Aflevering 1 (seizoen 3): Evident privaatrechtelijke belemmeringen

Mijn buurman heeft een vergunning om zijn schuur op mijn perceel te bouwen!

De buren mogen van de gemeente een dakterras op het dak bouwen, maar de VVE geeft geen toestemming!

Zomaar een paar opmerkingen die voorbij komen tijdens intakegesprekken met nieuwe cliënten.

Het komt inderdaad voor. Een omgevingsvergunning wordt verleend door de gemeente, terwijl er privaatrechtelijk nog toestemming nodig is om het bouwwerk te bouwen. In sommige gevallen kan dat een weigeringsgrond opleveren voor de omgevingsvergunning. Dat wordt de evident privaatrechtelijke belemmering genoemd. Zo vaak als dat deze grond wordt opgeworpen door appellanten, bijna evenzoveel keer wordt de grond niet gehonoreerd door de rechter. Want gevallen van een evidente privaatrechtelijke belemmering zijn schaars.

Wat zijn Evidente Privaatrechtelijke Belemmeringen?

Een evident privaatrechtelijke belemmeringen is een grond waarop een publiekrechtelijke vergunning geweigerd kan worden ondanks dat er geen wettelijke (technische) weigeringsgronden zijn. Deze belemmeringen kunnen van alles omvatten. Vaak gaat het echter over inperkingen van eigendomsrechten, inbreuken op erfdienstbaarheden of bijvoorbeeld een VVE die (nog) geen toestemming geeft voor de ontwikkeling.

Gemene deler is dat het van geval tot geval beoordeeld moet worden. Én dat de bestuursrechter op eenvoudige wijze de privaatrechtelijke hobbel, waardoor de ruimtelijke ontwikkeling niet kan plaatsvinden, kan vaststellen. Met andere woorden, het moet dus “evident” zijn.

Enkele pratijkvoorbeelden

ECLI:NL:RVS:2017:1997

Het ging hier om de uitbreiding van een tandartsenpraktijk in Arnhem. De naastgelegen kinderopvang – en mede VVE lid – is echter tegen. Op grond van de splitsingsakte moet 2/3 meerderheid van de VVE instemmen met de uitbreiding. Aangezien de kinderopvang een meerderheidsbelang binnen de VVE heeft, zal de VVE dus niet instemmen met de uitbreiding.

Toch is dit volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen evident privaatrechtelijke belemmering. Onder verwijzing naar vaste rechtspraak overweegt de Afdeling dat de burgerlijke rechter de eerst aangewezene is om te oordelen over de vraag of er privaatrechtelijke belemmeringen zijn. In dit specifieke geval stelt de Afdeling verder dat de tandartsenpraktijk bijvoorbeeld bij de burgerlijke rechter de weigering van de kinderopvang in te stemmen kan bestrijden en eventueel vervangende toestemming kan vragen.

Kort en goed is het dus niet aan de bestuursrechter om te beoordelen wat de burgerlijke rechter in een dergelijk geval zal oordelen.

ECLI:NL:RVS:2021:1214

Niet spraakmakend, maar wel mooi vanuit historisch oogpunt. In deze uitspraak wordt door de Afdeling bekeken of de ‘Akte van redemptie’ 1576 gesloten tussen enerzijds vertegenwoordigers van het Hof van Holland en de Magistraat van Den Haag en anderzijds de Stadhouder en de Staten van Holland aan bomenkap in Den Haag in de weg staat.

Hoewel de Akte de gemeente Den Haag waarschijnlijk nog wel bindt, oordeelt de Afdeling oordeelt uiteindelijk dat de akte de bomenkap niet in de weg staat. Wat deze uitspraak echter mooi laat zien is dat een privaatrechtelijke belemmering kan worden gevonden in diverse soorten civiele stukken en overeenkomsten, ongeacht hoe oud deze moge zijn.

ECLI:NL:RVS:2019:1329 en ECLI:NL:RVS:2021:1095

Twee uitspraken over dakgoten waarbij de ene dakgoot wel een privaatrechtelijke belemmering vormt en de ander niet. Het venijn zit hem in de details. Een bestaande overhangende dakgoot die in de weg zit bij een nieuw te bouwen gebouw(deel) is geen privaatrechtelijke belemmering. Er kan namelijk eventueel verwijdering van de overhangende dakgoot gevorderd worden. Daar spelen allerlei zaken als verjaring, erfdienstbaarheid en dergelijke een rol en daar kan de bestuursrechter niet over oordelen.

