Meldplicht vakantieverhuur Amsterdam

Per 1 oktober 2017 zijn alle hoofdbewoners die incidenteel hun woning aan toeristen verhuren verplicht dit te melden bij de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht voor vakantieverhuur is een gevolg van de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Vakantieverhuur en huisvestingsverordening

De gemeente hoopt door deze meldplicht de naleving van de regels en de bestrijding van illegale vakantieverhuur te bevorderen. In Amsterdam is vakantieverhuur na 1 oktober 2017 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 enkel nog onder de volgende voorwaarden toegestaan:

· de te verhuren woning dient officieel de bestemming wonen te hebben en deze mag uitsluitend door de hoofdbewoner worden verhuurd;

· de verhuur van de woning dient een incidenteel karakter hebben (de woning mag in ieder geval niet meer dan 60 dagen per kalenderjaar worden verhuurd);

· per woning mag slechts aan vier personen per nacht onderdak worden geboden;

· de woning mag geen eigendom zijn van een woningbouwcorporaties;

· elke vakantieverhuur dient voorafgaand aan de verhuur aan het college van burgemeester en wethouders te worden gemeld.

Boete

Op overtreding van de meldplicht staat een bestuurlijke boete van € 6.000,00. Daarbij geldt nog dat indien er andere overtredingen worden geconstateerd, zoals de verhuur aan meer dan vier personen per woning per nacht, dat ook voor die overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Die boete bedraagt € 20.500,00 per overtreding.

Andere beperkingen

In onze praktijk hebben wij gemerkt dat veel verhuurders denken dat als zij zich aan de door de gemeente gestelde regels houden zij hun woning ongestoord kunnen verhuren. Dat is echter niet altijd geval.

Zo kan de verhuur van een eigen woning op grond van de splitsingsakte niet zijn toegestaan. Het is voor een hoofdbewoner die tevens eigenaar van de woning is, dan ook raadzaam om voorafgaand aan de verhuur te informeren of de splitsingsakte vakantieverhuur toestaat.

Verder geldt dat het in gebruik geven aan derden van een woning op grond van veel huurovereenkomsten niet is toegestaan. Huurders van een woning dat geen eigendom is van een woningbouwcorporatie zouden voorafgaand aan eventuele verhuur dan ook moeten nagaan of verhuur ook op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.

Over de juridische implicaties van vakantieverhuur schreven wij al in onze eerdere blog “Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb” Heeft u vragen over vakantieverhuur, huurrecht of handhaving, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 020-3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl

Schaarse vergunningen rondvaartboten herverdeeld

Tot voor kort werden vergunningen voor rondvaartboten in Amsterdam verleend voor onbepaalde tijd. Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, waarin onder meer is bepaald dat schaarse vergunningen niet voor onbepaalde tijd mogen worden verleend, omdat dat ondernemers zou belemmeren om de desbetreffende markt te betreden, heeft de gemeente Amsterdam 135 exploitatievergunningen (voor de periode 2020 tot en met 2030) herverdeeld.

Zoals in onze vorige blog al is besproken heeft de Afdeling recent geoordeeld dat in het Amsterdamse vaarbeleid te weinig rekening is gehouden met moderne stuurmiddelen en heeft de Afdeling de op grond van dit beleid verleende tijdelijke exploitatievergunningen (voor de periode 2014 tot en met 2020) vernietigd. Het is op dit moment nog onduidelijk welke gevolgen de hierboven genoemde uitspraak van de Afdeling zal hebben voor de via loting voor de periode 2020 tot en met 2030 verleende exploitatievergunningen, maar nu deze exploitatievergunningen aan de hand van hetzelfde beleid zijn verleend, is de kans aanzienlijk dat ook deze vergunningen vernietigbaar zijn.

Door de herverdeling zijn nu ongeveer 1/3 van de vergunninghouders nieuw op de rondvaartbotenmarkt, terwijl een aanzienlijk aantal ondernemingen haar vergunning door de herverdeling is kwijtgeraakt. De gang van zaken rondom de herverdeling van de vergunningen heeft bij veel van de deelnemende ondernemingen tot onvrede en onzekerheid geleid.

Deze vergunningverleningsprocedure biedt dan ook een goede gelegenheid voor een korte bespreking van de eisen die aan een dergelijke procedure worden gesteld en enkele zaken waar ondernemers op moeten letten als zij een schaarse vergunning aanvragen.

De procedure ten aanzien van rondvaartboten in Amsterdam

In Amsterdam waren voor de procedure 2020-2030 135 exploitatievergunningen te verdelen voor passagiersvaartuigen (rondvaartboten). De procedureregels (vereisten voor de aanvraag, aanvraagperiode, uitsluitingsgronden, mogelijkheid tot het maken van bezwaar etc.) en de verleningscriteria (veelal technische vereisten ten aanzien van de rondvaartboten) voor deze 135 exploitatievergunningen zijn neergelegd in het Reglement voor uitgifte van exploitatievergunningen voor passagiersvaart voor het Amsterdamse binnenwater (hierna: “Reglement”) en de Criteria Beeldkwaliteit Passagiersvaartuigen.

