid om over te stappen naar een andere leverancier van huurgenot.

Integrale vernietiging

Wanneer het beding oneerlijk is, rijst de vraag of het volledig vernietigd moet worden of slechts deels. De Kantonrechter vraagt de Hoge Raad of het redelijke deel van het beding, zoals de verhoging op basis van de inflatie (CPI), kan blijven bestaan, terwijl het deel dat als oneerlijk wordt beschouwd (de 3%-opslag), ongeldig verklaard wordt. Dit punt sluit aan bij eerdere uitspraken van het Hof van Justitie van de EU, die heeft aangegeven dat een rechter geen wijzigingen mag aanbrengen in een oneerlijk beding, omdat dit de afschrikkende werking van de Richtlijn zou ondermijnen.

Gevolgen voor betaalde huurverhogingen

De Kantonrechter vraagt ook wat de gevolgen zijn als een huurverhogingsbeding vanaf het begin ongeldig wordt verklaard. Betekent dit dat alle huurverhogingen vanaf de start van de huurovereenkomst moeten worden terugbetaald? En zo ja, ontstaat er dan een terugbetalingsplicht voor de verhuurder?

Verjaring

Een ander belangrijk punt is of de verhuurder zich kan beroepen op verjaring. Dit zou inhouden dat de vordering van de huurder om terugbetaling van ten onrechte betaalde huurverhogingen kan verjaren. De rechtbank wil weten of dit in lijn is met het beginsel van effectieve consumentenbescherming en of dit soort vorderingen mogelijk uitzonderingen op verjaring kennen.

Ambtshalve toetsing door de rechter

Ten slotte vraagt de Kantonrechter of rechters bij procedures over huurachterstanden ambtshalve moeten nagaan of huurders te veel hebben betaald op basis van een oneerlijk beding, en of dit per saldo moet worden verrekend met de vorderingen van de verhuurder. Dit is van belang voor procedures waarin een verhuurder betaling van huurachterstanden vordert, terwijl een huurder mogelijk recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur.

Vervolg

Als de Hoge Raad oordeelt dat dit soort bedingen oneerlijk zijn, kan dit grote gevolgen hebben voor de Nederlandse huurmarkt. Verhuurders zouden dan kunnen worden geconfronteerd met aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen, en het gebruik van huurverhogingsbedingen zoals deze zou aan strenge voorwaarden worden gebonden. Dit vonnis volgt op de bredere discussie over de bescherming van huurders tegen buitensporige huurverhogingen, en de uitkomst van de prejudiciële vragen zal belangrijke jurisprudentie vormen voor toekomstige zaken.

In afwachting van de beantwoording van deze vragen door de Hoge Raad, blijft het onzeker hoe de Nederlandse rechtspraak deze kwestie verder zal behandelen. Het resultaat kan echter verstrekkende gevolgen hebben voor zowel verhuurders als huurders.

Wij zullen de ontwikkelingen blijven volgen. Heeft u vragen of wilt u juridische ondersteuning bij huurkwesties, neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.