Daar staat de nieuw te realiseren over de erfgrens hangende dakgoot tegenover. De buurman die eigenaar is van het naastgelegen perceel waar de dakgoot over komt te hangen moet in nagenoeg alle gevallen toestemming verlenen voor de overhangende dakgoot. Uitgangspunt is immers dat een eigenaar afwatert over zijn eigen perceel. Dit levert dus wel een evident privaatrechtelijke belemmering op volgende Afdeling.

Resumé

Wanneer sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering is dus met name casuïstiek. De ene dakgoot is zogezegd de andere niet en voor je het weet komt er een akte uit 1576 boven tafel.

Heeft u vragen over evident privaatrechtelijke belemmeringen? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Aflevering 6 (seizoen 2): Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Een vloek of zegen?

Er gaat veel gebeuren op 1 januari 2024 in de bouw- en vastgoedsector. Naast de invoering van de Omgevingswet staat ook de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in de agenda. Deze wet heeft heeft als doel de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren en de positie van de consument te versterken, maar heeft vergaande gevolgen voor betrokkenen in de bouw. In deze aflevering van Het Juridisch Café gaan we nader in op deze wet.

Achtergrond en doel van de wet

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is een reactie op enkele bouwschandalen in het verleden en heeft als doel het vertrouwen in de bouwsector te herstellen. Het beoogt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bouwprojecten meer bij de aannemers te leggen en de controle hierop te versterken. Het streven is om bouwfouten en gebreken te voorkomen en de belangen van de consument beter te beschermen.

Belangrijkste wijzigingen

De wet brengt verschillende belangrijke wijzigingen met zich mee. Eén van de belangrijkste is de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Dit houdt in dat aannemers verantwoordelijk worden voor de kwaliteit van het geleverde werk en dat zij dit moeten aantonen door middel van een kwaliteitsborgingssysteem. Daarnaast wordt het toezicht op bouwprojecten verlegd naar private partijen en wordt de positie van de consument versterkt door onder andere de invoering van een opleverdossier en een uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor niet-verborgen gebreken.

Het kwaliteitsborgingssysteem

Het kwaliteitsborgingssysteem is een essentieel onderdeel van de wet. Aannemers zijn verplicht volgens dit systeem te werken. Dit systeem omvat onder andere het opstellen van een kwaliteitsplan, het uitvoeren van tussentijdse controles en het opstellen van een opleverdossier. Het doel is om de aannemer meer verantwoordelijkheid te geven voor de kwaliteit van het bouwproject en ervoor te zorgen dat eventuele gebreken tijdig worden ontdekt en hersteld.

Verandering van het toezicht

Een andere wezenlijke verandering is dat het toezicht op de bouw van bepaalde bouwwerken wordt verlegd van het bevoegd gezag (de overheid) naar onafhankelijke private kwaliteitsborgers. De kwaliteitsborgers dienen te zijn gecertificeerd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Zij zullen gaan controleren of een bouwwerk voldoet aan de wettelijke technische eisen aan de hand van een zogenoemd goedgekeurd kwaliteitsborginginstrument. De kosten van deze kwaliteitsborgers moeten door de betrokken partijen zelf worden gedragen.

Bescherming opdrachtgever

Naast dat de werkwijze van aannemers en bouwprofessionals zal veranderen, krijgt een opdrachtgever met de invoering van de wet uitgebreidere bescherming tegen (bouw)fouten. Zo is een aannemer verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Daarbij geldt een verzwaarde waarschuwingsplicht van de aannemer voor onjuistheden in de opdracht of stukken afkomstig van de opdrachtgever. Bij consument- opdrachtgevers mag hier niet van worden afgeweken.

Verder moet een aannemer vermelden of of en zo ja hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken.

Toepasselijkheid

Vooralsnog zal de wet enkel zien op bouwwerken die vallen in “gevolgklasse 1”. Dit zijn (i) grondgebonden woningen, (ii) woonboten en vakantiehuisjes, (iii) bedrijfshallen en fabrieken met maximaal 2 verdiepingen, (iv) aanbouwen en verbouwingen, (v) fiets- en voetgangersbruggen en enkele overige bouwwerken vallen onder de reikwijdte van de wet. De wet geldt nog niet voor overige bouwwerken, maar het voornemen is dat in de toekomst wel te wijzigen.