Uit het Reglement blijkt onder meer dat aanvragen voor een ‘reguliere’ exploitatievergunning worden beoordeeld op vier gunningscriteria. Dat zijn de lengte van de boot, emissie van geluid, uitstoot van de motor en de uitstoot van de in de boot aanwezige voorzieningen. Ten aanzien van deze gunningscriteria was de Afdeling van mening dat er in het Amsterdamse vaarbeleid te weinig rekening werd gehouden met de invloed van moderne stuurmiddelen op de vlotte en veilige doorvaart. Voor een exploitatievergunning ‘Gezichtsbepalend’ geldt nog het criteria beeldkwaliteit.

Per gunningscriterium wordt een score toegekend aan een aanvraag op basis van de in het Reglement beschreven methodiek. Voor elke aanvraag wordt de eindscore vervolgens bepaald door de individuele scores op alle gunningscriteria bij elkaar op te tellen. Hoe hoger een aanvraag scoort, des te hoger komt hij op de lijst te staan. Voor aanvragen met een gelijke score – en dat zijn er heel wat geweest in de reguliere categorie – is de rangorde bepaald aan de hand van een loting. Uiteindelijk worden de vergunningen op basis van deze rangorde verleend. Met andere woorden; hoe hoger de score van de aanvraag des te groter is de kans dat de exploitatievergunning aan die aanvrager wordt verleend.

Uiteindelijk waren er 480 aanvragen die voldeden aan de door de gemeente gestelde eisen. De 135 vergunningen, onderverdeeld in de categorie ‘Regulier’ en 60 exploitatievergunningen in de categorie ‘Gezichtsbepalend’ zijn vervolgens na de loting onder de 480 aanvragen verdeeld.

De verdeling van schaarse vergunningen

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) volgt dat bestuursorganen bij het verlenen van schaarse vergunningen op grond van het gelijkheidsbeginsel mogelijke gegadigden in de gelegenheid moet stellen om naar de beschikbare vergunningen mee te dingen. Hiervoor dient het bestuursorgaan, voorafgaand aan de aanvraagperiode, informatie over de verdelingsprocedure, de periode waarbinnen een aanvraag kan worden ingediend en de criteria waarop de aanvragen worden beoordeeld adequaat bekend te maken.

Adequate bekendmaking houdt in dat de informatie over de verdelingsprocedure wordt geplaatst in een gemeenteblad, op een website van de overheid of landelijk dagblad. Daarin moet onder meer nadere informatie worden gegeven over het aantal beschikbare vergunningen, de wijze waarop deze verdeeld zullen worden (zoals bij de rondvaartboten door middel van loting) en de eisen waaraan de aanvraag en aanvrager moeten voldoen.

Daarbij geldt dat de toe te passen criteria voorafgaand aan de procedure duidelijk moeten zijn en kunnen deze niet tussentijds worden aangepast en dienen op alle aanvragen te worden toegepast.

Bezwaar en beroep tegen de afwijzing of score

Een bijzondere positie in de verdeling nemen de aanvragen in waar – voor de loting – bezwaar tegen is gemaakt. Op grond van het Reglement krijgen deze aanvragen een voorwaardelijke score toegekend welke pas definitief op het moment dat het bezwaar gegrond is verklaard. Deze aanvragen deden dus ook mee in de loting.

Aandachtspunten voor de ondernemer

Omdat sprake is van een vast tijdspad, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor een verbouwing, is de tijd waarbinnen de aanvraag kan worden ingediend en eventueel aangevuld zeer beperkt. Ten aanzien van een aanvraag voor een schaarse vergunning is het voor een ondernemer dan ook van groot belang dat een aanvraag volledig en correct is. Zorg er daarom bijvoorbeeld voor dat alle benodigde rapporten, tekeningen en certificaten met de aanvraag worden ingediend.

Het is verder zaak dat de ondernemer voorafgaand aan het doen van een aanvraag om een schaarse vergunning nagaat of er beleid bestaat omtrent de verlening van schaarse vergunningen, en of hij aan dit beleid kan voldoen. Is er wel beleid, maar kan hij daar niet aan voldoen, dan moet hij nagaan of hij nog tijdig maatregelen kan treffen om alsnog aan de vereisten te voldoen. In de praktijk komt het namelijk geregeld voor dat een ondernemer pas na de vergunningverleningsprocedure aan de vereisten kan voldoen, dat is echter niet voldoende.

Daarnaast verdient het aanbeveling, nu schaarse vergunningen niet voor onbepaalde tijd worden verleend, om na te gaan of de in het kader van de vergunningverlening gedane investeringen in de vergunningsperiode kunnen worden terugverdiend.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Tijdelijke exploitatievergunningen rondvaartboten niet toegestaan

Het gemeentebestuur van Amsterdam probeert sinds enige jaren het aantal grote rondvaartboten op de Amsterdamse grachten te reguleren. In dat kader heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: “het college”) in 2014 op grond van nieuw beleid tijdelijke exploitatievergunningen verleend aan 13 rondvaartbootexploitanten. De verlening van deze exploitatievergunningen is gebaseerd op het nieuwe vaarbeleid van de gemeente Amsterdam (lees hierover meer in ons eerdere blog). Op grond van dit beleid worden, in tegenstelling tot voorheen, ten aanzien van rondvaartboten groter dan 14 meter enkel nog tijdelijke exploitatievergunningen verleend. In een recente uitspraak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) deze vergunningen echter vernietigd.

