Opkoopbescherming

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht 

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl


Huisvestingsverordening van Amsterdam deels onverbindend

De Huisvestingsverordening van Amsterdam is deels onverbindend. Dat heeft Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld in de uitspraak van 29 januari 2020. De in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstellingsregeling op het verbod om woonruimte zonder onttrekkingsvergunning te verhuren aan toeristen, is in strijd met de Huisvestingswet en daarmee onverbindend, aldus de Afdeling. Overtredingen van de vrijstellingsregeling kunnen daarom niet zonder meer meer worden bestraft.

Vakantieverhuur is onttrekking

Op grond van artikel 21 Huisvestingswet is het verboden om door de gemeenteraad aangewezen woonruimte zonder een vergunning van het college van burgemeester en wethouders te onttrekken aan de woonruimtevoorraad. Vanwege de schaarste op de gehele woningmarkt, heeft de gemeenteraad van Amsterdam er in de Huisvestingsverordening voor gekozen om alle woonruimte binnen de gemeentegrenzen onder de reikwijdte van dit verbod te laten vallen.

In een eerdere uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat door vakantieverhuur (“AirBnB-verhuur”), ongeacht het aantal nachten en personen, woonruimte aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken.

Ten aanzien van het verbod om zonder vergunning woonruimte te onttrekken, staat in artikel 3.1.2 Huisvestingsverordening ten aanzien van vakantieverhuur een vrijstellingsregeling. Een onttrekkingsvergunning, zoals bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet is op grond van de Huisvestingsverordening niet vereist, als wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn onder meer dat niet meer dan 30 dagen per jaar mag worden verhuurd (onder de oude Huisvestingsverordening 2014 was dat nog 60 dagen) aan niet meer dan vier personen per nacht en dat elke verhuur voorafgaand aan de gemeente moet worden gemeld. Indien niet wordt voldaan aan de meldingsplicht, kan het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “college”) op grond van de Huisvestingsverordening een bestuurlijke boete opleggen.

De uitspraak

In onderhavige uitspraak had het college aan een inwoonster van Amsterdam een bestuurlijke van € 6.000,00 opgelegd vanwege het niet melden van de verhuur van haar woning. De Afdeling overweegt echter dat het college niet bevoegd is om een bestuurlijke boete op te leggen. Dit omdat op grond van de Huisvestingswet geen uitzondering op de vergunningsplicht, als bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet kan worden gemaakt. Indien woonruimte in de Huisvestingsverordening is aangewezen als woonruimte die alleen met een vergunning aan de woonruimte mag worden onttrokken, dan kan op die vergunningsplicht geen uitzondering gelden. De vrijstellingsregeling is dan ook in strijd met de Huisvestingswet en is daarmee onverbindend. Overtreding van de vrijstellingsregeling, kan daarom, nu deze niet meer bestaat, niet worden gesanctioneerd met een bestuurlijke boete.

Conclusie

De onverbindend verklaring van de door de Afdeling houdt praktisch gezien in dat de in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstellingsregeling niet meer bestaat. Er kan in toekomstige gevallen dan ook geen beroep meer op worden gedaan. Kort en goed betekent dit, dat na deze uitspraak in beginsel voor alle vakantieverhuur een onttrekkingsvergunning vereist is. Daarbij is van belang dat aan degene die het verbod om zonder vergunning woonruimte ten behoeve van vakantieverhuur te onttrekken, ook na deze uitspraak, nog steeds een bestuurlijke boete opgelegd kan worden.

De Afdeling benadrukt namelijk in de uitspraak namelijk dat het college tegen het zonder vergunning onttrekken van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning nog wel een bestuurlijke boete op kan leggen. Concreet lijkt deze uitspraak daardoor op te leveren dat de gemeente op dit moment enkel geen boete meer kan opleggen voor het niet melden van vakantieverhuur (ter hoogte van € 6.000,00). Een boete voor het onttrekken zonder vergunning (ter hoogte van € 20.500,00) lijkt nog wel mogelijk te zijn.

De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam bevat overigens nog andere vrijstellingsregelingen ten aanzien van onttrekking van woonruimte. Zo is er een vrijstellingsregeling ten aanzien van onttrekking ten behoeve van het gebruik van woonruimte als tweede woning. Het is niet ondenkbaar dat de Afdeling deze vrijstellingsregeling ook in strijd acht met de Huisvestingswet.

