Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte. 

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geïntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter. 

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risico’s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte? 

Normstelling: goed verhuurderschap 

Het centrale begrip in deze wet is: ‘goed verhuurderschap’ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreëerd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders. 

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs. 

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars. 

Informatieverstrekkingsplicht 

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeëindiging 

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beëindiging van de huur moet worden afgerekend. 

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeëindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beëindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken. 

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. 

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren. 

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie. 

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden) 

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.  

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden. 

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten. 

Wat zijn de risico’s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet. 

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht  

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder. 

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variëren van € 22.500,- tot € 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders) 

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen. 

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. 

Vragen? 

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl


Corona-helpdesk

Corona-helpdesk Rube & Wijnveld Advocaten

Voor vragen over de (juridische) gevolgen van de Corona-crisis voor uzelf of uw bedrijf kunt u vanaf heden contact opnemen met de Corona-helpdesk van Rube & Wijnveld Advocaten. De helpdesk service is kosteloos. Kunnen wij u niet direct verder helpen? Dan beschikt Rube & Wijnveld Advocaten over een netwerk van specialisten aan wie wij u kunnen doorverwijzen.

Corona-helpdesk
U kunt de helpdesk benaderen per telefoon op 020-3032489 en per e-mail op coronahelpdesk@rubewijnveld.nl. Verder zijn wij tijdens kantooruren eveneens bereikbaar via Skype op nummer +31646648599 of Google Hangouts via info@rubewijnveld.nl. Beantwoorden wij uw oproep niet direct? Stuur dan een e-mail met uw contactgegevens en dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Retail en horeca

Ons kantoor staat van oudsher onder meer ondernemers in de retail- en horecasector bij. Dat zijn twee van de sectoren die op het moment het hardst wordt geraakt door de Corona-crisis. Rube & Wijnveld Advocaten kan bijvoorbeeld met u van gedachten wisselen over onder andere wat nu nog wel en niet mag als horecaondernemer, of welke verplichtingen u dient te nemen als winkelier.

Disclaimer

NB: Via de corona-helpdesk kunnen wij enkel algemene adviezen verstrekken en met u van gedachten wisselen over mogelijke verdere stappen. Rube & Wijnveld Advocaten kan daardoor niet instaan en verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze algemene adviezen voor uw persoonlijke situatie. Daarvoor zal een advocaat-cliënt relatie aangegaan moeten worden. Mocht dat aan de orde zijn, dan zal dat tijdens het gesprek worden besproken.


Gevolgen van het niet (volledig) doorzoeken van een woning door een toezichthouder

Elke woningeigenaar kan te maken krijgen met een toezichthouder. Een toezichthouder controleert mede of de woning wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad doordat deze wordt verhuurd aan toeristen via websites als Airbnb of Booking.com. Tijdens deze controle is de toezichthouder bevoegd de woning te doorzoeken. Hierbij wordt onder andere gezocht naar persoonlijke spullen van bewoners om vast te stellen of zij al dan niet hun hoofdverblijf in de woning hebben.

Wanneer geen persoonlijke spullen in de woning worden aangetroffen, wordt in de praktijk vaak verondersteld dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft. Onder omstandigheden is dit (extra) bewijs voor het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, wat grond is voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Deze boete kan oplopen tot (tien)duizenden euro’s.

Het komt echter voor dat wanneer geen persoonlijke spullen in de woning worden aangetroffen, verondersteld wordt dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft, zonder dat een toezichthouder de gehele woning – inclusief alle laden en kasten – heeft doorzocht. De vraag luidt dan of hij wel tot deze veronderstelling kan komen.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘‘de Afdeling’’) geeft in haar uitspraak van 2 oktober 2019 antwoord op deze vraag en heeft in casu het besluit tot oplegging van een bestuurlijke boete van €20.500,- vernietigd. Doordat deze zich in Amsterdam afspeelt, zal de Amsterdamse regelgeving worden besproken, maar de algemene regel is uiteraard ook in andere gemeenten van toepassing.

De Huisvestingswet

Op grond van artikel 21 sub a Huisvestingswet (hierna: ‘‘Hvw’’) is het verboden een woonruimte zonder vergunning van burgemeester en wethouders (hierna: ‘‘het college’’) anders dan ten behoeve van de bewoning door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden. In Amsterdam geldt dat op grond van artikel 4.2.2 Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (hierna: ‘‘Huisvestingsverordening’’) kan het college bij overtreding hiervan een bestuurlijke boete opleggen.