De procedures

In deze procedures ging de verlening van het beperkte aantal nieuwe tijdelijke vergunningen gepaard met de intrekking van eerder voor onbepaalde tijd verleende vergunningen. De nieuwe tijdelijke exploitatievergunningen gelden tot 2020. Het betreft hier voor alle duidelijkheid niet de exploitatievergunningen die gelden voor de periode 2020 tot en met 2030 en onlangs met behulp van een loting zijn verdeeld. De onderhavige uitspraak kan echter ook van invloed zijn op die exploitatievergunningen. Hieraan zullen wij in onze volgende blog aandacht besteden.
Voor een aantal rondvaartbootexploitanten betekende dit niet enkel dat hun exploitatievergunning voor onbepaalde tijd werd ingetrokken, maar dat zij ook uitgeloot werden voor een nieuwe tijdelijke exploitatievergunning. Met andere woorden; deze exploitanten mogen na 2020 hun activiteiten niet meer uitvoeren op de Amsterdamse grachten.

Volgens het college is het echter noodzakelijk om het aantal vergunningen voor rondvaartboten langer dan 14 meter te beperken. Het college is namelijk van mening dat deze rondvaartboten een vlotte en veilige doorvaart op de grachten belemmeren.

Een aantal exploitanten is het niet eens met de beperking van het aantal vergunningen. Zij hebben dan ook bezwaar gemaakt tegen de besluiten van het college. Volgens deze exploitanten hoeft de lengte van een boot geen nadelige effecten voor de doorvaart te hebben, als gebruik wordt gemaakt van moderne stuurmiddelen zoals een boegschroef of een roerpropeller.

Strijd met de Europese Dienstenrichtlijn

De Afdeling overweegt dat de tijdelijke exploitatievergunningen onder deze omstandigheden in strijd zijn met de Europese Dienstenrichtlijn en Nederlandse Dienstenwet. Op grond van de Europese Dienstenrichtlijn en Dienstenwet mag het aantal vergunningen enkel worden beperkt als er dwingende redenen van algemeen belang zijn. Een dergelijke dwingende reden van algemeen belang is volgens het college de gestelde belemmering door grote rondvaartboten van de vlotte en veilige doorvaart.

De Afdeling is echter van mening dat het college in haar gemeentelijk vaarbeleid onvoldoende rekening heeft gehouden met de invloed van moderne stuurmiddelen op de vlotte en veilige doorvaart. De Afdeling verklaart het gemeentelijk vaarbeleid, waar dit beleid het aantal vergunningen voor boten groter dan 14 meter beperkt, om die reden derhalve onverbindend. De Afdeling vernietigd daarom de verleende tijdelijke exploitatievergunningen.
De enkele vernietiging van de tijdelijke exploitatievergunning zou overigens betekenen dat geen enkele exploitant nog over een exploitatievergunning zou beschikken. Daarom heeft de Afdeling tegelijk met de vernietiging van de tijdelijke vergunningen, de intrekking van de vergunningen voor onbepaalde tijd ongedaan gemaakt.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat, waar een bestuursorgaan haar besluitvorming (deels) baseert op een beleidsregel, het voor een belanghebbende van groot belang is om niet enkel na te gaan of de besluitvorming aan de desbetreffende beleidsregel voldoet, maar ook na te gaan of de desbetreffende beleidsregel in overeenstemming is met de wetgeving waarop deze is gebaseerd.

Voor vragen over onder meer beleidsregels, de aanvraag van een exploitatievergunning en bezwaar- en beroepsprocedures kunt u contact opnemen met Rube & Wijnveld Advocaten op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Servicekosten en de Warmtewet

De Warmtewet is sinds de invoering een bron van discussie. Het feit dat in huursituaties het huurrecht op grond van het Burgerlijk Wetboek mede van toepassing kan zijn op de warmtelevering helpt daarbij niet. Er zijn daardoor veel onduidelijkheden waardoor tegenstrijdige (of “indianen-”) verhalen de wereld in zijn geholpen. Een van die onduidelijkheden is de vraag of de levering van warmte (nog steeds) eveneens het leveren van service kan betekenen in de zin van het huurrecht en daardoor dus onder de regelgeving omtrent servicekosten valt als de levering van de warmte door de verhuurder in rekening wordt gebracht. Dit is van belang omdat de huurder/verbruiker dan verdergaande bescherming kan genieten. Het antwoord op de vraag is volgens ons over het algemeen “Ja”. In deze blog zetten wij uiteen waarom.

Nutsvoorzieningen met een individuele meter

Tot 1 juli 2014 werd de levering van de levering van verwarmd water voor het verwarmen van een huurwoning op grond van het Besluit servicekosten gezien als “service”. Het begrip servicekosten is met de inwerkingtreding van de wet “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie” per 1 juli 2014 gewijzigd.

Met die wijzigingswet is het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek naast het begrip servicekosten. Sindsdien worden op grond van het Burgerlijk Wetboek de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter gedefinieerd als “de vergoeding in verband met de levering van (…) water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.”

