Vakantieverhuur

Meldplicht vakantieverhuur Amsterdam

Per 1 oktober 2017 zijn alle hoofdbewoners die incidenteel hun woning aan toeristen verhuren verplicht dit te melden bij de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht voor vakantieverhuur is een gevolg van de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Vakantieverhuur en huisvestingsverordening

De gemeente hoopt door deze meldplicht de naleving van de regels en de bestrijding van illegale vakantieverhuur te bevorderen. In Amsterdam is vakantieverhuur na 1 oktober 2017 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 enkel nog onder de volgende voorwaarden toegestaan:

·         de te verhuren woning dient officieel de bestemming wonen te hebben en deze mag uitsluitend door de hoofdbewoner worden verhuurd;

·         de verhuur van de woning dient een incidenteel karakter hebben (de woning mag in ieder geval niet meer dan 60 dagen per kalenderjaar worden verhuurd);

·         per woning mag slechts aan vier personen per nacht onderdak worden geboden;

·         de woning mag geen eigendom zijn van een woningbouwcorporaties;

·         elke vakantieverhuur dient voorafgaand aan de verhuur aan het college van burgemeester en wethouders te worden gemeld.

Boete

Op overtreding van de meldplicht staat een bestuurlijke boete van € 6.000,00. Daarbij geldt nog dat indien er andere overtredingen worden geconstateerd, zoals de verhuur aan meer dan vier personen per woning per nacht, dat ook voor die overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Die boete bedraagt € 20.500,00 per overtreding.

Andere beperkingen

In onze praktijk hebben wij gemerkt dat veel verhuurders denken dat als zij zich aan de door de gemeente gestelde regels houden zij hun woning ongestoord kunnen verhuren. Dat is echter niet altijd geval.

Zo kan de verhuur van een eigen woning op grond van de splitsingsakte niet zijn toegestaan. Het is voor een hoofdbewoner die tevens eigenaar van de woning is, dan ook raadzaam om voorafgaand aan de verhuur te informeren of de splitsingsakte vakantieverhuur toestaat.

Verder geldt dat het in gebruik geven aan derden van een woning op grond van veel huurovereenkomsten niet is toegestaan. Huurders van een woning dat geen eigendom is van een woningbouwcorporatie zouden voorafgaand aan eventuele verhuur dan ook moeten nagaan of verhuur ook op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.

Over de juridische implicaties van vakantieverhuur schreven wij al in onze eerdere blog “Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb” Heeft u vragen over vakantieverhuur, huurrecht of handhaving, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 020-3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl


Schaarse vergunningen rondvaartboten herverdeeld

Tot voor kort werden vergunningen voor rondvaartboten in Amsterdam verleend voor onbepaalde tijd. Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, waarin onder meer is bepaald dat schaarse vergunningen niet voor onbepaalde tijd mogen worden verleend, omdat dat ondernemers zou belemmeren om de desbetreffende markt te betreden, heeft de gemeente Amsterdam 135 exploitatievergunningen (voor de periode 2020 tot en met 2030) herverdeeld.

Zoals in onze vorige blog al is besproken heeft de Afdeling recent geoordeeld dat in het Amsterdamse vaarbeleid te weinig rekening is gehouden met moderne stuurmiddelen en heeft de Afdeling de op grond van dit beleid verleende tijdelijke exploitatievergunningen (voor de periode 2014 tot en met 2020) vernietigd. Het is op dit moment nog onduidelijk welke gevolgen de hierboven genoemde uitspraak van de Afdeling zal hebben voor de via loting voor de periode 2020 tot en met 2030 verleende exploitatievergunningen, maar nu deze exploitatievergunningen aan de hand van hetzelfde beleid zijn verleend, is de kans aanzienlijk dat ook deze vergunningen vernietigbaar zijn.

Door de herverdeling zijn nu ongeveer 1/3 van de vergunninghouders nieuw op de rondvaartbotenmarkt, terwijl een aanzienlijk aantal ondernemingen haar vergunning door de herverdeling is kwijtgeraakt. De gang van zaken rondom de herverdeling van de vergunningen heeft bij veel van de deelnemende ondernemingen tot onvrede en onzekerheid geleid.

Deze vergunningverleningsprocedure biedt dan ook een goede gelegenheid voor een korte bespreking van de eisen die aan een dergelijke procedure worden gesteld en enkele zaken waar ondernemers op moeten letten als zij een schaarse vergunning aanvragen.