Het geschil

De appellante in kwestie is eigenaar van een woning in Amsterdam. Op het adres van deze woning staat niet zijzelf, maar haar ex-partner ingeschreven welke gedetineerd is in Zwitserland. Medio 2017 heeft het college een ‘melding woonfraude’ ontvangen. Volgens deze melding wordt de woning verhuurd aan buitenlandse toeristen waarvan omwonenden overlast ondervinden. Het college heeft hierop onderzoek ingesteld naar het feitelijk gebruik van de woning. Uit administratief onderzoek is gebleken dat de woning op verschillende vakantieverhuurwebsites is aangeboden. Daarnaast hebben toezichthouders de woning hebben doorzocht.

Tijdens deze doorzoeking treffen toezichthouders een toerist aan, die verklaarde enkele dagen in de woning te verblijven. Daarnaast hebben toezichthouders in de slaapkamer een opgemaakt tweepersoonsbed en een kledingkast aangetroffen. In de kledingkast lagen dekens, lakens, kussens en lege kledinghangers. Er zijn geen kleding en andere persoonlijke spullen, zoals schoenen of verzorgingsspullen aangetroffen. In de andere ruimten zijn evenmin persoonlijke spullen aangetroffen. Zoals gezegd zou op grond hiervan verondersteld kunnen worden dat de woning ongeschikt zou zijn voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft.

Het college stelt dan ook, mede door het niet aantreffen van persoonlijke spullen van de ex-partner van appellante, dat appellante de woning aan de woonruimtevoorraad heeft onttrokken door deze te verhuren aan toeristen zonder een daartoe vereiste vergunning. Het college legt appellante een bestuurlijke boete van €20.500,- op wegens strijd met het verbod van artikel 21 sub a Hvw.

Appellante stelt dat de persoonlijke spullen van haar ex-partner uit het zicht zijn genomen met het oog op de voorgenomen verkoop van de woning. Om rekening te houden met de terugkeer van haar ex-partner uit detentie en zolang de woning nog niet was verkocht, had appellante sommige persoonlijke spullen van haar ex-partner opgeborgen in dozen in de kast in de slaapkamer. Tijdens de doorzoeking hebben de toezichthouders deze dozen echter niet gecontroleerd.

Appellante voert in hoger beroep onder meer aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning was onttrokken aan de bestemming tot bewoning.  Er waren namelijk wel degelijk persoonlijke spullen van haar ex-partner in de woning aanwezig en de woning was wel degelijk zijn hoofdverblijf.

Overwegingen Afdeling

De afdeling is helder en overweegt dat nu de toezichthouders de inhoud van de dozen in de kast niet hebben bekeken, het niet valt uit te sluiten dat daarin persoonlijke spullen van de ex-partner van appellante zaten, die nodig zijn om in de woning te verblijven. Hierdoor is de woning wél geschikt voor een duurzame bewoning en heeft de ex-partner van appellante er inderdaad zijn hoofdverblijf, ondanks het feit dat hij in detentie verblijft.

‘‘Nu het college niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ex-partner van appellante ten tijde van het huisbezoek geen hoofdverblijf had in de woning en dat die woning niet meer beschikbaar was voor duurzame bewoning, heeft het college zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat appellante het verbod van artikel 21 sub a Hvw heeft overtreden.’’

Het besluit tot oplegging van de bestuurlijke boete wordt vernietigd. Dat wil zeggen dat appellante de bestuurlijke boete van €20.500,- niet hoeft te betalen omdat niet kan worden vastgesteld dat er strijd is met het verbod van artikel 21 sub a Hvw.

Conclusie

Het college is bij strijd met het verbod van artikel 21 sub a Hvw, op grond van artikel 4.2.2. Huisvestingsverordening bevoegd een bestuurlijke boete op te leggen. Om vast te stellen dat er sprake is van strijd met dit verbod, hebben toezichthouders de bevoegdheid de woning doorzoeken. Wanneer tijdens deze doorzoeking geen persoonlijke spullen worden aangetroffen, wordt verondersteld dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft.  Dit is (extra) bewijs voor het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, wat grond is voor het opleggen van een bestuurlijke boete.

Zijn er in de woning echter wel degelijk persoonlijke spullen aanwezig, maar hebben toezichthouders deze niet gecontroleerd als gevolg van het niet volledig doorzoeken van de woning, dan kan niet worden uitgesloten dat deze spullen aanwezig zijn. De woning is dan geschikt voor duurzame bewoning waarmee komt vast te staan dat iemand daar zijn hoofdverblijf heeft. Het college kan zich dan niet op het standpunt stellen dat het verbod van artikel 21 sub a Hvw is overtreden.

Wanneer een toezichthouder niet de gehele woning – inclusief alle laden en kasten – doorzoekt, kan hij derhalve niet tot de veronderstelling komen dat géén persoonlijke spullen in de woning aanwezig zijn.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Opkoopbescherming

Kortdurende huurovereenkomst of huurbescherming

Met de in juli 2016 in werking getreden Wet Doorstroming Huurmarkt is de mogelijkheid geïntroduceerd voor de tijdelijke verhuur van woonruimte. De mogelijkheid en de voorwaarden van een zogeheten kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn geregeld in artikel 7:271 BW. In de praktijk is er geregeld onduidelijkheid over de vraag of er een kortdurende huurovereenkomst is gesloten dan wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam geeft daar een goed voorbeeld van.

De Wet Doorstroming Huurmarkt

Op grond van artikel 7:271 BW mag de looptijd van een kortlopende huurovereenkomst ten aanzien van zelfstandige woonruimte maximaal twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar zijn. De huurovereenkomst eindigt enkel van rechtswege, indien de verhuurder het einde van de huurovereenkomst tijdig, dat wil zeggen maximaal drie maanden en minimaal een maand voor de overeengekomen einddatum heeft aangezegd. Huurder kan op grond van artikel 7:271 BW maandelijks tussentijds opzeggen.

Onduidelijkheid in de praktijk

Zoals gezegd, bestaat er in de praktijk regelmatig onduidelijkheid over wat voor een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder is gesloten. Het antwoord op deze vraag is zeer belangrijk, omdat een huurder in het geval een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten aanspraak op huurbescherming kan doen.

Zo hadden partijen in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam een huurovereenkomst gesloten voor de duur van achttien maanden. De huurperiode zou ingaan op 15 juni 2017 en zou eindigen op 15 december 2018. Daarbij waren partijen overeengekomen dat partijen de huurovereenkomst niet tussentijds konden opzeggen.

De verhuurder zegde, in de veronderstelling dat hij een kortdurende huurovereenkomst had gesloten, op 7 november 2018 het einde van de huurovereenkomst tegen 15 december 2018 aan. De huurster was echter van mening dat er geen sprake was van een kortdurende huurovereenkomst, maar juist van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een minimum huurperiode van achttien maanden. Volgens de huurder loopt de huurovereenkomst na afloop van de eerste achttien maanden voor onbepaalde tijd door.

De verhuurder startte daarop een procedure bij de rechtbank Amsterdam, waarin hij ontruiming van de woning vorderde.

Overwegingen van de kantonrechter

De kantonrechter oordeelde echter dat er sprake was van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd en dat huurder derhalve aanspraak kon doen op huurbescherming. De opzegging is derhalve niet geldig en de vordering tot ontruiming wordt afgewezen.

De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of partijen een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten of dat een “gewone” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur zijn overeengekomen tot uitgangspunt wordt genomen dat huurster als consument als zwakkere partij moet worden gekenschetst en verhuurder, als professionele partij moet worden aangemerkt. Verder wordt door de kantonrechter in aanmerking genomen dat verhuurder de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat gesteld noch anderszins aannemelijk is geworden dat huurster daar op enigerlei wijze invloed op heeft gehad. Eventuele onduidelijkheden dienen, volgens de kantonrechter, dan ook voor risico van verhuurder te blijven. Ten slotte overweegt de kantonrechter dat het bij de introductie van de mogelijkheid van de tijdelijke huurovereenkomst volgens de wetgever de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm zou blijven, zodat bij geval van onduidelijkheid een uitleg die recht doet aan de bescherming van de zwakkere partij heeft te gelden.

De bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst bieden volgens de kantonrechter ook geen voldoende aanknopingspunten dat huurster de door verhuurder voorgestane uitleg van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten. Het model dat verhuurder heeft gebruikt is die voor een gebruikelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en nergens wordt specifiek verwezen naar de tijdelijkheid ervan. In de huurovereenkomst wordt bovendien verwezen naar de algemene bepalingen huurovereenkomst uit 2003, toen de mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst nog niet bestond. Verder geldt, zoals terecht door huurder is opgemerkt, dat in artikel 3.1 is opgenomen dat de huurovereenkomst doorloopt indien niet wordt opgezegd, welke formulering niet direct een aanwijzing biedt voor de huurovereenkomst voor tijdelijke duur. Ook het gegeven dat de huurovereenkomst niet tussentijds opzegbaar was gedurende de periode tot 15 december 2018, biedt volgens de kantonrechter, een belangrijke aanwijzing dat geen tijdelijke huurovereenkomst is overeengekomen.

