Dringend eigen gebruik bij sloop en nieuwbouw van verhuurde woonruimte

In aflevering 7 van seizoen 2 werd in de Juridisch Café podcast door Martijn Alberts een arrest van de Hoge Raad besproken over opzeggingsgronden bij dringend eigen gebruik. En dan met name bij sloop en nieuwbouw. Wat speelde er?

De zaak die aan de Hoge Raad is voorgelegd gaat om een huurovereenkomst voor woonruimte tussen een huurder en verhuurder Vestia (een woningbouwcorporatie) (ECLI:NL:HR:2023:931). Verhuurder Vestia wil woningen slopen als onderdeel van een herstructureringsproject. Om die reden heeft de verhuurder de huur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Een huurder heeft echter niet ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst. De verhuurder is daarop een rechtszaak gestart om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt en de huurder het gehuurde moet ontruimen. In eerste instantie wees de rechter de vorderingen van de verhuurder af, maar in hoger beroep heeft het hof de huurovereenkomst beëindigd en bevolen dat de huurder de woning moet ontruimen. Tegen het arrest van het hof is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.

Dringend eigen gebruik?

Een verhuurder van woonruimte kan een reguliere huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Dringend eigen gebruik is één van de limitatieve opzeggingsgronden uit de wet waarop de verhuurder kan opzeggen (artikel 7:271 lid 4 BW jo. artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en ook blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Het Herenhuis-arrest

In het Herenhuis-arrest (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad eerder uitgemaakt dat het enkele feit dat de verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren of de enkele wens daartoe heeft, op zichzelf geen dringend eigen gebruik oplevert. Dit geldt in de regel ook als de exploitatie van het gehuurde in de huidige (ongewijzigde) staat niet rendabel is. Pas als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dan kan het wel een reden opleveren voor dringend eigen gebruik.

De Hoge Raad nu

De Hoge Raad overweegt in deze recente uitspraak dat de overwegingen uit het Herenhuis-arrest zo moeten worden opgevat dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en opbrengsten alleen vereist is als het bouw- en renovatieplan voornamelijk is gebaseerd op financiële motieven.

In het onderhavige geval, waar de gewenste renovatie of sloop voornamelijk is gebaseerd op stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, kan de verhuurder het gehuurde nodig hebben voor dringend eigen gebruik, ook als er geen structurele wanverhouding bestaat tussen de kosten en opbrengsten, aldus de Hoge Raad.

De verhuurder moet aannemelijk maken dat sloop en nieuwbouw bijdragen aan deze doelen. Eventuele alternatieven voor sloop en nieuwbouw kunnen echter wel worden meegewogen bij het bepalen of het eigen gebruik, de belangen van verhuurder en huurder naar billijkheid in aanmerking genomen, van de verhuurder zo dringend is dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet.

In het geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw met hoofdzakelijk stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, geldt volgens de Hoge Raad ook niet als voorwaarde voor het aannemen van dringend eigen gebruik dat er sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde.

Vragen?

Als u vragen heeft over de beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van dringend eigen gebruik, om een andere reden, of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over huurkwesties, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 7 (seizoen 2): Controversiële wetgeving na de val van een kabinet. Wat is dat?

De val van het kabinet Rutte IV in juli 2023 heeft veel vragen opgeleverd en voor veel beroering gezorgd. Hoe staan de partijen er voor, wat worden de machtsverhoudingen in de nieuwe kamer, wanneer zijn de verkiezingen en zo verder. Echter, een van de eerste vragen is altijd “wat wordt controversieel?” In deze nieuwe aflevering van Het Juridisch Café gaan we in op de vraag wat dat nu eigenlijk inhoudt dat controversieel verklaren van wetgeving. Zijn er regels of richtlijnen voor, wat zijn de gevolgen en kan een onderwerp ook weer niet-controversieel verklaard worden.

Uiteindelijk is het kabinet gevallen over het vluchtelingenvraagstuk. Dat is echter niet het enige heikele punt binnen de – inmiddels demissionaire – regering en de tweede kamer. Er zijn tal van andere onderwerpen die de partijen verdeeld houden. Deze onderwerpen kunnen controversieel worden verklaard in de tweede kamer in de aanloop naar de verkiezingen in november 2023.

Er zijn echter geen regels voor en het is aan de Tweede Kamer om daar beslissingen over te nemen. Daarbij komt dat sommige dossier wellicht precair zijn, maar wel op korte termijn geadresseerd moeten worden (zoals wellicht stikstof of woningbouw). Aan de andere kant zijn er ook onderwerpen waarvan men denkt dat het door de val van het kabinet niet doorgaat, maar waar dat uiteindelijk geen invloed op heeft. Bijvoorbeeld omdat het wetgevingstraject al lang en breed is doorlopen en enkel een datum voor de invoering geprikt moet worden door de regering. Denk daarbij aan de Omgevingswet of de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Kortom er kan veel gezegd worden over het controversieel verklaren van wetgeving. In Het Juridisch Café geven we graag een stukje duiding.