Servicekosten

Huurders hebben instemmingsrecht bij toedeling warmtekosten

De Kantonrechter in Gouda, heeft onlangs in een zaak, bepleit door Rube & Wijnveld Advocaten, geoordeeld dat een verhuurder de instemming van een huurdersorganisatie nodig heeft indien hij de wijze waarop de (toedeling van de) kosten van warmte van huurders worden doorbelast (het zogenoemde instemmingsrecht).

Instemmingsrecht bij beleidswijziging servicekosten

Op grond van artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) mag een huurder een wijziging in het beleid aan de hand waarvan servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter worden doorgelegd naar zijn huurders pas doorvoeren als de huurdersorganisatie die de belangen van de huurders behartigt met die wijziging heeft ingestemd. Wil dit artikel van toepassing zijn moet dus sprake zijn van (i) servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter én (ii) de mogelijkheid om beleid te voeren bij het toedelen van die kosten aan huurders.

Over de vraag of de kosten van de levering van warmte in de zin van de Warmtewet door een verhuurder aan een huurder kunnen worden gezien als servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter heeft enige tijd onduidelijkheid bestaan. In een eerder blog uit oktober 2016 concludeerden wij dat dat inderdaad zo was. Inmiddels is die lezing bevestigd in diverse uitspraken.

Kern van het geschil

Kern van het geschil tussen partijen spitste zich toe op de tweede vraag, namelijk of een verhuurder bij de toedeling van warmtekosten de vrijheid heeft om beleid te voeren en daarmee dus op grond van artikel 5a WOHV instemming nodig heeft om die beleidswijziging door te voeren. Rube & Wijnveld Advocaten was ingeschakeld door een huurdersvereniging waarvan de verhuurder niet om die instemming had verzocht, maar wel een wijziging had doorgevoerd.

Gigajoulemeter of kostenverdeling

Het uitgangspunt van de Warmtewet is dat een gigajoulemeter wordt geïnstalleerd om zo de afgenomen of verbruikte warmte in gigajoule te registreren per woning, waarna deze verbruikte warmte tegen de overeengekomen warmteprijs per gigajoule in rekening kan worden gebracht. In deze situatie is er in principe ook geen vrijheid om beleid te voeren op de verbruikte warmte. Immers, hetgeen verbruikt wordt, wordt geregistreerd door de meter.

Bij de totstandkoming van de Warmtewet heeft de wetgever echter onderkend dat de meeste (oude) collectieve warmtesystemen helemaal niet zijn ingericht op de Warmtewet. Zo hebben deze systemen doorgaans geen afzonderlijke gigajoulemeters in de woning en hebben de meeste woningen geen eigen aansluiting per woning. Er is vaak sprake van (meestal niet geïsoleerde) stijgleidingen die van beneden naar boven lopen door de woningen heen. In deze situaties is het doorgaans onmogelijk een gigajoulemeter te installeren en zijn er veel externe factoren, zoals de ligging van de woning in het complex, die van invloed kunnen zijn op de noodzaak om te stoken en dus het warmteverbruik.

Voor deze situaties is artikel 8a Warmtewet in het leven geroepen. Op grond van artikel 8a Warmtewet is het, als het niet mogelijk is een gigajoulemeter te installeren, toegelaten de kosten voor de levering van warmte, ofwel te baseren op warmtekostenverdelers (de ouderwetse radiatormetertjes), ofwel op een andere eerlijke wijze te verdelen zodanig dat het het werkelijke verbruik benadert. Dit kan onder andere door het toepassen van correctiefactoren afhankelijk van de ligging van de woning. De stelling van de huurdersvereniging is dat een verhuurder in die gevallen de vrijheid heeft de kosten op een bepaalde manier te verdelen over de huurders.

Beleidsvrijheid in de Warmtewet

De Kantonrechter geeft de huurdersvereniging uiteindelijk gelijk en overweegt dat de verhuurder bij het verdelen van de warmtekosten inderdaad bevoegd is correctiefactoren toe te passen. Het gevolg is volgens de Kantonrechter dat er bij de toepassing van de Warmtewet keuzes zijn te maken door de verhuurder en daarmee dus beleidsvrijheid bestaat. Hierdoor had de verhuurder instemming moeten verkrijgen van de huurdersvereniging bij de wijziging van de verdeling van de warmtekosten.

