Opkoopbescherming

Dringend eigen gebruik bij sloop en nieuwbouw van verhuurde woonruimte

In aflevering 7 van seizoen 2 werd in de Juridisch Café podcast door Martijn Alberts een arrest van de Hoge Raad besproken over opzeggingsgronden bij dringend eigen gebruik. En dan met name bij sloop en nieuwbouw. Wat speelde er?

De zaak die aan de Hoge Raad is voorgelegd gaat om een huurovereenkomst voor woonruimte tussen een huurder en verhuurder Vestia (een woningbouwcorporatie) (ECLI:NL:HR:2023:931). Verhuurder Vestia wil woningen slopen als onderdeel van een herstructureringsproject. Om die reden heeft de verhuurder de huur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Een huurder heeft echter niet ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst. De verhuurder is daarop een rechtszaak gestart om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt en de huurder het gehuurde moet ontruimen. In eerste instantie wees de rechter de vorderingen van de verhuurder af, maar in hoger beroep heeft het hof de huurovereenkomst beëindigd en bevolen dat de huurder de woning moet ontruimen. Tegen het arrest van het hof is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.

Dringend eigen gebruik?

Een verhuurder van woonruimte kan een reguliere huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Dringend eigen gebruik is één van de limitatieve opzeggingsgronden uit de wet waarop de verhuurder kan opzeggen (artikel 7:271 lid 4 BW jo. artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en ook blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Het Herenhuis-arrest

In het Herenhuis-arrest (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad eerder uitgemaakt dat het enkele feit dat de verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren of de enkele wens daartoe heeft, op zichzelf geen dringend eigen gebruik oplevert. Dit geldt in de regel ook als de exploitatie van het gehuurde in de huidige (ongewijzigde) staat niet rendabel is. Pas als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dan kan het wel een reden opleveren voor dringend eigen gebruik.

De Hoge Raad nu

De Hoge Raad overweegt in deze recente uitspraak dat de overwegingen uit het Herenhuis-arrest zo moeten worden opgevat dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en opbrengsten alleen vereist is als het bouw- en renovatieplan voornamelijk is gebaseerd op financiële motieven.

In het onderhavige geval, waar de gewenste renovatie of sloop voornamelijk is gebaseerd op  stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, kan de verhuurder het gehuurde nodig hebben voor dringend eigen gebruik, ook als er geen structurele wanverhouding bestaat tussen de kosten en opbrengsten, aldus de Hoge Raad.

De verhuurder moet aannemelijk maken dat sloop en nieuwbouw bijdragen aan deze doelen. Eventuele alternatieven voor sloop en nieuwbouw kunnen echter wel worden meegewogen bij het bepalen of het eigen gebruik, de belangen van verhuurder en huurder naar billijkheid in aanmerking genomen, van de verhuurder zo dringend is dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet.

In het geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw met hoofdzakelijk stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, geldt volgens de Hoge Raad ook niet als voorwaarde voor het aannemen van dringend eigen gebruik dat er sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde.

Vragen?

Als u vragen heeft over de beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van dringend eigen gebruik, om een andere reden, of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over huurkwesties, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.


Huur van woonruimte: vaststelling aanvangshuurprijs en wel of geen huurprijsvermindering vanwege schimmel in het gehuurde?

Sommige gepubliceerde huuruitspraken zijn baanbrekend of lezen weg als een spannend boek. Andere uitspraken zijn alledaags maar daardoor niet minder relevant of interessant. Een recent vonnis van de Rotterdamse rechtbank benadrukt goed waarom het, met name voor verhuurders en pandeigenaren, zinvol is om een uitspraak van de Huurcommissie (over in dit geval de aanvangshuurprijs en gebreken) te (laten) beoordelen en tijdig in actie te komen. De Huurcommissie heeft het namelijk niet altijd bij het juiste eind.

Wat draait de huurzaak om?

Deze kwestie draait om het vaststellen van de aanvangshuurprijs van woonruimte en om de vraag of er sprake is van een gebrek zodat recht bestaat op huurprijsvermindering. De rechter is het met de Huurcommissie eens over het aantal toegekende punten voor de woning. Alleen schimmel levert in dit geval volgens de rechter geen vermindering van het huurgenot op zodat huurprijsvermindering niet aan de orde is (ECLI:NL:RBROT:2023:6841). Wat speelde er en hoe komt de rechter tot dit oordeel?

De huurder huurt sinds medio 2022 een onzelfstandige woonruimte van de verhuurder. De huurprijs is bij aanvang vastgesteld op € 345,00 per maand.

De Huurcommissie heeft de maximaal redelijke huurprijs op € 283,75 (129 punten) vastgesteld. De Huurcommissie heeft ook besloten dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege vocht- en/of schimmelproblemen in de douche.

De verhuurder is het niet eens met deze beslissing en start een gerechtelijke procedure. De verhuurder stelt dat het puntenaantal van de woonruimte 137 is en dat de maximale redelijke huurprijs daarom € 309,47 per maand moet zijn. De verhuurder betwist ook de ernst van het gebrek en de tijdelijke huurprijsverlaging.