Er wordt in deze definitie geen onderscheid gemaakt tussen warm of koud water of het gebruik daarvan, waardoor elke vorm van levering van water door de verhuurder aan de huurder onder het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” valt. Randvoorwaarde is uiteraard wel dat er een individuele meter is geplaatst die het verbruik meet. Als dat niet het geval is, dan is de levering van het water geen nutsvoorziening met individuele meter, maar mogelijk wel nog een “service”.

Servicekosten

Met de wijziging van de wet per 1 juli 2014 is per saldo het begrip servicekosten op minder situaties van toepassing geworden. Sindsdien worden servicekosten in het Besluit servicekosten (onder andere) gedefinieerd als “de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten” en “het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.”

Met andere woorden, levering van warm water om de gemeenschappelijke ruimten in een woningcomplex te verwarmen. De vraag is of de levering van warm water aan een huurwoning zonder dat een individuele meter is geplaatst servicekosten zijn, aangezien het Besluit servicekosten niet meer spreekt over levering aan individuele woonruimten, maar enkel over levering aan de gemeenschappelijke gedeelten.

De minister heeft daar indertijd (indirect) aandacht besteed bij de behandeling van de wijzigingswet. In de memorie van toelichting is daarover het volgende gezegd:

“Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip «servicekosten» wordt met de voorgestelde wijziging in artikel 7:237, lid 3, BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:

– kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

– servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”

Kort gezegd komt dit erop neer dat de minister nooit een inhoudelijke wijziging van het servicekostenstelsel heeft willen doorvoeren, maar enkel dat het oude begrip “servicekosten” werd gesplitst in “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met individuele meter”. De levering van (warm) water aan huurwoningen door de verhuurder zonder dat daar een individuele meter aanwezig is, is dus volgens de minister een service waar de regelgeving van de servicekosten op van toepassing is. Die flexibiliteit zit overigens ook in het Besluit servicekosten.

Verhouding met de Warmtewet

In de Warmtewet wordt onder warmte verstaan “warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik”. Verder geldt dat de Warmtewet van toepassing is op “verbruikers”. Verbruikers zijn personen die een zogenaamde kleine aansluit (minder dan 100kW) hebben. Dat zijn doorgaans particuliere huishoudens en in een aantal gevallen ook kleine bedrijven en kantoren.

De levering van warmte als bedoeld in de Warmtewet is daarmee ook de levering van nutvoorzieningen met een individuele meter en/of de levering van een service op grond van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Beide wetten zijn daarom van toepassing op de levering van warmte aan huurwoningen als de verhuurder verantwoordelijk is voor de levering van de warmte.

Zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek zijn wetten in formele zin en kennen geen hiërarchie. Beide wetten bestaan in die zin naast elkaar en kunnen elkaar aanvullen. Daarbij geldt wel als randvoorwaarde dat de regels niet tegenstrijdig mogen zijn. In dat geval zal een oordeel van de rechter noodzakelijk zijn.

Conclusie

Doordat zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek geldt voor warmtelevering door een verhuurder, krijgt de huurder/verbruiker in feite dubbele bescherming. Zo is bijvoorbeeld de huurcommissie bevoegd geschillen hierover te behandelen, maar kan ook de geschillencommissie die in de warmteleveringsovereenkomst is aangewezen de geschillen beslechten. Hier schreven wij in november 2015 al over in de blog Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht. Verder zijn administratieverplichten uit de Warmtewet van toepassing op de verhuurder, maar ook die uit het Burgerlijk Wetboek voortvloeien.

Op zichzelf hoeft het geen probleem te zijn dat beide wetten naast elkaar bestaan. Uitgangspunt van zowel het huurrecht als de Warmtewet is immers de bescherming van de huurder/verbruiker. Pas als regels inhoudelijk tegenstrijdig worden, kunnen problemen ontstaan, maar daar is op dit moment geen sprake van.

Heeft u vragen over de Warmtewet, huurrecht, servicekostenbeleid of nutsvoorzieningen met individuele meters, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 0203032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Handhavingsplicht ondanks experiment mengvorm Dhw

Gemeenten dienen de Drank- en horecawet (Dhw) te handhaven. Het in het kader van een gemeentelijk experiment met zogeheten mengvorm afzien van handhaving van de Dhw, is geen omstandigheid die een uitzondering op de beginselplicht tot handhaving kan rechtvaardigen. Dit overweegt de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland in een recente uitspraak. Deze uitspraak kan invloed hebben op andere in Nederland lopende experimenten en pilots over flexibelere toepassing van de Dhw.

Verzoek om handhaving

In de onderhavige zaak had SlijtersUnie, nadat haar verzoek om handhavend optreden door de gemeente ongegrond was verklaard, een voorlopige voorziening gevraagd, omdat zij van mening is dat de gemeente Nieuwegein moet optreden tegen winkeliers die naast de verkoop van andere producten ook drank schenken en verkopen.