Het is op het moment van publicatie van dit blog nog niet duidelijk hoe deze uitspraak zich zal vertalen in het beleid van het college van Amsterdam ten aanzien van het verlenen van onttrekkingsvergunningen en handhaving op grond van de Huisvestingsverordening.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Gevolgen van het niet (volledig) doorzoeken van een woning door een toezichthouder

Elke woningeigenaar kan te maken krijgen met een toezichthouder. Een toezichthouder controleert mede of de woning wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad doordat deze wordt verhuurd aan toeristen via websites als Airbnb of Booking.com. Tijdens deze controle is de toezichthouder bevoegd de woning te doorzoeken. Hierbij wordt onder andere gezocht naar persoonlijke spullen van bewoners om vast te stellen of zij al dan niet hun hoofdverblijf in de woning hebben.

Wanneer geen persoonlijke spullen in de woning worden aangetroffen, wordt in de praktijk vaak verondersteld dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft. Onder omstandigheden is dit (extra) bewijs voor het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, wat grond is voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Deze boete kan oplopen tot (tien)duizenden euro’s.

Het komt echter voor dat wanneer geen persoonlijke spullen in de woning worden aangetroffen, verondersteld wordt dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft, zonder dat een toezichthouder de gehele woning – inclusief alle laden en kasten – heeft doorzocht. De vraag luidt dan of hij wel tot deze veronderstelling kan komen.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘‘de Afdeling’’) geeft in haar uitspraak van 2 oktober 2019 antwoord op deze vraag en heeft in casu het besluit tot oplegging van een bestuurlijke boete van €20.500,- vernietigd. Doordat deze zich in Amsterdam afspeelt, zal de Amsterdamse regelgeving worden besproken, maar de algemene regel is uiteraard ook in andere gemeenten van toepassing.

De Huisvestingswet

Op grond van artikel 21 sub a Huisvestingswet (hierna: ‘‘Hvw’’) is het verboden een woonruimte zonder vergunning van burgemeester en wethouders (hierna: ‘‘het college’’) anders dan ten behoeve van de bewoning door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden. In Amsterdam geldt dat op grond van artikel 4.2.2 Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (hierna: ‘‘Huisvestingsverordening’’) kan het college bij overtreding hiervan een bestuurlijke boete opleggen.

Het geschil

De appellante in kwestie is eigenaar van een woning in Amsterdam. Op het adres van deze woning staat niet zijzelf, maar haar ex-partner ingeschreven welke gedetineerd is in Zwitserland. Medio 2017 heeft het college een ‘melding woonfraude’ ontvangen. Volgens deze melding wordt de woning verhuurd aan buitenlandse toeristen waarvan omwonenden overlast ondervinden. Het college heeft hierop onderzoek ingesteld naar het feitelijk gebruik van de woning. Uit administratief onderzoek is gebleken dat de woning op verschillende vakantieverhuurwebsites is aangeboden. Daarnaast hebben toezichthouders de woning hebben doorzocht.

Tijdens deze doorzoeking treffen toezichthouders een toerist aan, die verklaarde enkele dagen in de woning te verblijven. Daarnaast hebben toezichthouders in de slaapkamer een opgemaakt tweepersoonsbed en een kledingkast aangetroffen. In de kledingkast lagen dekens, lakens, kussens en lege kledinghangers. Er zijn geen kleding en andere persoonlijke spullen, zoals schoenen of verzorgingsspullen aangetroffen. In de andere ruimten zijn evenmin persoonlijke spullen aangetroffen. Zoals gezegd zou op grond hiervan verondersteld kunnen worden dat de woning ongeschikt zou zijn voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft.

Het college stelt dan ook, mede door het niet aantreffen van persoonlijke spullen van de ex-partner van appellante, dat appellante de woning aan de woonruimtevoorraad heeft onttrokken door deze te verhuren aan toeristen zonder een daartoe vereiste vergunning. Het college legt appellante een bestuurlijke boete van €20.500,- op wegens strijd met het verbod van artikel 21 sub a Hvw.

Appellante stelt dat de persoonlijke spullen van haar ex-partner uit het zicht zijn genomen met het oog op de voorgenomen verkoop van de woning. Om rekening te houden met de terugkeer van haar ex-partner uit detentie en zolang de woning nog niet was verkocht, had appellante sommige persoonlijke spullen van haar ex-partner opgeborgen in dozen in de kast in de slaapkamer. Tijdens de doorzoeking hebben de toezichthouders deze dozen echter niet gecontroleerd.

Appellante voert in hoger beroep onder meer aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning was onttrokken aan de bestemming tot bewoning.  Er waren namelijk wel degelijk persoonlijke spullen van haar ex-partner in de woning aanwezig en de woning was wel degelijk zijn hoofdverblijf.