Hiermee is de huurder het oneens en meent dat de Huurcommissie gelijk had. Als tegeneis vraagt de huurder de rechter om de kale huurprijs op € 283,75 vast te stellen en dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met 60% vanwege het gebrek.

Klopt de puntentelling?

De rechter volgt de Huurcommissie in het toekennen van 129 punten voor de bewuste woonruimte. De bezwaren van de verhuurder over onder meer een gedeelde buitenruimte en afmetingen zijn afgewezen. De huurprijs wordt door de rechter – met terugwerkende kracht – vastgesteld op € 283,75 vanaf de start van de huurovereenkomst.

Levert schimmel hier een gebrek op?

Nee, in tegenstelling tot de Huurcommissie is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt, want van minder huurgenot is geen sprake geweest en daarmee bestaat ook geen recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW). Een kleine schimmelplek in één van de douches is onvoldoende om het huurgenot te verminderen. Ook is de huurder de douche zelf blijven gebruiken en er is geen melding vooraf gedaan bij de verhuurder.

Uit de besproken casus volgt, kort samengevat, dat de puntentelling en de maximale redelijke huurprijs van de Huurcommissie klopt en dat de aanvangshuurprijs te hoog was zodat deze wordt bijgesteld. De rechter oordeelt echter anders over het bestaan van een gebrek. De Huurcommissie heeft eerder ten onrechte beslist dat schimmel in deze kwestie een gebrek oplevert met recht op huurprijsvermindering. In het algemeen zal vocht- en/of schimmelproblematiek gauw een (ernstig) gebrek opleveren maar dus niet altijd. Kortom, iedere (gebreken)zaak staat op zichzelf.

De Huurcommissie wordt geregeld ingeschakeld bij het beoordelen van gebrekenkwesties en het toetsen van de (aanvangs)huurprijs bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. De (financiële) drempel om te procederen bij de Huurcommissie is bovendien laag. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een partij tijdig een procedure start bij de rechter.  Deze uitspraak illustreert goed dat het nuttig is om een beslissing van de Huurcommissie te (laten) beoordelen en tijdig actie te ondernemen als daar aanleiding voor is.

Vragen?

Als u vragen heeft of als u zich verder wil laten informeren of adviseren over een uitspraak van de Huurcommissie, de vaststelling van de huurprijs van woonruimte of over gebreken, dan kunt u gerust contact met Martijn Alberts opnemen op nummer: 020 – 303 2489 of via info@rubewijnveld.nl.


Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte. 

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geïntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter. 

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risico’s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte? 

Normstelling: goed verhuurderschap 

Het centrale begrip in deze wet is: ‘goed verhuurderschap’ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreëerd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders. 

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs. 

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars. 

Informatieverstrekkingsplicht 

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeëindiging 

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beëindiging van de huur moet worden afgerekend. 

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeëindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beëindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken. 

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. 

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren. 

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie. 

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden) 

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.  

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden. 

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten. 

Wat zijn de risico’s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet. 

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht  

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder. 

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variëren van € 22.500,- tot € 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders) 

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen. 

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. 

Vragen? 

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl


Aflevering 2 (seizoen 2): Bestuursrechtelijke regels voor woningen, het besluit schuldhulpverlening en fietsparkeren

Over bestuursrechtelijke regels bij het gebruik van een woning (een pleidooi voor een bestuursrechtelijke check bij aankoop), het besluit schuldhulpverlening en huur en fietsparkeerverboden.

Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat – wanneer de schuld niet is gemeld – een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen.

Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur (“AirBnB”) of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren.

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489


Aflevering 1: Over het Didam arrest, de pridevlag aan een huurwoning en wie de rookmelder plaatst

Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp.

Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen.

Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiële gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is?

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489


Rookmelders Bouwbesluit

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping één of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

“Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.”

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenario’s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.


Opkoopbescherming

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht 

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl


Aflevering 8: Verplichte energielabels voor kantoren

Per 1 januari 2023 moeten kantoorruimten, op grond van het Bouwbesluit 2012 minimaal beschikken over een Label-C energielabel. Als een kantoorruimte na die datum niet beschikt over een label-C registratie, dan mag de kantoorruimte niet als zodanig worden gebruikt. Bij overtreding dreigt handhavend optreden van het bevoegd gezag. De vraag is wat deze verplichting inhoudt en wat de gevolgen voor verhuurder en huurder van kantoorruimten kunnen zijn.

Het Bouwbesluit 2012

Het Bouwbesluit 2012 is per 17 oktober 2018 gewijzigd met de toevoeging van artikel 5.11 Bouwbesluit. Kort gezegd, is het op grond van artikel 5.11, eerste lid, Bouwbesluit 2012 verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen.

Uitzonderingen op het verbod

Het verbod is niet van toepassing op een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.

Verder is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.

Ook is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld Rijksmonumenten en gebouwen die slechts twee jaar worden gebruikt.

Tenslotte geldt er nog een beperking van het verbod ten aanzien van de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energieprestatie te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.