Conclusie

Bovenstaande uitspraak maakt duidelijk dat een goed onderscheid tussen een kortlopende huurovereenkomst, die gericht is op een maximale huurperiode, en de huurovereenkomst van onbepaalde met een eerste bepaalde termijn, die is gericht op een minimale huurperiode, is van groot belang is.

Het is bij het opstellen van een huurovereenkomst dan ook essentieel dat expliciet wordt aangegeven dat er sprake is van een kortdurende huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 1 BW of dat er sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd.

Daarbij doet de verhuurder die een kortdurende huurovereenkomst wil sluiten er verstandig aan de mogelijkheid voor huurder om maandelijks tussentijds op te zeggen expliciet in de overeenkomst op te nemen. Immers, indien de overeenkomst tussentijdse opzegging uitsluit, wordt dat, blijkens bovenstaande uitspraak gezien als een belangrijke indicatie dat er sprake is van een overeenkomst van onbepaalde tijd.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Vakantieverhuur

Meldplicht vakantieverhuur Amsterdam

Per 1 oktober 2017 zijn alle hoofdbewoners die incidenteel hun woning aan toeristen verhuren verplicht dit te melden bij de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht voor vakantieverhuur is een gevolg van de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Vakantieverhuur en huisvestingsverordening

De gemeente hoopt door deze meldplicht de naleving van de regels en de bestrijding van illegale vakantieverhuur te bevorderen. In Amsterdam is vakantieverhuur na 1 oktober 2017 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 enkel nog onder de volgende voorwaarden toegestaan:

·         de te verhuren woning dient officieel de bestemming wonen te hebben en deze mag uitsluitend door de hoofdbewoner worden verhuurd;

·         de verhuur van de woning dient een incidenteel karakter hebben (de woning mag in ieder geval niet meer dan 60 dagen per kalenderjaar worden verhuurd);

·         per woning mag slechts aan vier personen per nacht onderdak worden geboden;

·         de woning mag geen eigendom zijn van een woningbouwcorporaties;

·         elke vakantieverhuur dient voorafgaand aan de verhuur aan het college van burgemeester en wethouders te worden gemeld.

Boete

Op overtreding van de meldplicht staat een bestuurlijke boete van € 6.000,00. Daarbij geldt nog dat indien er andere overtredingen worden geconstateerd, zoals de verhuur aan meer dan vier personen per woning per nacht, dat ook voor die overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Die boete bedraagt € 20.500,00 per overtreding.

Andere beperkingen

In onze praktijk hebben wij gemerkt dat veel verhuurders denken dat als zij zich aan de door de gemeente gestelde regels houden zij hun woning ongestoord kunnen verhuren. Dat is echter niet altijd geval.

Zo kan de verhuur van een eigen woning op grond van de splitsingsakte niet zijn toegestaan. Het is voor een hoofdbewoner die tevens eigenaar van de woning is, dan ook raadzaam om voorafgaand aan de verhuur te informeren of de splitsingsakte vakantieverhuur toestaat.

Verder geldt dat het in gebruik geven aan derden van een woning op grond van veel huurovereenkomsten niet is toegestaan. Huurders van een woning dat geen eigendom is van een woningbouwcorporatie zouden voorafgaand aan eventuele verhuur dan ook moeten nagaan of verhuur ook op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.

Over de juridische implicaties van vakantieverhuur schreven wij al in onze eerdere blog “Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb” Heeft u vragen over vakantieverhuur, huurrecht of handhaving, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 020-3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl


Servicekosten

Servicekosten en de Warmtewet

De Warmtewet is sinds de invoering een bron van discussie. Het feit dat in huursituaties het huurrecht op grond van het Burgerlijk Wetboek mede van toepassing kan zijn op de warmtelevering helpt daarbij niet. Er zijn daardoor veel onduidelijkheden waardoor tegenstrijdige (of “indianen-”) verhalen de wereld in zijn geholpen. Een van die onduidelijkheden is de vraag of de levering van warmte (nog steeds) eveneens het leveren van service kan betekenen in de zin van het huurrecht en daardoor dus onder de regelgeving omtrent servicekosten valt als de levering van de warmte door de verhuurder in rekening wordt gebracht. Dit is van belang omdat de huurder/verbruiker dan verdergaande bescherming kan genieten. Het antwoord op de vraag is volgens ons over het algemeen “Ja”. In deze blog zetten wij uiteen waarom.