Experiment mengvorm

De winkeliers die volgens SlijtersUnie de Dhw overtreden doen mee aan een experiment van de gemeente Nieuwegein met het toestaan van een zogeheten mengvorm. De mengvorm is gelegen in het feit dat bijvoorbeeld een boekhandel tijdelijk toestemming krijgt om alcoholische drank te verkopen of aan klanten alcohol te schenken. Het doel van dit experiment is volgens de gemeente om gedurende een jaar empirisch onderzoek te kunnen verrichten op basis waarvan kan worden bepaald of het wenselijk is wijzigingen aan te brengen in de functiescheiding die nu in de Dhw is neergelegd. In de ogen van de gemeente is de Dhw niet meer van deze tijd en moet deze dan ook worden gewijzigd.

Gescheiden distributiekanalen

Het experiment is volgens SlijtersUnie in strijd met het belangrijkste uitgangspunt van de Dhw; die van de gescheiden distributiekanalen. Dit uitgangspunt komt er, kort gezegd, op neer dat slijters en andere vergunninghouders drank verkopen, maar geen andere producten, en dat andere ondernemers, zoals boekhandelaren, naast hun reguliere producten geen drank verkopen. De gedachte hierachter is onder meer dat door alcoholverkoop enkel bij slijterijen en andere vergunninghouders toe te staan, lichtvaardige alcoholaankoop en –consumptie wordt tegengegaan.

Gemeente moet handhaven

De voorzieningenrechter overweegt dat de Dhw geen wettelijke bepaling kent die de mogelijkheid biedt om te experimenteren met lokale dan wel landelijke regelgeving in die zin dat overtreding daarvan kan worden toegestaan en van handhavend optreden kan worden afgezien.

Daarnaast benadrukt de voorzieningenrechter dat hij zich realiseert dat de concrete handhavingspraktijk waar de gemeente mee te maken heeft in een veranderende maatschappij moeilijk is. Dat neemt echter niet weg dat de gemeente zich wel moet schikken in de verhouding tussen nationale regelgever enerzijds en lokale, gemeentelijke, uitvoering anderzijds. De gemeente gaat niet over de regels, maar alleen over de vergunningverlening, het toezicht en de handhaving van de nationaal vastgestelde regels. Het gestelde belang dat de gemeente feitelijk de nationale regels aangepast wil zien, althans daarvoor argumenten wil aandragen, is een politieke kwestie. Dergelijke argumenten kunnen niet worden gehonoreerd in een bestuursrechtelijke procedure. Die procedure draait om de geldende regels, niet om de door verweerder eventueel gewenste regels. Gelet op de signalen van de staatssecretaris kan bij de wetgever niet bepaald bereidheid worden verwacht om de regels te veranderen. Ook in dat licht bestaat geen ruimte voor dit experiment.

De voorzieningenrechter wijst het verzoek van SlijtersUnie om voorlopige voorziening dan ook toe en schorst het primaire besluit dat strekt tot afwijzing van het verzoek om handhaving.

Voor vragen over (handhaving van) de Drank- en horecawet kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.

Vergunning rondvaartboten beperkt

Vergunningen voor rondvaartboten in de Amsterdamse grachten mogen niet meer voor onbepaalde tijd worden verleend. Dit blijkt uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Deze uitspraak kan grote gevolgen hebben voor de exploitanten van rondvaartboten in Amsterdam.

De gemeente Amsterdam past bij de verlening van vergunningen voor het vervoeren van passagiers per boot een zogeheten volumebeleid toe. Dit beleid kwam er kort gezegd op neer dat gelet op de drukte op de grachten maar een beperkt aantal vergunningen beschikbaar is en dat deze vergunningen voor onbepaalde tijd werden verleend. Dit heeft tot gevolg dat er weinig nieuwe plekken vrijkomen waar een ondernemer een vergunning voor aan kan vragen.

Een exploitant wiens vergunningaanvraag was afgewezen is tegen dat besluit een procedure gestart. De ondernemer is van mening dat de door de gemeente Amsterdam gehanteerde vergunningsprocedure ondernemers belemmert om zich op de Amsterdamse rondvaartmarkt te begeven. Dit is volgens de ondernemer in strijd met de Europese Dienstenrichtlijn. De Dienstenrichtlijn dient er voor te zorgen dat dienstverleners in heel Europa zich onbelemmerd in een andere lidstaat kunnen vestigen of tijdelijk diensten kunnen verrichten. Overheidsbeleid dat de vestiging of het verrichten van dienstverlening belemmert is op grond van de Dienstenrichtlijn dan ook niet toegestaan. In de Dienstenrichtlijn is bepaald dat diensten op het gebied van vervoer, met inbegrip van havendiensten niet onder de werkingssfeer van de Dienstenrichtlijn vallen. Belemmeringen ten aanzien van deze diensten kunnen dan ook niet strijdig zijn met de Dienstenrichtlijn.

Bij het afwijzen van vergunningaanvragen voor rondvaartboten beroept de gemeente Amsterdam zich geregeld op een uitzondering in de Dienstenrichtlijn. Volgens de gemeente Amsterdam valt het verzorgen van rondvaarten onder het begrip vervoer als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Het volumebeleid werpt een belemmering op voor potentieel nieuwe ondernemers. Dit is volgens de gemeente Amsterdam echter niet strijdig met de Dienstenrichtlijn omdat vervoer van passagiers op een rondvaartboot valt onder het in de Dienstenrichtlijn uitgezonderde begrip ‘vervoer’, waardoor de Dienstenrichtlijn niet van toepassing is.