Handhaving van het verbod

Tegen een overtreding van het verbod kan handhavend worden opgetreden, door middel van het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Naast handhaving via de bestuursrechtelijke weg kan ook strafrechtelijk worden opgetreden tegen een overtreder van het verbod.

Het is niet geheel duidelijk tot wie dit verbod zich richt, de eigenaren van kantoren of ook de huurders. De zinsnede “in gebruik te nemen of te gebruiken” in de wettekst lijkt erop te wijzen dat de wetgever zich zowel tot de eigenaar als de gebruiker of huurder richt.

In het geval van een overtreding van het verbod, zal het bevoegd gezag zich hoogstwaarschijnlijk in eerste instantie richten tot de eigenaar van het kantoorgebouw. De eigenaar is immers degene die zeggenschap over het gebouw heeft.

Verplichtingen voor de verhuurder en huurder

Als een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de vereisten voor een energielabel-c, dan is het zaak om voor 1 januari 2023 alsnog aan die vereisten te voldoen.

Indien op 1 januari 2023 niet wordt voldaan aan de vereisten, dan mag het kantoorgebouw niet meer als zodanig worden gebruikt. Een huurder zou in dat geval kunnen betogen dat de verhuurder het genot van het verhuurde niet meer verschaft. In beginsel is er dan sprake van een gebrek. Dat kan voor de verhuurder tot gevolg hebben dat hij het gebrek dient te verhelpen, de huurprijs dient te reduceren en de eventueel door de huurder geleden schade dient te vergoeden.

Om alsnog aan de vereisten voor het Label-C te voldoen zullen vaak werkzaamheden aan het kantoorgebouw moeten worden verricht. Dergelijke werkzaamheden kunnen gepaard gaan met een verminderd genot van het gehuurde.

De huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden, indien deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Indien de werkzaamheden zijn te kwalificeren als renoveringswerkzaamheden, dan is de huurder enkel verplicht mee te werken als het renovatievoorstel redelijk is.

Dit is anders als een huurovereenkomst is aangegaan op grond van het ROZ-model. Op grond van de daarbij behorende Algemene Bepalingen is de verhuurder in beginsel bevoegd om werkzaamheden aan het kantoorgebouw te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.

Conclusie

Kort en goed, dienen kantoorgebouwen per 1 januari 2023 te beschikken over een energielabel-C. Indien daar op die datum niet aan wordt voldaan, heeft dat grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgebouw. Zowel verhuurders als huurders doen er dan ook goed aan zich te informeren of zij per 1 januari 2023 (kunnen) voldoen aan deze verplichting.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Opkoopbescherming

Aflevering 5: Huur (actualiteiten)

We verwelkomen in deze aflevering vriend van de show Martijn Alberts. Specialist in het huurrecht en graag geziene aanwezige op de vrijdagborrel. Martijn praat ons in deze podcast bij over de bevriezing van de huurprijs voor zowel sociale huurwoningen in 2021 als – in beperkte mate – vrije sector woningen voor 2021 en daarna. Ook stippen we kort het probleem van de kosten voor ontruiming aan. Want hoewel een oude volkswijsheid luidt, wie geen huur betaalt moet er uit is soms de vraag wie moet dat betalen?


Corona-helpdesk

Corona-helpdesk Rube & Wijnveld Advocaten

Voor vragen over de (juridische) gevolgen van de Corona-crisis voor uzelf of uw bedrijf kunt u vanaf heden contact opnemen met de Corona-helpdesk van Rube & Wijnveld Advocaten. De helpdesk service is kosteloos. Kunnen wij u niet direct verder helpen? Dan beschikt Rube & Wijnveld Advocaten over een netwerk van specialisten aan wie wij u kunnen doorverwijzen.

Corona-helpdesk
U kunt de helpdesk benaderen per telefoon op 020-3032489 en per e-mail op coronahelpdesk@rubewijnveld.nl. Verder zijn wij tijdens kantooruren eveneens bereikbaar via Skype op nummer +31646648599 of Google Hangouts via info@rubewijnveld.nl. Beantwoorden wij uw oproep niet direct? Stuur dan een e-mail met uw contactgegevens en dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Retail en horeca

Ons kantoor staat van oudsher onder meer ondernemers in de retail- en horecasector bij. Dat zijn twee van de sectoren die op het moment het hardst wordt geraakt door de Corona-crisis. Rube & Wijnveld Advocaten kan bijvoorbeeld met u van gedachten wisselen over onder andere wat nu nog wel en niet mag als horecaondernemer, of welke verplichtingen u dient te nemen als winkelier.

Disclaimer

NB: Via de corona-helpdesk kunnen wij enkel algemene adviezen verstrekken en met u van gedachten wisselen over mogelijke verdere stappen. Rube & Wijnveld Advocaten kan daardoor niet instaan en verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze algemene adviezen voor uw persoonlijke situatie. Daarvoor zal een advocaat-cliënt relatie aangegaan moeten worden. Mocht dat aan de orde zijn, dan zal dat tijdens het gesprek worden besproken.