Huur van woonruimte: vaststelling aanvangshuurprijs en wel of geen huurprijsvermindering vanwege schimmel in het gehuurde?
Sommige gepubliceerde huuruitspraken zijn baanbrekend of lezen weg als een spannend boek. Andere uitspraken zijn alledaags maar daardoor niet minder relevant of interessant. Een recent vonnis van de Rotterdamse rechtbank benadrukt goed waarom het, met name voor verhuurders en pandeigenaren, zinvol is om een uitspraak van de Huurcommissie (over in dit geval de aanvangshuurprijs en gebreken) te (laten) beoordelen en tijdig in actie te komen. De Huurcommissie heeft het namelijk niet altijd bij het juiste eind.
Wat draait de huurzaak om?
Deze kwestie draait om het vaststellen van de aanvangshuurprijs van woonruimte en om de vraag of er sprake is van een gebrek zodat recht bestaat op huurprijsvermindering. De rechter is het met de Huurcommissie eens over het aantal toegekende punten voor de woning. Alleen schimmel levert in dit geval volgens de rechter geen vermindering van het huurgenot op zodat huurprijsvermindering niet aan de orde is (ECLI:NL:RBROT:2023:6841). Wat speelde er en hoe komt de rechter tot dit oordeel?
De huurder huurt sinds medio 2022 een onzelfstandige woonruimte van de verhuurder. De huurprijs is bij aanvang vastgesteld op € 345,00 per maand.
De Huurcommissie heeft de maximaal redelijke huurprijs op € 283,75 (129 punten) vastgesteld. De Huurcommissie heeft ook besloten dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege vocht- en/of schimmelproblemen in de douche.
De verhuurder is het niet eens met deze beslissing en start een gerechtelijke procedure. De verhuurder stelt dat het puntenaantal van de woonruimte 137 is en dat de maximale redelijke huurprijs daarom € 309,47 per maand moet zijn. De verhuurder betwist ook de ernst van het gebrek en de tijdelijke huurprijsverlaging.
Hiermee is de huurder het oneens en meent dat de Huurcommissie gelijk had. Als tegeneis vraagt de huurder de rechter om de kale huurprijs op € 283,75 vast te stellen en dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege het gebrek.
Klopt de puntentelling?
De rechter volgt de Huurcommissie in het toekennen van 129 punten voor de bewuste woonruimte. De bezwaren van de verhuurder over onder meer een gedeelde buitenruimte en afmetingen zijn afgewezen. De huurprijs wordt door de rechter – met terugwerkende kracht – vastgesteld op € 283,75 vanaf de start van de huurovereenkomst.
Levert schimmel hier een gebrek op?
Nee, in tegenstelling tot de Huurcommissie is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt, want van minder huurgenot is geen sprake geweest en daarmee bestaat ook geen recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW). Een kleine schimmelplek in één van de douches is onvoldoende om het huurgenot te verminderen. Ook is de huurder de douche zelf blijven gebruiken en er is geen melding vooraf gedaan bij de verhuurder.
Uit de besproken casus volgt, kort samengevat, dat de puntentelling en de maximale redelijke huurprijs van de Huurcommissie klopt en dat de aanvangshuurprijs te hoog was zodat deze wordt bijgesteld. De rechter oordeelt echter anders over het bestaan van een gebrek. De Huurcommissie heeft eerder ten onrechte beslist dat schimmel in deze kwestie een gebrek oplevert met recht op huurprijsvermindering. In het algemeen zal vocht- en/of schimmelproblematiek gauw een (ernstig) gebrek opleveren maar dus niet altijd. Kortom, iedere (gebreken)zaak staat op zichzelf.
De Huurcommissie wordt geregeld ingeschakeld bij het beoordelen van gebrekenkwesties en het toetsen van de (aanvangs)huurprijs bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. De (financiële) drempel om te procederen bij de Huurcommissie is bovendien laag. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een partij tijdig een procedure start bij de rechter. Deze uitspraak illustreert goed dat het nuttig is om een beslissing van de Huurcommissie te (laten) beoordelen en tijdig actie te ondernemen als daar aanleiding voor is.
Vragen?
Als u vragen heeft of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over een uitspraak van de Huurcommissie, de vaststelling van de huurprijs van woonruimte of over gebreken, dan kunt u gerust contact met Martijn Alberts opnemen op nummer: 020 – 303 2489 of via info@rubewijnveld.nl.