De uitspraak is tevens een bevestiging van het standpunt van de Woonbond, die deze kwestie op de voet heeft gevolgd. Heeft u vragen over de Warmtewet, servicekostenbeleid of huurrecht? Neem dan contact op met Jan Rube of Frank Wijnveld op info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Verplichting nemen van energiebesparende maatregelen

In een eerder gepubliceerde blog werd door ons al kort melding gemaakt van de per 1 december 2015 geldende lijst met maatregelen waarmee, als deze maatregelen worden genomen, een bedrijf wordt geacht te voldoen aan die verplichting om energiebesparende maatregelen te nemen. Aan deze verplichting, die volgt uit artikel 2.15 Activiteitenbesluit en voor de meeste bedrijven in Nederland geldt, wordt in de literatuur weinig aandacht besteed. Dit terwijl deze verplichting grote gevolgen kan hebben voor de bedrijfsvoering van een onderneming. Dat blijkt onder meer uit het geschil dat zeven ALDI-vestingen al een tijd hebben met de gemeente Amsterdam (Het Parool, ‘Aldi niet verplicht tot afdekken vriesvakken’). Reden voor ons om in deze blog dieper in te gaan op de verplichting tot het nemen van energiebesparende maatregelen.

Artikel 2.15 Activiteitenbesluit

De verplichting voor bedrijven om energiebesparende maatregelen is te vinden in artikel 2.15 lid 1 Activiteitenbesluit. Dat artikellid luidt als volgt:

“Degene die de inrichting drijft neemt alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder.”

Met andere woorden, als de vermindering van de energiekosten over een periode van maximaal vijf jaar hoger is dan de kosten om de maatregel te treffen, dan moet het bedrijf deze maatregelen treffen. Indien een bedrijf deze maatregelen niet treft, handelt het bedrijf in strijd met het Activiteitenbesluit. Het bevoegd gezag, meestal het college van burgemeester en wethouders van de gemeente, kan naar aanleiding daarvan handhavend optreden om het bedrijf te dwingen alsnog de maatregelen te treffen.

Belangrijke kanttekening is dat uit artikel 2.14c Activiteitenbesluit volgt dat de verplichting alleen geldt voor bedrijven die een zogenoemde type A of type B inrichting zijn. Dat zijn de bedrijven die geen omgevingsvergunning milieu (voorheen milieuvergunning) nodig hebben om in bedrijf te mogen zijn. Als een bedrijf wel een omgevingsvergunning nodig heeft dan gelden vaak eveneens energiebesparende verplichtingen, maar die worden dan in de omgevingsvergunning zelf opgenomen.

Handhavingsrisico

De in artikel 2.15 Activiteitenbesluit opgenomen verplichting is een vrij open en flexibele bepaling. Al naar gelang de technische mogelijkheden zich ontwikkelingen en beter toepasbaar worden, zal een bedrijf op termijn verplicht zijn telkens (nieuwe) maatregelen te treffen. Doordat het een open bepaling is, is het ook niet vreemd dat er interpretatieverschillen optreden. Ook het feit dat er tot op heden niet veel jurisprudentie is verschenen over dit artikel, draagt daaraan bij.

In deze interpretatieverschillen zit dan ook het risico voor bedrijven die aan artikel 2.15 Activiteitenbesluit moeten voldoen. Het is namelijk denkbaar dat een bedrijf meent voldoende maatregelen getroffen te hebben, terwijl het bevoegd gezag meent van niet. Het gevolg is een (in potentie) langdurige en kostbare handhavingsprocedure. Daarbij geldt dat, als het bedrijf uiteindelijk in het ongelijk wordt gesteld, het bedrijf nieuwe investeringen moet doen, naast de al gedane investeringen, om te voldoen aan het Activiteitenbesluit. Al met al is de onduidelijkheid een kostbaar bedrijfsrisico en is duidelijkheid gewenst.

Lijst met maatregelen

Per 1 december 2015 is aan de Activiteitenregeling, dat is een onder het Activiteitenbesluit geldende regeling van de Minister, (onder meer) artikel 2.16 en een Bijlage 10 toegevoegd. Op grond van artikel 2.16 Activiteitenregeling “wordt, voor de in Bijlage 10 aangewezen typen van energiebesparende maatregelen en aangewezen activiteiten, door degene die de inrichting drijft in ieder geval voldaan indien alle maatregelen per aangewezen type en per aangewezen activiteit zijn getroffen voor de bedrijfstak waartoe de inrichting behoort.” Met andere woorden, als een bedrijf de voor zijn bedrijfstak in Bijlage 10 opgenomen maatregelen heeft genomen, dan voldoet dat bedrijf aan artikel 2.15 Activiteitenregeling.