De procedure ten aanzien van rondvaartboten in Amsterdam

In Amsterdam waren voor de procedure 2020-2030 135 exploitatievergunningen te verdelen voor passagiersvaartuigen (rondvaartboten). De procedureregels (vereisten voor de aanvraag, aanvraagperiode, uitsluitingsgronden, mogelijkheid tot het maken van bezwaar etc.) en de verleningscriteria (veelal technische vereisten ten aanzien van de rondvaartboten) voor deze 135 exploitatievergunningen zijn neergelegd in het Reglement voor uitgifte van exploitatievergunningen voor passagiersvaart voor het Amsterdamse binnenwater (hierna: “Reglement”) en de Criteria Beeldkwaliteit Passagiersvaartuigen.

Uit het Reglement blijkt onder meer dat aanvragen voor een ‘reguliere’ exploitatievergunning worden beoordeeld op vier gunningscriteria. Dat zijn de lengte van de boot, emissie van geluid, uitstoot van de motor en de uitstoot van de in de boot aanwezige voorzieningen. Ten aanzien van deze gunningscriteria was de Afdeling van mening dat er in het Amsterdamse vaarbeleid te weinig rekening werd gehouden met de invloed van moderne stuurmiddelen op de vlotte en veilige doorvaart. Voor een exploitatievergunning ‘Gezichtsbepalend’ geldt nog het criteria beeldkwaliteit.

Per gunningscriterium wordt een score toegekend aan een aanvraag op basis van de in het Reglement beschreven methodiek. Voor elke aanvraag wordt de eindscore vervolgens bepaald door de individuele scores op alle gunningscriteria bij elkaar op te tellen. Hoe hoger een aanvraag scoort, des te hoger komt hij op de lijst te staan. Voor aanvragen met een gelijke score – en dat zijn er heel wat geweest in de reguliere categorie – is de rangorde bepaald aan de hand van een loting. Uiteindelijk worden de vergunningen op basis van deze rangorde verleend. Met andere woorden; hoe hoger de score van de aanvraag des te groter is de kans dat de exploitatievergunning aan die aanvrager wordt verleend.

Uiteindelijk waren er 480 aanvragen die voldeden aan de door de gemeente gestelde eisen. De 135 vergunningen, onderverdeeld in de categorie ‘Regulier’ en 60 exploitatievergunningen in de categorie ‘Gezichtsbepalend’ zijn vervolgens na de loting onder de 480 aanvragen verdeeld.

De verdeling van schaarse vergunningen

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) volgt dat bestuursorganen bij het verlenen van schaarse vergunningen op grond van het gelijkheidsbeginsel mogelijke gegadigden in de gelegenheid moet stellen om naar de beschikbare vergunningen mee te dingen. Hiervoor dient het bestuursorgaan, voorafgaand aan de aanvraagperiode, informatie over de verdelingsprocedure, de periode waarbinnen een aanvraag kan worden ingediend en de criteria waarop de aanvragen worden beoordeeld adequaat bekend te maken.

Adequate bekendmaking houdt in dat de informatie over de verdelingsprocedure wordt geplaatst in een gemeenteblad, op een website van de overheid of landelijk dagblad.  Daarin moet onder meer nadere informatie worden gegeven over het aantal beschikbare vergunningen, de wijze waarop deze verdeeld zullen worden (zoals bij de rondvaartboten door middel van loting) en de eisen waaraan de aanvraag en aanvrager moeten voldoen.

Daarbij geldt dat de toe te passen criteria voorafgaand aan de procedure duidelijk moeten zijn en kunnen deze niet tussentijds worden aangepast en dienen op alle aanvragen te worden toegepast.

Bezwaar en beroep tegen de afwijzing of score

Een bijzondere positie in de verdeling nemen de aanvragen in waar – voor de loting – bezwaar tegen is gemaakt. Op grond van het Reglement krijgen deze aanvragen een voorwaardelijke score toegekend welke pas definitief op het moment dat het bezwaar gegrond is verklaard. Deze aanvragen deden dus ook mee in de loting.

Aandachtspunten voor de ondernemer

Omdat sprake is van een vast tijdspad, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor een verbouwing, is de tijd waarbinnen de aanvraag kan worden ingediend en eventueel aangevuld zeer beperkt. Ten aanzien van een aanvraag voor een schaarse vergunning is het voor een ondernemer dan ook van groot belang dat een aanvraag volledig en correct is. Zorg er daarom bijvoorbeeld voor dat alle benodigde rapporten, tekeningen en certificaten met de aanvraag worden ingediend.

Het is verder zaak dat de ondernemer voorafgaand aan het doen van een aanvraag om een schaarse vergunning nagaat of er beleid bestaat omtrent de verlening van schaarse vergunningen, en of hij aan dit beleid kan voldoen. Is er wel beleid, maar kan hij daar niet aan voldoen, dan moet hij nagaan of hij nog tijdig maatregelen kan treffen om alsnog aan de vereisten te voldoen. In de praktijk komt het namelijk geregeld voor dat een ondernemer pas na de vergunningverleningsprocedure aan de vereisten kan voldoen, dat is echter niet voldoende.