De Afdeling deelt deze mening niet. De Afdeling ziet het verzorgen van rondvaarten niet als het vervoeren van passagiers van punt A naar punt B, maar als vorm van vermaak. Niet elk vervoer van personen over water kan dan ook gezien worden als vervoer of stadsvervoer in de zin van de Dienstenrichtlijn.

De Afdeling overweegt verder dat het volumebeleid van de gemeente Amsterdam doordat een beperkt aantal vergunningen beschikbaar is voor bootvervoer gelet en de vergunningen voor onbeperkte tijd worden verleend strijdig is met de Dienstenrichtlijn. Volgens de Afdeling kunnen deze vergunningen alleen voor beperkte duur worden afgegeven. Daarbij overweegt de Afdeling dat, hoewel het mogelijk is om buiten de uitgifterondes in aanmerking te komen voor een vergunning, het gemeentebestuur in de praktijk op “inconsistente en niet inzichtelijke wijze uitvoering aan deze bevoegdheid” geeft. Dit is eveneens in strijd met de Dienstenrichtlijn, omdat die vereist dat vergunningsvoorwaarden duidelijk, ondubbelzinnig, transparant en toegankelijk moeten zijn.

Naar het oordeel van de Afdeling had de gemeente Amsterdam de gevraagde exploitatievergunning dan ook moeten verlenen.
Wat de precieze consequenties zullen zijn is nog niet met zekerheid te zeggen, maar de gemeente Amsterdam heeft in 2015 voor rondvaartboten groter dan 14 meter de eeuwigdurende vergunningen al omgezet naar tijdelijke vergunningen. Het is niet onwaarschijnlijk dat de gemeente Amsterdam naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling ook voor kleinere rondvaartboten de eeuwigdurende vergunningen zal omzetten naar tijdelijke vergunningen. Vergunninghouders zullen dan voor dat de geldingsduur van de vergunning verstrijkt, de vergunning moeten verlengen of een nieuwe vergunning aanvragen. In dat kader zal door de gemeente opnieuw worden beoordeeld of de exploitant aan de vergunningvereisten voldoet. Voldoet de exploitant niet aan deze vereisten dan zal de vergunning(-verlenging) worden geweigerd. Met als gevolg dat de exploitatie moet worden gestaakt. Daarnaast is de gemeente Amsterdam van plan de regels omtrent de exploitatie van rondvaartboten aan te scherpen. Tevens wil de gemeente Amsterdam het zogeheten ‘three strikes out’ principe in voeren. Dit betekent dat een exploitant bij de derde overtreding zijn vergunning verliest. De vanzelfsprekendheid van het bezitten van de eenmaal verleende vergunning wordt door deze maatregelen aanzienlijk verminderd. Dit zal in de toekomst mogelijk kunnen leiden tot meer en wisselende exploitanten van rondvaartboten op de Amsterdamse grachten.

Heeft u vragen over deze blog? U kunt contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op info@rubewijnveld.nl of 020 303 2489

Gevolgen van nieuwe welstandseisen Amsterdam

De procedure tussen de gemeente Amsterdam en de uitbaters van ijssalon Monte Pelmo over het gevelbord van de ijssalon in de Amsterdamse Jordaan, houdt, blijkens de artikelen van het Parool van 10 januari 2016 en 13 januari 2016, de gemoederen al geruime tijd bezig. Het geschil komt er kort gezegd op neer dat het gevelbord volgens de gemeente Amsterdam strijdig zou zijn met de thans geldende eisen van redelijke welstand. De huidige eisen van redelijke eisen van welstand zijn neergelegd in de in 2013 in werking getreden welstandsnota. Het gevelbord dient volgens de gemeente Amsterdam daarom te worden verwijderd.

De gemeente Amsterdam is van mening dat op grond van de welstandsnota gebruik moet worden gemaakt van losse letters in plaats van volledige borden. De uitbaters van Monte Pelmo zijn het daar echter niet mee eens. Zij brengen daar onder meer tegenin dat het gevelbord al sinds 1965 zonder problemen aan de gevel hangt.

Inmiddels heeft de Commissie Welstand en Monumenten (hierna: “commissie”) de gemeente in dit geschil geadviseerd. De commissie adviseert dat het gevelbord niet voldoet aan de redelijke eisen van welstand, maar niet ontsierend is voor het stadsbeeld en het qua omvang, positie en kleur voldoende terughoudend is. Het verwijderen van het gevelbord is naar mening van de commissie in dit geval niet nodig. Over het algemeen wordt een advies van een welstandscommissie door het desbetreffende bestuursorgaan gevolgd, dus waarschijnlijk kan het gevelbord alsnog blijven hangen.

Dit geschil maakt weer eens duidelijk dat veranderende welstandseisen verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor reeds lang bestaande situaties. Tevens laat dit geschil goed zien dat het in gesprek gaan met de gemeente of het indienen van een zienswijze of een bezwaarschrift tot een maatwerkoplossing kan leiden.