Deze lijst met maatregelen is tot stand gekomen in overleg met het bedrijfsleven en het bevoegd gezag. Zij worden geacht een terugverdientijd van vijf jaar te hebben. Er zijn op dit moment voor zeven bedrijfstakken erkende maatregelen aangewezen, maar er zullen op termijn meer bedrijfstakken op de lijst van Bijlage 10 Activiteitenregeling worden opgenomen. Los daarvan zal Bijlage 10 Activiteitenregeling jaarlijks worden geactualiseerd. Op de website InfoMil is meer informatie te vinden over de erkende maatregelen en hoe deze toe te passen.

Niet verplicht

Een bedrijf is overigens niet verplicht specifiek de maatregelen uit Bijlage 10 Activiteitenregeling te nemen. Uit de nota van toelichting bij artikel 2.16 en Bijlage 10 van de Activiteitenregeling volgt dat een bedrijf ook andere niet in de lijst genoemde maatregelen kan nemen. Dat is ook eigenlijk ook wel logisch, aangezien artikel 2.15 Activiteitenbesluit een doelvoorschrift is en niet een voorschrift dat specifiek bepaalde maatregelen voorschrijft.

Voorwaarde is wel dat de alternatieve maatregelen aan het doelvoorschrift artikel 2.15 Activiteitenbesluit voldoen en gelijkwaardig of beter zijn dan de maatregelen in Bijlage 10. Het bedrijf is hier echter wel zelf voor verantwoordelijk en dient formeel niet vooraf om toestemming of goedkeuring vragen. Hier komt dan wel weer het gevaar om de hoek dat het bevoegd gezag een andere mening is toegedaan. In voorkomende gevallen kan het daarom raadzaam zijn om (informeel) in overleg met het bevoegd gezag te gaan en de voorgenomen maatregelen door te spreken.

Actueel

Er is tot op heden niet veel rechtspraak geweest over artikel 2.15 Activiteitenbesluit, maar het artikel wordt wel steeds actueler met de toenemende aandacht bij overheden voor duurzaamheid en energiebesparing. Een concreet voorbeeld van de werking van artikel 2.15 Activiteitenbesluit is bijvoorbeeld de afsluiting van de koelvakken in supermarkten dat in veel gemeenten verplicht wordt gesteld.

Het afsluiten van de koelvakken heeft daarbij ook meteen de meest recente jurisprudentie over het onderwerp opgeleverd. In Amsterdam loopt namelijk al een tijd een conflict tussen de gemeente en zeven ALDI vestigingen. De ALDI vestigingen werden, net als enkele andere supermarkten in Amsterdam, verplicht de koelvakken in de winkels af te sluiten. Uiteindelijk is ALDI tegen de daartoe opgelegde handhavingsbeslissingen in bezwaar en later in beroep gekomen.

In beroep heeft de rechtbank Amsterdam in de uitspraak van 18 december 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9147) uiteindelijk de gemeente in het ongelijk gesteld. Na een procedure van ruim een jaar, waarin de gemeente ook nog in de gelegenheid werd gesteld haar motivering aan te vullen, herriep de rechtbank uiteindelijk de handhavings- en invorderingsbeslissingen van burgemeester en wethouders van Amsterdam. ALDI voerde in die procedure met succes aan dat burgemeester en wethouders van Amsterdam de terugverdientijd van de betreffende maatregelen, die als gezegd korter dan vijf jaar moet zijn, onder verwijzing naar een rapport van TNO niet goed had berekend.

Naar aanleiding van deze uitspraak heeft de gemeente Amsterdam inmiddels aangegeven hoger beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Het Parool, ‘Gemeente geeft strijd met Aldi over koelvakken nog niet op’). Nieuwe ontwikkelingen zullen wij te zijner tijd op onze website publiceren.

Als u vragen heeft over de verplichting tot het nemen van energiebesparende maatregelen, dan kunt u altijd contact met Jan Rube of Frank wijnveld opnemen op 020 303 24 89 of op info@rubewijnveld.nl.


Wetswijzigingen per 1 januari 2016

Traditioneel is 1 januari een dag waarop veel wetswijzigingen in werking treden. Zo ook dit jaar. Zo zullen vanaf die datum onder andere meer bedrijven en activiteiten onder het Activiteitenbesluit vallen, wordt het voor gemeenten mogelijk om ook voor bestel- en personenauto’s milieuzones in te stellen en wordt de verhuurdersheffing verhoogd. Verder is per 1 december 2015 al in het Activiteitenbesluit een lijst met energiebesparende maatregelen die bedrijven in bepaalde sectoren moeten nemen opgenomen.