Daarnaast verdient het aanbeveling, nu schaarse vergunningen niet voor onbepaalde tijd worden verleend, om na te gaan of de in het kader van de vergunningverlening gedane investeringen in de vergunningsperiode kunnen worden terugverdiend.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Tijdelijke exploitatievergunningen rondvaartboten niet toegestaan

Het gemeentebestuur van Amsterdam probeert sinds enige jaren het aantal grote rondvaartboten op de Amsterdamse grachten te reguleren. In dat kader heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: “het college”) in 2014 op grond van nieuw beleid tijdelijke exploitatievergunningen verleend aan 13 rondvaartbootexploitanten. De verlening van deze exploitatievergunningen is gebaseerd op het nieuwe vaarbeleid van de gemeente Amsterdam (lees hierover meer in ons eerdere blog). Op grond van dit beleid worden, in tegenstelling tot voorheen, ten aanzien van rondvaartboten groter dan 14 meter enkel nog tijdelijke exploitatievergunningen verleend. In een recente uitspraak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) deze vergunningen echter vernietigd.

De procedures

In deze procedures ging de verlening van het beperkte aantal nieuwe tijdelijke vergunningen gepaard met de intrekking van eerder voor onbepaalde tijd verleende vergunningen. De nieuwe tijdelijke exploitatievergunningen gelden tot 2020. Het betreft hier voor alle duidelijkheid niet de exploitatievergunningen die gelden voor de periode 2020 tot en met 2030 en onlangs met behulp van een loting zijn verdeeld. De onderhavige uitspraak kan echter ook van invloed zijn op die exploitatievergunningen. Hieraan zullen wij in onze volgende blog aandacht besteden.
Voor een aantal rondvaartbootexploitanten betekende dit niet enkel dat hun exploitatievergunning voor onbepaalde tijd werd ingetrokken, maar dat zij ook uitgeloot werden voor een nieuwe tijdelijke exploitatievergunning. Met andere woorden; deze exploitanten mogen na 2020 hun activiteiten niet meer uitvoeren op de Amsterdamse grachten.

Volgens het college is het echter noodzakelijk om het aantal vergunningen voor rondvaartboten langer dan 14 meter te beperken. Het college is namelijk van mening dat deze rondvaartboten een vlotte en veilige doorvaart op de grachten belemmeren.

Een aantal exploitanten is het niet eens met de beperking van het aantal vergunningen. Zij hebben dan ook bezwaar gemaakt tegen de besluiten van het college. Volgens deze exploitanten hoeft de lengte van een boot geen nadelige effecten voor de doorvaart te hebben, als gebruik wordt gemaakt van moderne stuurmiddelen zoals een boegschroef of een roerpropeller.

Strijd met de Europese Dienstenrichtlijn

De Afdeling overweegt dat de tijdelijke exploitatievergunningen onder deze omstandigheden in strijd zijn met de Europese Dienstenrichtlijn en Nederlandse Dienstenwet. Op grond van de Europese Dienstenrichtlijn en Dienstenwet mag het aantal vergunningen enkel worden beperkt als er dwingende redenen van algemeen belang zijn. Een dergelijke dwingende reden van algemeen belang is volgens het college de gestelde belemmering door grote rondvaartboten van de vlotte en veilige doorvaart.

De Afdeling is echter van mening dat het college in haar gemeentelijk vaarbeleid onvoldoende rekening heeft gehouden met de invloed van moderne stuurmiddelen op de vlotte en veilige doorvaart. De Afdeling verklaart het gemeentelijk vaarbeleid, waar dit beleid het aantal vergunningen voor boten groter dan 14 meter beperkt, om die reden derhalve onverbindend. De Afdeling vernietigd daarom de verleende tijdelijke exploitatievergunningen.
De enkele vernietiging van de tijdelijke exploitatievergunning zou overigens betekenen dat geen enkele exploitant nog over een exploitatievergunning zou beschikken. Daarom heeft de Afdeling tegelijk met de vernietiging van de tijdelijke vergunningen, de intrekking van de vergunningen voor onbepaalde tijd ongedaan gemaakt.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat, waar een bestuursorgaan haar besluitvorming (deels) baseert op een beleidsregel, het voor een belanghebbende van groot belang is om niet enkel na te gaan of de besluitvorming aan de desbetreffende beleidsregel voldoet, maar ook na te gaan of de desbetreffende beleidsregel in overeenstemming is met de wetgeving waarop deze is gebaseerd.

Voor vragen over onder meer beleidsregels, de aanvraag van een exploitatievergunning en bezwaar- en beroepsprocedures kunt u contact opnemen met Rube & Wijnveld Advocaten op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.