Al met al zijn dit echter wel een groot aantal werkzaamheden. Een verbouwing van de keuken, of een uitbouw in de tuin valt er dus gewoon onder.

Gevolgen voor bouwprofessionals

Voor betrokkenen in de bouw heeft de wet redelijk wat implicaties. Zo zal een aannemer moeten investeren in een kwaliteitsborgingssysteem. Niet alleen omdat dit verplicht is, maar ook om er bijvoorbeeld zeker van te zijn dat er geen sprake is van al dan niet verborgen gebreken na oplevering waar de aannemer aansprakelijk voor blijft.

Verder is het voorstelbaar dat de kosten van het bouwproces hoger worden doordat enerzijds de kwaliteitsborgers betaald moeten worden, maar ook anderzijds aannemers een vergrote aansprakelijkheid voor hun werk hebben. Deze kusten zullen waarschijnlijk worden afgewenteld op de opdrachtgever.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, de Omgevingswet of andere bouwgerelateerde regelgeving? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Aflevering 3 (seizoen 2): Wordt 2023 het jaar van (g)een Omgevingswet? En de verandering van het huurpuntensysteem en matiging van boetes

2022 bleek uiteindelijk niet het jaar van de Omgevingswet te zijn. Zal 2023 dat wel zijn? Wij vragen het ons af. Er is namelijk nog veel te doen om de digitale uitdagingen bij de Omgevingswet en kunnen er vraagtekens worden gezet bij het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Verder komt in deze aflevering de aangekondigde verandering van het huurpuntensysteem aan de orde. Ook bespreken wij een uitspraak waarin een boete op grond van de Huisvestingswet voor het hebben van teveel huisgenoten werd gematigd door de Amsterdamse bestuursrechter vanwege de krapte op de woningmarkt in Amsterdam.

Omgevingswet

De Omgevingswet is een nieuwe wet die de regels voor het omgaan met de fysieke leefomgeving in Nederland op een meer samenhangende manier regelt. Vrij kort op de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in 2010 is het initiatief voor de Omgevingsewet genomen met als doel de gestelde complexiteit van de huidige regelgeving te verminderen en een meer eenduidige en efficiënte aanpak van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu te bieden.

Met de Omgevingswet zal het mogelijk moeten zijn om verschillende regels en vergunningen binnen één digitale omgevingsvergunning aan te vragen, waardoor de procedures voor ontwikkeling en verbouwing aanzienlijk worden vereenvoudigd. Hierdoor zou het proces sneller en eenvoudiger moeten kunnen verlopen, waardoor ontwikkelingen en verbouwingen op een snellere manier kunnen plaatsvinden.

De Omgevingswet heeft ook als doel om de participatie van burgers en bedrijven in de besluitvorming te bevorderen. Dit wordt bereikt door de inzet van digitale tools en door de mogelijkheid om op een eenvoudiger manier feedback te geven op projecten die betrekking hebben op de leefomgeving.

Een andere belangrijke verandering die de Omgevingswet introduceert, is de versterking van de rol van de provincies en gemeenten in de besluitvorming over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat deze overheden meer verantwoordelijkheid krijgen over de besluitvorming op het gebied van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu en dat zij de regie hebben over de uitvoering van deze besluiten.

Uitdagingen

Echter, de invoering van de Omgevingswet is niet zonder uitdagingen. Veel gemeenten en provincies hebben nog steeds te maken met capaciteitsproblemen waardoor de implementatie van de nieuwe wet trager verloopt dan gepland. Ook is het nog niet duidelijk hoe de nieuwe regels in de praktijk zullen worden uitgevoerd, en of de verwachtingen die met de wet zijn gepaard zullen worden waargemaakt.

In het bijzonder werkt volgens experts het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) nog niet goed genoeg. De Omgevingswet is daarom wel al vastgesteld, maar tot op heden nog niet ingevoerd. In de afgelopen periode is te invoering telkens met zes maanden uitgesteld op aangeven van de Eerste Kamer.