Hieronder zullen enkele relevantie wijzigingen nader worden besproken.

Meer bedrijven en activiteiten vallen onder het Activiteitenbesluit

Het Activiteitenbesluit bevat, kort gezegd, algemene milieuregels voor bedrijven. Bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen hebben doorgaans geen omgevingsvergunning voor het oprichten of veranderen van het bedrijf (“de inrichting”) meer nodig. Per 1 januari 2016 zullen meer bedrijfstakken en activiteiten onder de algemene regels van het Activiteitenbesluit komen te vallen. Met de inwerkingtreding van de wetswijziging zullen de milieuregels voor de volgende bedrijfstakken en activiteiten niet langer meer in de individuele omgevingsvergunning zijn opgenomen, maar gelden de algemene milieuregels in het Activiteitenbesluit:

  • ziekenhuizen en overige laboratoria;
  • gieterijen;
  • hondenkennels, volières en dierentuinen;
  • asbestverwijderingsbedrijven;
  • producenten van petfood;
  • spoorwegemplacementen;
  • defensie-inrichtingen;
  • monovergisting van mest;
  • lozingen vanuit rioolwaterzuiveringsinstallaties op het oppervlaktewater.
Vaststelling energiebesparende maatregelenlijst

Op grond van artikel 2.15 Activiteitenbesluit zijn bedrijven verplicht energiebesparende maatregelen te treffen als deze maatregelen binnen vijf jaar terug zijn te verdienen. Ter uitvoering van het Energieakkoord is in Bijlage 10 bij de Activiteitenregeling een overzicht opgenomen met energiebesparende maatregelen ofwel de erkende maatregelen voor energiebesparing. Als een bedrijf de voor zijn sector benoemde maatregelen heeft getroffen, wordt er van uitgegaan dat het bedrijf heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 2.15 Activiteitenbesluit.

Met het vaststellen van deze eerste maatregelenlijst is het voor bedrijven in theorie eenvoudiger te voldoen aan artikel 2.15 Activiteitenbesluit. Deze wijziging is overigens al per 1 december 2015 van kracht. De verwachting is dat in de loop van 2016 een tweede lijst maatregelen voor andere sectoren zal worden vastgesteld.

Milieuzone ook voor bestel- en personenauto’s

Per 1 januari 2016 kunnen gemeenten een milieuzone creëren waarin bepaalde bestel- en personenauto’s worden geweerd. Gemeenten beschikken ten aanzien van vrachtwagens al over deze bevoegdheid.

De wetswijziging biedt de mogelijkheid om, naast bepaalde vrachtwagens, de volgende motorvoertuigen te weren:

  • Bestel- en personenauto’s die op diesel rijden en voor 1 januari 2006 zijn toegelaten;
  • Personenauto’s die op benzine rijden en voor 1 juli 1992 zijn toegelaten.

Zowel Utrecht als Rotterdam kennen inmiddels een milieuzone voor bestel- en personenauto’s. Amsterdam heeft bekend gemaakt voornemens te zijn per 1 januari 2017 een milieuzone voor scooters, snorfietsen, brommers, bestelauto’s, taxi’s en touringcars in te stellen. Daar wordt waarschijnlijk in de loop van 2016 een beslissing over genomen door de gemeenteraad van Amsterdam

Liberalisatiegrens huurwoningen bevroren

Het stelsel van huurrecht woonruimten kent het onderscheid tussen geliberaliseerde en sociale huurwoningen. Bij een geliberaliseerde huurwoning heeft de verhuurder meer vrijheid de huurprijs van de woning te bepalen, omdat het zogenoemde puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor die woningen gelden.

Een woning is een geliberaliseerde, of vrije sector-, woning indien die huurwaard op basis van het puntenstelsel hoger ligt dat de liberalisatiegrens die geldt op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. De liberalisatiegrens per 1 januari 2015 is € 710,68. Dit betekent dat huurcontracten die in 2015 zijn ingegaan met een aanvangshuurprijs boven € 710,68 per maand, geliberaliseerd zijn. Inmiddels is besloten deze grens vanaf 1 januari 2016 voor een periode van drie jaar te bevriezen tot en met 31 december 2019

Verhuurderheffing gaat omhoog

Ook voor sociale huurwoningen is per 1 januari 20015 een wijziging opgetreden. Verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren betalen een heffing, de zogeheten verhuurdersheffing, over de waarde van de huurwoningen. Voor deze verhuurders gaat per 1 januari 2016 de verhuurdersheffing omhoog van 0,449% naar 0,491% van de waarde van de huurwoningen.