Nutsvoorzieningen met een individuele meter

Tot 1 juli 2014 werd de levering van de levering van verwarmd water voor het verwarmen van een huurwoning op grond van het Besluit servicekosten gezien als “service”. Het begrip servicekosten is met de inwerkingtreding van de wet “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie” per 1 juli 2014 gewijzigd.

Met die wijzigingswet is het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek naast het begrip servicekosten. Sindsdien worden op grond van het Burgerlijk Wetboek de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter gedefinieerd als “de vergoeding in verband met de levering van (…) water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.”

Er wordt in deze definitie geen onderscheid gemaakt tussen warm of koud water of het gebruik daarvan, waardoor elke vorm van levering van water door de verhuurder aan de huurder onder het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” valt. Randvoorwaarde is uiteraard wel dat er een individuele meter is geplaatst die het verbruik meet. Als dat niet het geval is, dan is de levering van het water geen nutsvoorziening met individuele meter, maar mogelijk wel nog een “service”.

Servicekosten

Met de wijziging van de wet per 1 juli 2014 is per saldo het begrip servicekosten op minder situaties van toepassing geworden. Sindsdien worden servicekosten in het Besluit servicekosten (onder andere) gedefinieerd als “de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten” en “het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.”

Met andere woorden, levering van warm water om de gemeenschappelijke ruimten in een woningcomplex te verwarmen. De vraag is of de levering van warm water aan een huurwoning zonder dat een individuele meter is geplaatst servicekosten zijn, aangezien het Besluit servicekosten niet meer spreekt over levering aan individuele woonruimten, maar enkel over levering aan de gemeenschappelijke gedeelten.

De minister heeft daar indertijd (indirect) aandacht besteed bij de behandeling van de wijzigingswet. In de memorie van toelichting is daarover het volgende gezegd:

“Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip «servicekosten» wordt met de voorgestelde wijziging in artikel 7:237, lid 3, BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:

–      kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

–      servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”

Kort gezegd komt dit erop neer dat de minister nooit een inhoudelijke wijziging van het servicekostenstelsel heeft willen doorvoeren, maar enkel dat het oude begrip “servicekosten” werd gesplitst in “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met individuele meter”. De levering van (warm) water aan huurwoningen door de verhuurder zonder dat daar een individuele meter aanwezig is, is dus volgens de minister een service waar de regelgeving van de servicekosten op van toepassing is. Die flexibiliteit zit overigens ook in het Besluit servicekosten.

Verhouding met de Warmtewet

In de Warmtewet wordt onder warmte verstaan “warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik”. Verder geldt dat de Warmtewet van toepassing is op “verbruikers”. Verbruikers zijn personen die een zogenaamde kleine aansluit (minder dan 100kW) hebben. Dat zijn doorgaans particuliere huishoudens en in een aantal gevallen ook kleine bedrijven en kantoren.

De levering van warmte als bedoeld in de Warmtewet is daarmee ook de levering van nutvoorzieningen met een individuele meter en/of de levering van een service op grond van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Beide wetten zijn daarom van toepassing op de levering van warmte aan huurwoningen als de verhuurder verantwoordelijk is voor de levering van de warmte.

Zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek zijn wetten in formele zin en kennen geen hiërarchie. Beide wetten bestaan in die zin naast elkaar en kunnen elkaar aanvullen. Daarbij geldt wel als randvoorwaarde dat de regels niet tegenstrijdig mogen zijn. In dat geval zal een oordeel van de rechter noodzakelijk zijn.

Conclusie

Doordat zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek geldt voor warmtelevering door een verhuurder, krijgt de huurder/verbruiker in feite dubbele bescherming. Zo is bijvoorbeeld de huurcommissie bevoegd geschillen hierover te behandelen, maar kan ook de geschillencommissie die in de warmteleveringsovereenkomst is aangewezen de geschillen beslechten. Hier schreven wij in november 2015 al over in de blog Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht. Verder zijn administratieverplichten uit de Warmtewet van toepassing op de verhuurder, maar ook die uit het Burgerlijk Wetboek voortvloeien.

Op zichzelf hoeft het geen probleem te zijn dat beide wetten naast elkaar bestaan. Uitgangspunt van zowel het huurrecht als de Warmtewet is immers de bescherming van de huurder/verbruiker. Pas als regels inhoudelijk tegenstrijdig worden, kunnen problemen ontstaan, maar daar is op dit moment geen sprake van.