Heeft u vragen over deze blog? U kunt contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op info@rubewijnveld.nl of 020 303 2489.

Wetswijzigingen per 1 januari 2016

Traditioneel is 1 januari een dag waarop veel wetswijzigingen in werking treden. Zo ook dit jaar. Zo zullen vanaf die datum onder andere meer bedrijven en activiteiten onder het Activiteitenbesluit vallen, wordt het voor gemeenten mogelijk om ook voor bestel- en personenauto’s milieuzones in te stellen en wordt de verhuurdersheffing verhoogd. Verder is per 1 december 2015 al in het Activiteitenbesluit een lijst met energiebesparende maatregelen die bedrijven in bepaalde sectoren moeten nemen opgenomen.

Hieronder zullen enkele relevantie wijzigingen nader worden besproken.

Meer bedrijven en activiteiten vallen onder het Activiteitenbesluit

Het Activiteitenbesluit bevat, kort gezegd, algemene milieuregels voor bedrijven. Bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen hebben doorgaans geen omgevingsvergunning voor het oprichten of veranderen van het bedrijf (“de inrichting”) meer nodig. Per 1 januari 2016 zullen meer bedrijfstakken en activiteiten onder de algemene regels van het Activiteitenbesluit komen te vallen. Met de inwerkingtreding van de wetswijziging zullen de milieuregels voor de volgende bedrijfstakken en activiteiten niet langer meer in de individuele omgevingsvergunning zijn opgenomen, maar gelden de algemene milieuregels in het Activiteitenbesluit:

ziekenhuizen en overige laboratoria;
gieterijen;
hondenkennels, volières en dierentuinen;
asbestverwijderingsbedrijven;
producenten van petfood;
spoorwegemplacementen;
defensie-inrichtingen;
monovergisting van mest;
lozingen vanuit rioolwaterzuiveringsinstallaties op het oppervlaktewater.

Vaststelling energiebesparende maatregelenlijst

Op grond van artikel 2.15 Activiteitenbesluit zijn bedrijven verplicht energiebesparende maatregelen te treffen als deze maatregelen binnen vijf jaar terug zijn te verdienen. Ter uitvoering van het Energieakkoord is in Bijlage 10 bij de Activiteitenregeling een overzicht opgenomen met energiebesparende maatregelen ofwel de erkende maatregelen voor energiebesparing. Als een bedrijf de voor zijn sector benoemde maatregelen heeft getroffen, wordt er van uitgegaan dat het bedrijf heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 2.15 Activiteitenbesluit.

Met het vaststellen van deze eerste maatregelenlijst is het voor bedrijven in theorie eenvoudiger te voldoen aan artikel 2.15 Activiteitenbesluit. Deze wijziging is overigens al per 1 december 2015 van kracht. De verwachting is dat in de loop van 2016 een tweede lijst maatregelen voor andere sectoren zal worden vastgesteld.

Milieuzone ook voor bestel- en personenauto’s

Per 1 januari 2016 kunnen gemeenten een milieuzone creëren waarin bepaalde bestel- en personenauto’s worden geweerd. Gemeenten beschikken ten aanzien van vrachtwagens al over deze bevoegdheid.

De wetswijziging biedt de mogelijkheid om, naast bepaalde vrachtwagens, de volgende motorvoertuigen te weren:

Bestel- en personenauto’s die op diesel rijden en voor 1 januari 2006 zijn toegelaten;
Personenauto’s die op benzine rijden en voor 1 juli 1992 zijn toegelaten.

Zowel Utrecht als Rotterdam kennen inmiddels een milieuzone voor bestel- en personenauto’s. Amsterdam heeft bekend gemaakt voornemens te zijn per 1 januari 2017 een milieuzone voor scooters, snorfietsen, brommers, bestelauto’s, taxi’s en touringcars in te stellen. Daar wordt waarschijnlijk in de loop van 2016 een beslissing over genomen door de gemeenteraad van Amsterdam

Liberalisatiegrens huurwoningen bevroren

Het stelsel van huurrecht woonruimten kent het onderscheid tussen geliberaliseerde en sociale huurwoningen. Bij een geliberaliseerde huurwoning heeft de verhuurder meer vrijheid de huurprijs van de woning te bepalen, omdat het zogenoemde puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor die woningen gelden.

Een woning is een geliberaliseerde, of vrije sector-, woning indien die huurwaard op basis van het puntenstelsel hoger ligt dat de liberalisatiegrens die geldt op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. De liberalisatiegrens per 1 januari 2015 is € 710,68. Dit betekent dat huurcontracten die in 2015 zijn ingegaan met een aanvangshuurprijs boven € 710,68 per maand, geliberaliseerd zijn. Inmiddels is besloten deze grens vanaf 1 januari 2016 voor een periode van drie jaar te bevriezen tot en met 31 december 2019

Verhuurderheffing gaat omhoog

Ook voor sociale huurwoningen is per 1 januari 20015 een wijziging opgetreden. Verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren betalen een heffing, de zogeheten verhuurdersheffing, over de waarde van de huurwoningen. Voor deze verhuurders gaat per 1 januari 2016 de verhuurdersheffing omhoog van 0,449% naar 0,491% van de waarde van de huurwoningen.

