Een moderne specialty coffee shop met een strak, minimalistisch interieur. De zaak combineert een retailgedeelte met een gezellige zitruimte, waar klanten koffie bestellen en genieten van hun drankje.

Specialty Coffee en het Omgevingsrecht: Horeca of Detailhandel?

Specialty coffee is een relatief nieuwe trend in de grote steden. Overal schieten boutique koffiezaken uit de grond. Dit sluit aan bij een mondiale beweging waarbij de focus ligt op pure, kwalitatief hoogwaardige koffie. Er wordt veel aandacht besteed aan het zetten van de koffie, en het zelf branden van bonen is geen uitzondering. Maar er zijn uitdagingen met name in het Omgevingsrecht.

Juridische uitdagingen

Met nieuwe trends komen echter ook juridische vraagstukken. Want wat is een specialty coffee shop nu eigenlijk? Koffie staat centraal, maar er gebeurt vaak meer: er worden bonen verkocht, accessoires voor thuisbarista’s aangeboden en koffie ter plekke bereid en geschonken. “To-go or to-stay?” is een vraag die klanten vaak krijgen bij hun bestelling. Dit raakt direct aan het omgevingsrecht: bevindt de zaak zich in het domein van detailhandel of horeca?

Het antwoord op de vraag “mag het?” is helaas niet eenduidig. Dat komt enerzijds doordat gemeenten in hun omgevingsplannen verschillende definities hanteren voor horeca, detailhandel en mengformules (daarover later meer). Anderzijds bestaat er niet één type boutique koffiezaak: sommige vestigingen lijken op een winkel, andere meer op een espressobar.

Detailhandel

Veel specialty coffee zaken vestigen zich op locaties met een detailhandelsbestemming. Denk aan voormalige bakkerijen, delicatessenwinkels of zelfs kledingwinkels. Vanuit dit perspectief zou je kunnen stellen dat het verkopen van koffiebonen en accessoires voor thuisbereiding onder detailhandel valt. Maar zodra koffie ter plekke wordt bereid en genuttigd, ontstaat er een grijs gebied.

Voor gemeenten is de vraag hoe dominant het horecagedeelte is. Een winkel waar incidenteel een kopje koffie kan worden genuttigd, kan nog mogelijk als detailhandel worden gezien. Maar zodra er een bar, tafels en stoelen zijn, en een groot deel van de omzet uit consumptie ter plaatse komt, kan dit mogelijk ineens horeca zijn.

Horeca

Een horecabestemming is vaak vereist als er ter plaatse consumptie plaatsvindt. Traditionele horecavormen, zoals cafés en restaurants, vallen hier uiteraard onder. Maar hoe zit dat met een koffiezaak waar mensen kunnen zitten, maar waar ook een groot deel van de omzet uit koffie-to-go komt?

In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, wordt to-go verkoop, terecht of niet, beschouwd als een vorm van horeca. Dit kan betekenen dat een bijvoorbeeld een omgevingsvergunning vereist is, zelfs als de ruimte geen uitgebreide zitgelegenheid heeft. Dit kan verrassend zijn voor ondernemers die zich in een winkelgebied willen vestigen en verwachten dat een detailhandelsbestemming voldoende is.

En die mengformule dan?

Een term die steeds vaker opduikt in het omgevingsrecht is de mengformule. Dit houdt in dat een onderneming zowel detailhandel als horeca combineert. Voorbeelden hiervan zijn boekwinkels met een café, conceptstores met een kleine lunchroom en natuurlijk boutique koffiezaken waar zowel bonen als vers gezette koffie worden verkocht.

Gemeenten hanteren verschillende regels voor mengformules. In sommige gevallen biedt het omgevingsplan ruimte voor dergelijke hybride ondernemingen, maar in andere gevallen is een omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan nodig.

Resumé

De prangende vraag die wij op kantoor vaak krijgen, is: “En, mag het?” Ons juridische antwoord is – zoals vaker – “het hangt ervan af”.

Belangrijke factoren zijn:

Wat staat er in het omgevingsplan?
Hoe is de zaak ingericht? (zitgelegenheid, bar, verkoop van accessoires, enz.)
Hoe worden de producten aangeboden en verkocht? (primair retail of consumptie ter plaatse?)