Heeft u vragen over de Warmtewet, huurrecht, servicekostenbeleid of nutsvoorzieningen met individuele meters, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 0203032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Wetswijzigingen per 1 januari 2016

Traditioneel is 1 januari een dag waarop veel wetswijzigingen in werking treden. Zo ook dit jaar. Zo zullen vanaf die datum onder andere meer bedrijven en activiteiten onder het Activiteitenbesluit vallen, wordt het voor gemeenten mogelijk om ook voor bestel- en personenauto’s milieuzones in te stellen en wordt de verhuurdersheffing verhoogd. Verder is per 1 december 2015 al in het Activiteitenbesluit een lijst met energiebesparende maatregelen die bedrijven in bepaalde sectoren moeten nemen opgenomen.

Hieronder zullen enkele relevantie wijzigingen nader worden besproken.

Meer bedrijven en activiteiten vallen onder het Activiteitenbesluit

Het Activiteitenbesluit bevat, kort gezegd, algemene milieuregels voor bedrijven. Bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen hebben doorgaans geen omgevingsvergunning voor het oprichten of veranderen van het bedrijf (“de inrichting”) meer nodig. Per 1 januari 2016 zullen meer bedrijfstakken en activiteiten onder de algemene regels van het Activiteitenbesluit komen te vallen. Met de inwerkingtreding van de wetswijziging zullen de milieuregels voor de volgende bedrijfstakken en activiteiten niet langer meer in de individuele omgevingsvergunning zijn opgenomen, maar gelden de algemene milieuregels in het Activiteitenbesluit:

  • ziekenhuizen en overige laboratoria;
  • gieterijen;
  • hondenkennels, volières en dierentuinen;
  • asbestverwijderingsbedrijven;
  • producenten van petfood;
  • spoorwegemplacementen;
  • defensie-inrichtingen;
  • monovergisting van mest;
  • lozingen vanuit rioolwaterzuiveringsinstallaties op het oppervlaktewater.
Vaststelling energiebesparende maatregelenlijst

Op grond van artikel 2.15 Activiteitenbesluit zijn bedrijven verplicht energiebesparende maatregelen te treffen als deze maatregelen binnen vijf jaar terug zijn te verdienen. Ter uitvoering van het Energieakkoord is in Bijlage 10 bij de Activiteitenregeling een overzicht opgenomen met energiebesparende maatregelen ofwel de erkende maatregelen voor energiebesparing. Als een bedrijf de voor zijn sector benoemde maatregelen heeft getroffen, wordt er van uitgegaan dat het bedrijf heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 2.15 Activiteitenbesluit.

Met het vaststellen van deze eerste maatregelenlijst is het voor bedrijven in theorie eenvoudiger te voldoen aan artikel 2.15 Activiteitenbesluit. Deze wijziging is overigens al per 1 december 2015 van kracht. De verwachting is dat in de loop van 2016 een tweede lijst maatregelen voor andere sectoren zal worden vastgesteld.

Milieuzone ook voor bestel- en personenauto’s

Per 1 januari 2016 kunnen gemeenten een milieuzone creëren waarin bepaalde bestel- en personenauto’s worden geweerd. Gemeenten beschikken ten aanzien van vrachtwagens al over deze bevoegdheid.

De wetswijziging biedt de mogelijkheid om, naast bepaalde vrachtwagens, de volgende motorvoertuigen te weren:

  • Bestel- en personenauto’s die op diesel rijden en voor 1 januari 2006 zijn toegelaten;
  • Personenauto’s die op benzine rijden en voor 1 juli 1992 zijn toegelaten.

Zowel Utrecht als Rotterdam kennen inmiddels een milieuzone voor bestel- en personenauto’s. Amsterdam heeft bekend gemaakt voornemens te zijn per 1 januari 2017 een milieuzone voor scooters, snorfietsen, brommers, bestelauto’s, taxi’s en touringcars in te stellen. Daar wordt waarschijnlijk in de loop van 2016 een beslissing over genomen door de gemeenteraad van Amsterdam

Liberalisatiegrens huurwoningen bevroren

Het stelsel van huurrecht woonruimten kent het onderscheid tussen geliberaliseerde en sociale huurwoningen. Bij een geliberaliseerde huurwoning heeft de verhuurder meer vrijheid de huurprijs van de woning te bepalen, omdat het zogenoemde puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor die woningen gelden.