Heeft u vragen over deze, of andere wijzigingen, dan kunt u altijd contact met ons opnemen op info@rubewijnveld.nl of 020 303 24 89.

Terugvorderen bemiddelingskosten bij een (verdwenen) verhuurbemiddelaar

Sinds de Hoge Raad heeft uitgesproken dat bemiddelingskosten niet bij huurders in rekening gebracht mogen worden, worden huurders geconfronteerd met bemiddelingsbureaus die onder claims uit proberen te komen, niet in de laatste plaats door zichzelf op te heffen. Toch zijn er mogelijkheden ten onrechte betaalde bemiddelingskosten te alsnog te claimen.

Het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 heeft de gemoederen goed bezig gehouden. In het kort heeft de Hoge Raad met dit arrest bepaald dat verhuurmakelaars geen bemiddelingskosten bij een (aspirant) huurder in rekening mogen brengen. Een makelaar mag volgens de Hoge Raad namelijk maar “één heer” dienen. Met andere woorden, de verhuurmakelaar werkt voor de verhuurder en dient zijn diensten dan ook bij de verhuurder in rekening te brengen.

Het gevolg van dit arrest is dat verhuur- en bemiddelingsbureaus zich geconfronteerd zaken met dreigende claims van huurders die in het verleden een vergoeding aan hen hebben voldaan. Onlangs berichtte Het Parool dat veel verhuurmakelaars en bemiddelingsbureaus zichzelf hebben opgeheven, failliet hebben laten verklaren of hun activiteiten hebben ondergebracht in een andere vennootschap om zo onder claims uit te komen (Het Parool 19 november 2015, ‘Amsterdamse makelaars ontwijken vorderingen huurders’). Ook de Nederlandse Woonbond heeft al aandacht gevraagd voor deze problematiek en biedt op haar website ondersteuning op dit punt aan huurders.

Zowel huurders als verhuurders kunnen worden gedupeerd raken door deze gang van zaken. Voor verhuurders bestaat het gevaar dat de door het bureau ontvangen huur niet meer wordt doorbetaald aan de verhuurder. Voor de huurder bestaat weer het gevaar dat hij de betaalde bemiddelingskosten niet meer kan claimen, omdat het bureau niet meer bestaat.

Dergelijke claims beginnen met een sommatiebrief aan het verhuur- of bemiddelingsbureau. Als het bureau echter al voorzieningen heeft getroffen deze claims te voorkomen, door bijvoorbeeld de onderneming op te heffen of ergens anders onder te brengen, zal de sommatiebrief meestal niet tot betaling leiden.

Toch is het niet onmogelijk een bemiddelingsbureau dat verdwenen lijkt te zijn (alsnog) aan te spreken. Het is daarbij wel van belang dat de betreffende vordering niet ouder is dan vijf jaar. Verder is het ook afhankelijk van de vraag of het bureau een rechtspersoon was (zoals een N.V. of een B.V.), of een personenvennootschap (zoals een v.o.f. of een maatschap). In het laatste geval kunnen namelijk de personen achter de vennootschap direct aangesproken worden, terwijl bij een failliete of opgeheven rechtspersoon in de meeste gevallen eerst heropening van de vereffening van de rechtspersoon moet worden verzocht aan de rechtbank.

Heeft u problemen met een (verdwenen) verhuur- of bemiddelingsbureau? U kunt contact met ons opnemen op info@rubewijnveld.nl of 020 303 24 89. Het intakegesprek waarin een eerste beoordeling van het probleem wordt besproken is voor nieuwe cliënten altijd kosteloos.

Amsterdam doet mee aan pilot ‘reguleren mengvormen winkel/horeca’

Eind oktober maakte de Vereniging Nederlandse Gemeenten bekend dat zij van start zal gaan met de pilot ‘reguleren mengvormen winkel/horeca’. Inmiddels heeft onder meer de gemeente Amsterdam bekend gemaakt deel te nemen aan de pilot.

De pilot is opgestart naar aanleiding van signalen van gemeenten dat bepaalde maatschappelijke behoeften niet meer passen binnen de kaders van de Drank- en Horecawet (DHW). Met name bij de zogenoemde gemengde winkels kunnen spanningen ontstaan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de muziekwinkel die ook koffie en gebak serveert, de slijterij die tevens een proeverij organiseert, of de kapper die een glaasje wijn schenkt. Allen zijn activiteiten waar een markt voor is, maar die niet passen binnen de kaders van de DHW, aangezien volgens de letter van de wet daar een drank- en horecawetvergunning voor nodig is.

In de pilot gaan gemeenten in samenwerking met ondernemers de verschillende mogelijkheden bekijken en onderzoeken wat een gewenste situatie is. Uiteindelijk zal het traject leiden tot een inbreng namens de VNG bij de evaluatie van de DHW.

De pilot zal lopen van 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 en partijen verachten in het eerste kwartaal van 2017 het eindrapport opgeleverd te hebben. Inmiddels heeft onder meer de gemeente Amsterdam al aangegeven deel te nemen in de pilot.

Rube & Wijnveld Advocaten zal deze ontwikkelingen op de voet volgen en u op de hoogte houden van nieuwe ontwikkelingen.