Kritiek

Daarbij is er ook vanuit het werkveld kritiek op het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Het huidige stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en aanverwante wetgeving werkt op zichzelf goed. Er wordt ontwikkeld en er zij geen ontwikkelingen waarvan men zegt dat het achteraf onwenselijk is geweest. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Anno 2023 is de Omgevingswet nog steeds niet van kracht. De wet staat op dit moment op 1 januari 2024 voor invoering, maar de vraag is of ook die datum gehaald kan worden. In Het Juridisch Café hebben wij daar wel een mening over.

Tot slot

Heeft u vragen over de Omgevingswet of een van de overige onderwerpen die in de podcast aan de orde is gekomen? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Aflevering 2 (seizoen 2): Bestuursrechtelijke regels voor woningen, het besluit schuldhulpverlening en fietsparkeren

Over bestuursrechtelijke regels bij het gebruik van een woning (een pleidooi voor een bestuursrechtelijke check bij aankoop), het besluit schuldhulpverlening en huur en fietsparkeerverboden.

Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat – wanneer de schuld niet is gemeld – een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen.

Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur (“AirBnB”) of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren.

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489

Aflevering 1: Over het Didam arrest, de pridevlag aan een huurwoning en wie de rookmelder plaatst

Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp.

Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen.

Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiële gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is?

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489

Nieuw bestemmingsplan Amsterdam-Zuid (Museumkwartier / Valeriusbuurt)

Op 13 juli 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een nieuw bestemmingsplan voor het Museumkwartier en de Valeriusbuurt in Amsterdam-Zuid vastgesteld. Dit bestemmingsplan “Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022” is het product van een al langer gaande discussie over de zogenoemde “bouwwoede” in dit deel van de stad en zorgt voor significante beperkingen van de (ver)bouwmogelijkheden van panden en percelen.

Belangrijkste wijzigingen

Uit het plan volgt dat, om de bouwdynamiek in deze buurt te beperken, er voor is gekozen een conserverend bestemmingsplan op te stellen, met als gevolg dat er minder ruime uitbreidings- en wijzigingsmogelijheden in het plan zijn opgenomen. De meest in het oog springende wijzigingen lijken op dit moment te zijn dat dakopbouwen niet meer toegestaan zijn en (nieuwe) uitbouwen een stuk beperkter. Daarbij wordt genoemd dat “[d]e gebruiksmogelijkheden van panden met een niet-woonfunctie meer in overeenstemming [worden] gebracht met het bestaande gebruik van deze panden.” Dat zou er kort gezegd op neerkomen dat bestaand – doorgaans – commercieel of bedrijfsmatig gebruik positief wordt bestemd, maar een breder gebruik dat in het voorgaand bestemmingsplan mogelijk was, niet meer is toegelaten.

Beroepsmogelijkheden

Het nieuwe plan zal kort gezegd dus tot beperkingen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van veel gebouwen en percelen leiden in het plangebied. Of dat juridisch zuiver is, zal per geval moeten worden beoordeeld. Ons kantoor heeft al in een aantal gevallen geconstateerd dat bijvoorbeeld bestaande bouwmogelijkheden verdwijnen en daarmee rechten worden ingeperkt.

Er is aangekondigd dat het plan eind juli 2022 ter inzage gelegd zal worden. Vanaf het moment van de terinzagelegging kan binnen zes weken beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Sinds het zogenoemde “varkens in nood” arrest van het Europees Hof van Justitie kunnen alle belanghebbenden onder verwijzing naar het Verdrag van Aarhus beroep instellen, ook als zij in een eerdere fase geen zienswijze hebben ingediend bij de gemeenteraad.

Heeft het nieuwe bestemmingsplan gevolgen voor uw perceel en wilt u daartegen in beroep komen (of wilt u zich daar over laten informeren), dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op 0203032489 of via info@rubewijnveld.nl .

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping één of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

“Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.”

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenario’s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 8: Verplichte energielabels voor kantoren

Per 1 januari 2023 moeten kantoorruimten, op grond van het Bouwbesluit 2012 minimaal beschikken over een Label-C energielabel. Als een kantoorruimte na die datum niet beschikt over een label-C registratie, dan mag de kantoorruimte niet als zodanig worden gebruikt. Bij overtreding dreigt handhavend optreden van het bevoegd gezag. De vraag is wat deze verplichting inhoudt en wat de gevolgen voor verhuurder en huurder van kantoorruimten kunnen zijn.