Een woning is een geliberaliseerde, of vrije sector-, woning indien die huurwaard op basis van het puntenstelsel hoger ligt dat de liberalisatiegrens die geldt op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. De liberalisatiegrens per 1 januari 2015 is € 710,68. Dit betekent dat huurcontracten die in 2015 zijn ingegaan met een aanvangshuurprijs boven € 710,68 per maand, geliberaliseerd zijn. Inmiddels is besloten deze grens vanaf 1 januari 2016 voor een periode van drie jaar te bevriezen tot en met 31 december 2019

Verhuurderheffing gaat omhoog

Ook voor sociale huurwoningen is per 1 januari 20015 een wijziging opgetreden. Verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren betalen een heffing, de zogeheten verhuurdersheffing, over de waarde van de huurwoningen. Voor deze verhuurders gaat per 1 januari 2016 de verhuurdersheffing omhoog van 0,449% naar 0,491% van de waarde van de huurwoningen.

Heeft u vragen over deze, of andere wijzigingen, dan kunt u altijd contact met ons opnemen op info@rubewijnveld.nl of 020 303 24 89.


Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht

De Huurcommissie heeft onlangs in haar beleid vastgelegd dat zij bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen tussen een verhuurder en huurder van een sociale woning. De Huurcommissie zal in die procedures de kosten van warmte toetsen aan zowel de maximumprijs van de Warmtewet, als de redelijke kosten die uit het huurrecht voortvloeien.

Ten tijde van de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014 bestond er bij marktpartijen onduidelijkheid over de verplichtingen en de positie van verhuurders van woningen (met name woningcorporaties) die tevens warmte leveren aan hun huurders. Inmiddels is in ieder geval vast komen te staan dat verhuurders die tevens warmte leveren vallen onder het bereik van de Warmtewet en gebonden zijn aan de verplichtingen in de Warmtewet.

Dit betekent echter niet dat verhuurders/leveranciers niet gebonden zijn aan het huurrecht. Uit artikel 7:237 Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten volgt namelijk dat de levering van warmte eveneens kan worden aangemerkt als levering van service(kosten) dan wel als nutsvoorzieningen met een individuele meter. Het gevolg is dat een verhuurder zich bij de levering van warmte zowel aan verplichtingen voortvloeiende uit het huurrecht als aan verplichtingen op grond van de Warmtewet dient te houden. Dit kan voor onduidelijke en mogelijk tegenstrijdige situaties zorgen.

Een van de discussiepunten tussen verschillende marktpartijen is of de Huurcommissie, die geschillen tussen de huurder en verhuurder van een sociale huurwoning beslecht, nog wel bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen en zo ja, wat het toetsingskader is van de Huurcommissie is: de Warmtewet, of het huurrecht.

Bevoegdheid Huurcommissie

Voor wat betreft de algemene bevoegdheid van de Huurcommissie heeft het ministerie van Economische Zaken inmiddels bevestigd dat de Huurcommissie voor wat betreft de levering van warmte aan sociale huurwoningen bevoegd is kennis te nemen van bepaalde warmtegeschillen.

Een geschil over de warmtelevering kan echter veel omvatten. Het kan bijvoorbeeld over de prijs van de warmte gaan, de kosten van een aangebrachte meter, of een gebrek aan de installatie. De Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer een notitie die Rube & Wijnveld Advocaten op verzoek van de Nederlandse Woonbond heeft opgesteld besloten dat zij kennis zal nemen van warmtegeschillen die nutsvoorzieningen, servicekosten of gebreken betreffen. Dat betekent dus dat Huurcommissie zal beslissen over alle aspecten van (kosten van) warmtelevering die in de Warmtewet zijn genoemd. Dat zijn onder meer de door de verhuurder in rekening gebrachte warmteprijs, de kosten voor het gebruik van de geïnstalleerde warmtewisselaar, de kosten van de meting van het warmteverbruik, of de huur van een warmtemeter.

Toetsingskader

Waar de Huurcommissie deze kosten aan dient te toetsen volgt uit artikel 18 Uitvoeringswet huurprijzen. In dat artikel is expliciet opgenomen dat servicekosten en kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, waar de kosten van warmtelevering onder vallen, door de Huurcommissie worden getoetst aan de “voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”. De Warmtewet is een wettelijk voorschrift. De Huurcommissie moet dus toetsen of wat in rekening is gebracht door een verhuurder voor de levering van warmte in overeenstemming is met enerzijds de Warmtewet en anderzijds het redelijkheidsvereiste als bedoeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Inmiddels heeft de Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer dezelfde notitie van Rube & Wijnveld Advocaten ook besloten dat de kosten voor warmtelevering zowel aan de Warmtewet als aan het redelijkheidsvereiste zal worden getoetst. Daarbij heeft de Huurcommissie overigens expliciet vermeld dat de redelijkheidstoets met zich meebrengt dat alleen de werkelijke kosten van de warmtelevering kunnen worden doorberekend aan de huurder.