Heeft u vragen over deze, of andere wijzigingen, dan kunt u altijd contact met ons opnemen op info@rubewijnveld.nl of 020 303 24 89.


Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht

De Huurcommissie heeft onlangs in haar beleid vastgelegd dat zij bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen tussen een verhuurder en huurder van een sociale woning. De Huurcommissie zal in die procedures de kosten van warmte toetsen aan zowel de maximumprijs van de Warmtewet, als de redelijke kosten die uit het huurrecht voortvloeien.

Ten tijde van de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014 bestond er bij marktpartijen onduidelijkheid over de verplichtingen en de positie van verhuurders van woningen (met name woningcorporaties) die tevens warmte leveren aan hun huurders. Inmiddels is in ieder geval vast komen te staan dat verhuurders die tevens warmte leveren vallen onder het bereik van de Warmtewet en gebonden zijn aan de verplichtingen in de Warmtewet.

Dit betekent echter niet dat verhuurders/leveranciers niet gebonden zijn aan het huurrecht. Uit artikel 7:237 Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten volgt namelijk dat de levering van warmte eveneens kan worden aangemerkt als levering van service(kosten) dan wel als nutsvoorzieningen met een individuele meter. Het gevolg is dat een verhuurder zich bij de levering van warmte zowel aan verplichtingen voortvloeiende uit het huurrecht als aan verplichtingen op grond van de Warmtewet dient te houden. Dit kan voor onduidelijke en mogelijk tegenstrijdige situaties zorgen.

Een van de discussiepunten tussen verschillende marktpartijen is of de Huurcommissie, die geschillen tussen de huurder en verhuurder van een sociale huurwoning beslecht, nog wel bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen en zo ja, wat het toetsingskader is van de Huurcommissie is: de Warmtewet, of het huurrecht.

Bevoegdheid Huurcommissie

Voor wat betreft de algemene bevoegdheid van de Huurcommissie heeft het ministerie van Economische Zaken inmiddels bevestigd dat de Huurcommissie voor wat betreft de levering van warmte aan sociale huurwoningen bevoegd is kennis te nemen van bepaalde warmtegeschillen.

Een geschil over de warmtelevering kan echter veel omvatten. Het kan bijvoorbeeld over de prijs van de warmte gaan, de kosten van een aangebrachte meter, of een gebrek aan de installatie. De Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer een notitie die Rube & Wijnveld Advocaten op verzoek van de Nederlandse Woonbond heeft opgesteld besloten dat zij kennis zal nemen van warmtegeschillen die nutsvoorzieningen, servicekosten of gebreken betreffen. Dat betekent dus dat Huurcommissie zal beslissen over alle aspecten van (kosten van) warmtelevering die in de Warmtewet zijn genoemd. Dat zijn onder meer de door de verhuurder in rekening gebrachte warmteprijs, de kosten voor het gebruik van de geïnstalleerde warmtewisselaar, de kosten van de meting van het warmteverbruik, of de huur van een warmtemeter.

Toetsingskader

Waar de Huurcommissie deze kosten aan dient te toetsen volgt uit artikel 18 Uitvoeringswet huurprijzen. In dat artikel is expliciet opgenomen dat servicekosten en kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, waar de kosten van warmtelevering onder vallen, door de Huurcommissie worden getoetst aan de “voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”. De Warmtewet is een wettelijk voorschrift. De Huurcommissie moet dus toetsen of wat in rekening is gebracht door een verhuurder voor de levering van warmte in overeenstemming is met enerzijds de Warmtewet en anderzijds het redelijkheidsvereiste als bedoeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Inmiddels heeft de Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer dezelfde notitie van Rube & Wijnveld Advocaten ook besloten dat de kosten voor warmtelevering zowel aan de Warmtewet als aan het redelijkheidsvereiste zal worden getoetst. Daarbij heeft de Huurcommissie overigens expliciet vermeld dat de redelijkheidstoets met zich meebrengt dat alleen de werkelijke kosten van de warmtelevering kunnen worden doorberekend aan de huurder.

Meer weten over de werking van de Warmtewet? In 2013 schreef Jan Rube een artikel over de Warmtewet in relatie tot woningcorporaties (De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties). Het artikel is gepubliceerd in het Tijdschrift Bouwrecht (2013/18). Voor vragen over de Warmtewet kunt u ook contact opnemen met Jan Rube op 020-3032489 of rube@rubewijnveld.nl.

mr.drs. J.Chr. Rube, ‘De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties’, Bouwrecht 2013/18.