De rode draad lijkt te zijn dat gemeenten – met name Amsterdam – koffie-to-go beschouwen als directe consumptie, en daarmee als een vorm van horeca. Of dat terecht is, is in veel gevallen de vraag. Het kan alleen wel als gevolg hebben dat de gemeente de zaak aanschrijft en via een aanzegging probeert het in hun ogen illegale gebruik te laten staken. Het is daarom zinvol goed op het netvlies te hebben van de juridische status is van zaak.

Heeft u plannen om een specialty coffee zaak te starten of wilt u weten hoe uw onderneming zich verhoudt tot het omgevingsrecht? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl. We plannen graag een afspraak in – uiteraard onder het genot van een kop koffie.

Aflevering 5 (seizoen 3): Huurverhogingsbedingen en consumentenrecht (II); de Hoge Raad

De Hoge Raad: splitsing van het huurverhogingsbedingen en een beding dat voorziet in een opslag van 3% is meestal niet oneerlijk.

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen over huurverhogingsbedingen bij woningverhuur in de vrije secto. De soep wordt door de Hoge Raad minder heet gegeten dan hij door de rechtbank (voorlopig) werd opgediend.

Als er bovenop de CPI (consumentprijsindex) ook een component is dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag van maximaal 3%, dan is het beding volgens de Hoge Raad in het algemeen niet oneerlijk.

Waar ging de zaak over?

De zaak draaide om een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector. In veel huurovereenkomsten is een clausule opgenomen die voorziet in een jaarlijkse huurverhoging op basis van de inflatie (CPI), aangevuld met een vaste of maximale opslag, bijvoorbeeld 3%.

De rechtbank Amsterdam had eerder geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% mogelijk in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit zou volgens de rechtbank kunnen betekenen dat dergelijke bedingen ongeldig zijn en alle verhogingen teruggedraaid moeten worden met (zeer) vergaande financiële gevolgen. Om hierover duidelijkheid te krijgen, stelde de rechtbank prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Deze vragen behandelden wij al eerder in een podcast van Het Juridisch Café en op onze website.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee afzonderlijke onderdelen:

Het indexatiebeding: Verhoging op basis van de consumentenprijsindex, bedoeld om inflatie te compenseren.

Het opslagbeding: Een extra jaarlijkse opslag, bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met kostenstijgingen en waardestijging van de woning.

Volgens de Hoge Raad hebben deze bedingen verschillende functies en moet oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch leiden tot oneerlijkheid van het andere.

De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Wel kunnen individuele omstandigheden dit oordeel veranderen.

De Hoge Raad geeft duidelijke richtlijnen over de gevolgen als een opslagbeding wél oneerlijk wordt bevonden:

Het heeft geen effect op de indexatie: Het indexatiebeding blijft in stand. Er wordt alleen een streep gezet door verhogingen op basis van het oneerlijke opslagbeding.

De terugvordering door huurders: Huurders kunnen te veel betaalde huur terugvorderen als de rechter het opslagbeding als oneerlijk beoordeelt.

Bij beëindiging van de huurovereenkomst: Als een huurder achterstallige huur heeft door een oneerlijk opslagbeding, moet de rechter zelf onderzoeken of dit ernstig genoeg is om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.

Conclusie

Na een periode van onzekerheid biedt deze uitspraak duidelijkheid voor verhuurders en huurders in de vrije sector. Naast de splitsing van het beding in een indexerings- en een opslagcomponent, volgt uit de uitspraak dat een redelijke opslag van bijvoorbeeld 3% niet snel als oneerlijk wordt gezien. Wel moeten rechters altijd naar de specifieke omstandigheden van het geval kijken zodat in een voorkomend geval een beding toch als oneerlijk kan worden gekwalificeerd.

Heeft u vragen over huurverhogingsbedingen of andere de juridische aspecten van huurovereenkomsten voor woonruimten of bedrijfsruimten? Neem gerust contact met ons op via 0203032489 of info@rubewijnveld.nl.