Meer weten over de werking van de Warmtewet? In 2013 schreef Jan Rube een artikel over de Warmtewet in relatie tot woningcorporaties (De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties). Het artikel is gepubliceerd in het Tijdschrift Bouwrecht (2013/18). Voor vragen over de Warmtewet kunt u ook contact opnemen met Jan Rube op 020-3032489 of rube@rubewijnveld.nl.

mr.drs. J.Chr. Rube, ‘De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties’, Bouwrecht 2013/18.


Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb

Het in aan populariteit winnende Airbnb houdt de gemoederen van overheden en juristen goed bezig. Dat komt onder meer omdat Airbnb een nieuw concept is waarvoor het onduidelijk is welke regels daarop van toepassing zijn. Zo worstelen lokale overheden bijvoorbeeld met de vraag of over de inkomsten uit Airbnb toeristenbelasting verschuldigd is en zien kantonrechters zich voor de vraag gesteld of het onderverhuren van sociale huurwoningen (tot op zekere hoogte) is toegelaten, of dat het uitzetting uit de woning rechtvaardigt.

Onlangs heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan die eigenaars van woningen die worden gebruikt voor de verhuur via onder meer Airbnb (al dan niet met toestemming) verantwoordelijk houdt voor wat er in het pand gebeurt (uitspraak van 23 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2970), ondanks dat de eigenaar niets van doen heeft met de Airbnb verhuur.

In de betreffende procedure stond een pand in het centrum van Amsterdam centraal dat de huurder hotelmatig gebruikte. Toezichthouder van het stadsdeel Centrum troffen in 2013 tijdens een controle in het pand “logiesverblijven voor toeristen” aan en constateerden dat zich aldaar “een vlucht- en brandonveilige situatie voordeed”. Met andere woorden, het gebouw voldeed niet aan de strengere brandveiligheidsvoorschriften die gelden voor hotel- en logiesfuncties zoals omschreven in het Bouwbesluit 2012.

Naar aanleiding van deze geconstateerde overtreding heeft het stadsdeel Centrum spoedeisende bestuursdwang toegepast die inhield dat het pand met onmiddellijke ingang niet meer gebruikt mocht worden voor de hotel- en logiesfunctie. De bestuursdwang is daarop ook direct geëffectueerd, hetgeen waarschijnlijk betekent dat het stadsdeel Centrum het hotel heeft gesloten. Dat is echter niet exact te lezen in de uitspraak.

Bijzonder is echter dat de bestuursdwang niet werd opgelegd aan de exploitant van het hotel en huurder van het pand, maar aan de eigenaar die – naar zijn zeggen – niets met het hotel te maken had. Op grond van eerdere jurisprudentie van de Afdeling is namelijk primair als overtreder aan te merken degene die een het desbetreffende wettelijk voorschrift daadwerkelijk heeft overtreden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek heeft verricht.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het echter met stadsdeel Centrum eens en verwijst naar uitspraken die zijn gedaan in situaties waarin sprake was van illegale hennepteelt in een woning. Ook in die gevallen wist de eigenaar niet van de betreffende activiteiten. Volgens de Afdeling kan de verhuurder van een pand echter onder omstandigheden verantwoordelijk worden gehouden voor het onrechtmatig gebruik van het pand door de huurder. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij zich op de hoogte stelt omtrent het gebruik van het door hem verhuurde pand. Dit geldt te meer als er aanwijzingen dat sprake is van onrechtmatig gebruik.

Dat de eigenaar op 150 km van het pand woont, niet wist wat er ter plaatse gaande was en hij het pand niet kon betreden zonder toestemming van de gebruikers, doet niet af aan zijn verantwoordelijkheid zich over het gebruik van het pand adequaat te informeren. Uit de uitspraak volgt dat de is voldoende toezicht op het pand moet uitoefenen en dat dat een zelfstandige verantwoordelijkheid is die los staat van de verantwoordelijkheid van de huurder om aan de geldende wet- en regelgeving te voldoen.

Hoewel de besproken uitspraak over een “echt” hotel gaat, kan deze ook voor verhuur via Airbnb relevant zijn. Dat komt doordat (onder)verhuur van een woning via Airbnb al vrij snel onder de definitie van hotel- en logiesfunctie in het Bouwbesluit 2012 kan vallen. Hierdoor lopen verhuurders van woningen – die doorgaans niet aan de brandveiligheidsvoorschriften voor hotels voldoen – risico als zij niet op structurele en adequate wijze toezicht uitoefenen op het verhuurde object