Het Bouwbesluit 2012

Het Bouwbesluit 2012 is per 17 oktober 2018 gewijzigd met de toevoeging van artikel 5.11 Bouwbesluit. Kort gezegd, is het op grond van artikel 5.11, eerste lid, Bouwbesluit 2012 verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen.

Uitzonderingen op het verbod

Het verbod is niet van toepassing op een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.

Verder is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.

Ook is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld Rijksmonumenten en gebouwen die slechts twee jaar worden gebruikt.

Tenslotte geldt er nog een beperking van het verbod ten aanzien van de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energieprestatie te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.

Handhaving van het verbod

Tegen een overtreding van het verbod kan handhavend worden opgetreden, door middel van het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Naast handhaving via de bestuursrechtelijke weg kan ook strafrechtelijk worden opgetreden tegen een overtreder van het verbod.

Het is niet geheel duidelijk tot wie dit verbod zich richt, de eigenaren van kantoren of ook de huurders. De zinsnede “in gebruik te nemen of te gebruiken” in de wettekst lijkt erop te wijzen dat de wetgever zich zowel tot de eigenaar als de gebruiker of huurder richt.

In het geval van een overtreding van het verbod, zal het bevoegd gezag zich hoogstwaarschijnlijk in eerste instantie richten tot de eigenaar van het kantoorgebouw. De eigenaar is immers degene die zeggenschap over het gebouw heeft.

Verplichtingen voor de verhuurder en huurder

Als een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de vereisten voor een energielabel-c, dan is het zaak om voor 1 januari 2023 alsnog aan die vereisten te voldoen.

Indien op 1 januari 2023 niet wordt voldaan aan de vereisten, dan mag het kantoorgebouw niet meer als zodanig worden gebruikt. Een huurder zou in dat geval kunnen betogen dat de verhuurder het genot van het verhuurde niet meer verschaft. In beginsel is er dan sprake van een gebrek. Dat kan voor de verhuurder tot gevolg hebben dat hij het gebrek dient te verhelpen, de huurprijs dient te reduceren en de eventueel door de huurder geleden schade dient te vergoeden.

Om alsnog aan de vereisten voor het Label-C te voldoen zullen vaak werkzaamheden aan het kantoorgebouw moeten worden verricht. Dergelijke werkzaamheden kunnen gepaard gaan met een verminderd genot van het gehuurde.

De huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden, indien deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Indien de werkzaamheden zijn te kwalificeren als renoveringswerkzaamheden, dan is de huurder enkel verplicht mee te werken als het renovatievoorstel redelijk is.

Dit is anders als een huurovereenkomst is aangegaan op grond van het ROZ-model. Op grond van de daarbij behorende Algemene Bepalingen is de verhuurder in beginsel bevoegd om werkzaamheden aan het kantoorgebouw te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.

Conclusie

Kort en goed, dienen kantoorgebouwen per 1 januari 2023 te beschikken over een energielabel-C. Indien daar op die datum niet aan wordt voldaan, heeft dat grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgebouw. Zowel verhuurders als huurders doen er dan ook goed aan zich te informeren of zij per 1 januari 2023 (kunnen) voldoen aan deze verplichting.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl

Corona-helpdesk Rube & Wijnveld Advocaten

Voor vragen over de (juridische) gevolgen van de Corona-crisis voor uzelf of uw bedrijf kunt u vanaf heden contact opnemen met de Corona-helpdesk van Rube & Wijnveld Advocaten. De helpdesk service is kosteloos. Kunnen wij u niet direct verder helpen? Dan beschikt Rube & Wijnveld Advocaten over een netwerk van specialisten aan wie wij u kunnen doorverwijzen.

Corona-helpdesk

U kunt de helpdesk benaderen per telefoon op 020-3032489 en per e-mail op coronahelpdesk@rubewijnveld.nl. Verder zijn wij tijdens kantooruren eveneens bereikbaar via Skype op nummer +31646648599 of Google Hangouts via info@rubewijnveld.nl. Beantwoorden wij uw oproep niet direct? Stuur dan een e-mail met uw contactgegevens en dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.

Retail en horeca

Ons kantoor staat van oudsher onder meer ondernemers in de retail- en horecasector bij. Dat zijn twee van de sectoren die op het moment het hardst wordt geraakt door de Corona-crisis. Rube & Wijnveld Advocaten kan bijvoorbeeld met u van gedachten wisselen over onder andere wat nu nog wel en niet mag als horecaondernemer, of welke verplichtingen u dient te nemen als winkelier.