Overwegingen Afdeling

De afdeling is helder en overweegt dat nu de toezichthouders de inhoud van de dozen in de kast niet hebben bekeken, het niet valt uit te sluiten dat daarin persoonlijke spullen van de ex-partner van appellante zaten, die nodig zijn om in de woning te verblijven. Hierdoor is de woning wél geschikt voor een duurzame bewoning en heeft de ex-partner van appellante er inderdaad zijn hoofdverblijf, ondanks het feit dat hij in detentie verblijft.

‘‘Nu het college niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ex-partner van appellante ten tijde van het huisbezoek geen hoofdverblijf had in de woning en dat die woning niet meer beschikbaar was voor duurzame bewoning, heeft het college zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat appellante het verbod van artikel 21 sub a Hvw heeft overtreden.’’

Het besluit tot oplegging van de bestuurlijke boete wordt vernietigd. Dat wil zeggen dat appellante de bestuurlijke boete van €20.500,- niet hoeft te betalen omdat niet kan worden vastgesteld dat er strijd is met het verbod van artikel 21 sub a Hvw.

Conclusie

Het college is bij strijd met het verbod van artikel 21 sub a Hvw, op grond van artikel 4.2.2. Huisvestingsverordening bevoegd een bestuurlijke boete op te leggen. Om vast te stellen dat er sprake is van strijd met dit verbod, hebben toezichthouders de bevoegdheid de woning doorzoeken. Wanneer tijdens deze doorzoeking geen persoonlijke spullen worden aangetroffen, wordt verondersteld dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft.  Dit is (extra) bewijs voor het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, wat grond is voor het opleggen van een bestuurlijke boete.

Zijn er in de woning echter wel degelijk persoonlijke spullen aanwezig, maar hebben toezichthouders deze niet gecontroleerd als gevolg van het niet volledig doorzoeken van de woning, dan kan niet worden uitgesloten dat deze spullen aanwezig zijn. De woning is dan geschikt voor duurzame bewoning waarmee komt vast te staan dat iemand daar zijn hoofdverblijf heeft. Het college kan zich dan niet op het standpunt stellen dat het verbod van artikel 21 sub a Hvw is overtreden.

Wanneer een toezichthouder niet de gehele woning – inclusief alle laden en kasten – doorzoekt, kan hij derhalve niet tot de veronderstelling komen dat géén persoonlijke spullen in de woning aanwezig zijn.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Vakantieverhuur

Meldplicht vakantieverhuur Amsterdam

Per 1 oktober 2017 zijn alle hoofdbewoners die incidenteel hun woning aan toeristen verhuren verplicht dit te melden bij de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht voor vakantieverhuur is een gevolg van de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Vakantieverhuur en huisvestingsverordening

De gemeente hoopt door deze meldplicht de naleving van de regels en de bestrijding van illegale vakantieverhuur te bevorderen. In Amsterdam is vakantieverhuur na 1 oktober 2017 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 enkel nog onder de volgende voorwaarden toegestaan:

·         de te verhuren woning dient officieel de bestemming wonen te hebben en deze mag uitsluitend door de hoofdbewoner worden verhuurd;

·         de verhuur van de woning dient een incidenteel karakter hebben (de woning mag in ieder geval niet meer dan 60 dagen per kalenderjaar worden verhuurd);

·         per woning mag slechts aan vier personen per nacht onderdak worden geboden;

·         de woning mag geen eigendom zijn van een woningbouwcorporaties;

·         elke vakantieverhuur dient voorafgaand aan de verhuur aan het college van burgemeester en wethouders te worden gemeld.

Boete

Op overtreding van de meldplicht staat een bestuurlijke boete van € 6.000,00. Daarbij geldt nog dat indien er andere overtredingen worden geconstateerd, zoals de verhuur aan meer dan vier personen per woning per nacht, dat ook voor die overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Die boete bedraagt € 20.500,00 per overtreding.

Andere beperkingen

In onze praktijk hebben wij gemerkt dat veel verhuurders denken dat als zij zich aan de door de gemeente gestelde regels houden zij hun woning ongestoord kunnen verhuren. Dat is echter niet altijd geval.

Zo kan de verhuur van een eigen woning op grond van de splitsingsakte niet zijn toegestaan. Het is voor een hoofdbewoner die tevens eigenaar van de woning is, dan ook raadzaam om voorafgaand aan de verhuur te informeren of de splitsingsakte vakantieverhuur toestaat.

Verder geldt dat het in gebruik geven aan derden van een woning op grond van veel huurovereenkomsten niet is toegestaan. Huurders van een woning dat geen eigendom is van een woningbouwcorporatie zouden voorafgaand aan eventuele verhuur dan ook moeten nagaan of verhuur ook op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.

Over de juridische implicaties van vakantieverhuur schreven wij al in onze eerdere blog “Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb” Heeft u vragen over vakantieverhuur, huurrecht of handhaving, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 020-3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl