Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb

Het in aan populariteit winnende Airbnb houdt de gemoederen van overheden en juristen goed bezig. Dat komt onder meer omdat Airbnb een nieuw concept is waarvoor het onduidelijk is welke regels daarop van toepassing zijn. Zo worstelen lokale overheden bijvoorbeeld met de vraag of over de inkomsten uit Airbnb toeristenbelasting verschuldigd is en zien kantonrechters zich voor de vraag gesteld of het onderverhuren van sociale huurwoningen (tot op zekere hoogte) is toegelaten, of dat het uitzetting uit de woning rechtvaardigt.

Onlangs heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan die eigenaars van woningen die worden gebruikt voor de verhuur via onder meer Airbnb (al dan niet met toestemming) verantwoordelijk houdt voor wat er in het pand gebeurt (uitspraak van 23 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2970), ondanks dat de eigenaar niets van doen heeft met de Airbnb verhuur.

In de betreffende procedure stond een pand in het centrum van Amsterdam centraal dat de huurder hotelmatig gebruikte. Toezichthouder van het stadsdeel Centrum troffen in 2013 tijdens een controle in het pand “logiesverblijven voor toeristen” aan en constateerden dat zich aldaar “een vlucht- en brandonveilige situatie voordeed”. Met andere woorden, het gebouw voldeed niet aan de strengere brandveiligheidsvoorschriften die gelden voor hotel- en logiesfuncties zoals omschreven in het Bouwbesluit 2012.

Naar aanleiding van deze geconstateerde overtreding heeft het stadsdeel Centrum spoedeisende bestuursdwang toegepast die inhield dat het pand met onmiddellijke ingang niet meer gebruikt mocht worden voor de hotel- en logiesfunctie. De bestuursdwang is daarop ook direct geëffectueerd, hetgeen waarschijnlijk betekent dat het stadsdeel Centrum het hotel heeft gesloten. Dat is echter niet exact te lezen in de uitspraak.

Bijzonder is echter dat de bestuursdwang niet werd opgelegd aan de exploitant van het hotel en huurder van het pand, maar aan de eigenaar die – naar zijn zeggen – niets met het hotel te maken had. Op grond van eerdere jurisprudentie van de Afdeling is namelijk primair als overtreder aan te merken degene die een het desbetreffende wettelijk voorschrift daadwerkelijk heeft overtreden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek heeft verricht.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het echter met stadsdeel Centrum eens en verwijst naar uitspraken die zijn gedaan in situaties waarin sprake was van illegale hennepteelt in een woning. Ook in die gevallen wist de eigenaar niet van de betreffende activiteiten. Volgens de Afdeling kan de verhuurder van een pand echter onder omstandigheden verantwoordelijk worden gehouden voor het onrechtmatig gebruik van het pand door de huurder. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij zich op de hoogte stelt omtrent het gebruik van het door hem verhuurde pand. Dit geldt te meer als er aanwijzingen dat sprake is van onrechtmatig gebruik.

Dat de eigenaar op 150 km van het pand woont, niet wist wat er ter plaatse gaande was en hij het pand niet kon betreden zonder toestemming van de gebruikers, doet niet af aan zijn verantwoordelijkheid zich over het gebruik van het pand adequaat te informeren. Uit de uitspraak volgt dat de is voldoende toezicht op het pand moet uitoefenen en dat dat een zelfstandige verantwoordelijkheid is die los staat van de verantwoordelijkheid van de huurder om aan de geldende wet- en regelgeving te voldoen.

Hoewel de besproken uitspraak over een “echt” hotel gaat, kan deze ook voor verhuur via Airbnb relevant zijn. Dat komt doordat (onder)verhuur van een woning via Airbnb al vrij snel onder de definitie van hotel- en logiesfunctie in het Bouwbesluit 2012 kan vallen. Hierdoor lopen verhuurders van woningen – die doorgaans niet aan de brandveiligheidsvoorschriften voor hotels voldoen – risico als zij niet op structurele en adequate wijze toezicht uitoefenen op het verhuurde object


Concurrentie en de ladder voor duurzame verstedelijking

Een ondernemer die van mening is dat een bestemmingsplan, dat de vestiging van een concurrent mogelijk maakt, in strijd is met de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking moet aantonen dat de geplande ontwikkeling kan leiden tot relevante leegstand.

De zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking is, kort gezegd, een stappenplan waarmee gemeenten kunnen bepalen of er een daadwerkelijke vraag bestaat voor de ontwikkeling van nieuwe woningen, winkelcentra en industrieterreinen, of dat gebouwd zou worden voor leegstand. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) gaat in een recente uitspraak (7 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3106) in op de vraag of bij het bepalen van ‘relevante leegstand’ enkel het verlies van identieke winkels (zoals supermarkten) of dat ook de mogelijke sluiting van andersoortige winkels moet worden betrokken.

In deze zaak hadden burgemeester en wethouders van Oldebroek (het college) een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van onder meer een supermarkt, winkels en twaalf appartementen.

De exploitant van een supermarkt in Oldebroek heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt. De vergunde supermarkt voorziet volgens de exploitant niet in een actuele regionale behoefte voor een extra supermarkt. De vestiging van de vergunde supermarkt zal er volgens de exploitant toe leiden dat één of meerdere supermarkten en omliggende specialzaken hun deuren zullen moeten sluiten. De sluiting van die bedrijven zal nadelige gevolgen hebben voor het woon-, leef- en ondernemingsklimaat in de regio, aldus de exploitant.

Het college stelt dat door de exploitant aannemelijk moet worden gemaakt dat de vergunde supermarkt tot relevante leegstand van identieke winkels zal kunnen leiden. Met andere woorden dat door de realisering van plannen leegstaand van (een) supermarkt(en) is te verwachten. De eventuele leegstand van kleine winkels, zoals kledingwinkels, dierenwinkels, moet volgens het college buiten de beschouwen worden gelaten.

De Afdeling volgt het college niet in haar stelling en overweegt dat ook de potentiële leegstand van niet identieke winkels in het onderzoek naar de gevolgen van de te plannen ontwikkeling moet worden betrokken. Er moet dan echter wel sprake zijn van overlapping van het assortiment.

De Afdeling heeft blijkens deze uitspraak derhalve gekozen voor een ruime interpretatie van het begrip relevante leegstand. Het onderzoek naar de gevolgen van geplande ontwikkeling dient in het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking dan ook niet beperkt te blijven tot identieke winkels.