Disclaimer

NB: Via de corona-helpdesk kunnen wij enkel algemene adviezen verstrekken en met u van gedachten wisselen over mogelijke verdere stappen. Rube & Wijnveld Advocaten kan daardoor niet instaan en verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze algemene adviezen voor uw persoonlijke situatie. Daarvoor zal een advocaat-cliënt relatie aangegaan moeten worden. Mocht dat aan de orde zijn, dan zal dat tijdens het gesprek worden besproken.

Kruimelvergunning ten behoeve van parkeren

Met een “kruimelvergunning” kunnen bepaalde afwijkingen van het bestemmingsplan die zien op het gebruik van een bestaand gebouw alsnog worden vergund. Uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) blijkt dat een kruimelvergunning ook kan worden verleend voor het afwijken van een parkeernorm in een bestemmingsplan als gevolg van de wijziging van het gebruik van een bestaand pand.

Kruimelvergunning

Op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan in de gevallen die zijn opgesomd in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (hierna: “Bor”) met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit wordt in de praktijk ook wel de kruimelgevallenregeling genoemd. Met toepassing van de kruimelgevallenregeling kunnen de in Bijlage II opgesomde afwijkingen van bestemmingsplannen op relatief eenvoudige en snelle wijze worden vergund.

De casus

In de onderhavige uitspraak had een woningbouwvereniging een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van een kinderdagverblijf tot negen woningen op de begane grond van het pand. Het pand bestond uit drie bouwlagen. Op de bovenste twee verdiepingen van het pand waren al tien woningen gerealiseerd. Aan de achterzijde van het pand bevond zich een privéparkeerterrein met dertien parkeerplaatsen.

Het bouwplan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan, omdat de begane grond uitsluitend voor maatschappelijke voorzieningen mag worden gebruikt en omdat niet wordt voldaan aan het uitgangspunt in de Nota parkeernormen dat luidt dat op het eigen terrein in de parkeerbehoefte moet worden voorzien. Het college van burgemeester en wethouder van Best (hierna: “het college”) heeft daarom een kruimelvergunning verleend. Meer in het bijzonder een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.10 en artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2° Wabo, in samenhang met artikel 4, aanhef en onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor.

De verleende omgevingsvergunning ziet op zowel de afwijking van het gebruik als het afwijken van de parkeernormen.
Tegen de verleende omgevingsvergunning hadden omwonenden bezwaar gemaakt. Volgens hen was het college niet bevoegd om, naast het strijdige gebruik van het pand, ook de afwijking van de parkeernormen met toepassing van de kruimelgevallenregeling te vergunnen.

De uitspraak

De Afdeling volgt het standpunt van de omwonenden niet . De Afdeling overweegt in dat kader dat wijzigingen van het gebruik van een bouwwerk doorgaans leiden tot wijziging van de parkeerbehoefte. Zo ook in onderhavig geval. De met het bestemmingsplan strijdige wijziging van het gebruik van het pand, leidt tot strijdigheid met de parkeernormen. Gelet op deze samenhang en nu van een andersluidende opvatting van de wetgever volgens de Afdeling niet is gebleken, kan artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor naar het oordeel van de Afdeling ook grondslag bieden voor verlening van een vergunning voor afwijking van de planregels over parkeren. Kort gezegd dus de kruimelvergunning.

Conclusie

Uit deze uitspraak volgt dat vanwege de samenhang tussen de wijziging van het gebruik van een pand en de daaruit voortvloeiende wijziging van de parkeerbehoefte deze aspecten in één kruimelvergunning kunnen worden vergund. Dat is een positieve consequentie, omdat het andere geval zou betekenen dat het afwijken van bijvoorbeeld parkeernormen afzonderlijk vergund zou moeten worden. Dat zou de toepasbaarheid van de kruimelgevallenregeling, die er juist op gericht is om geringe afwijkingen via een eenvoudige procedure te vergunnen, immers aanzienlijk verminderen. Het is daarbij niet ondenkbaar dat andere wijzigingen die het gevolg zijn van een wijziging in het gebruik van het pand en daarbij strijd opleveren met het bestemmingsplan eveneens via de kruimelgevallenregeling vergund kunnen worden. Denk daarbij aan bijvoorbeeld afwijkingen van geluidsnormen, of geurnormen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl