Flitsbezorgers

Aflevering 11: Flitsbezorgers en darkstores, kunnen ze blijven ze of niet?

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.

In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Rookmelders Bouwbesluit

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping één of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

“Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.”

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenario’s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.


Opkoopbescherming

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht 

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl


Aflevering 8: Verplichte energielabels voor kantoren

Per 1 januari 2023 moeten kantoorruimten, op grond van het Bouwbesluit 2012 minimaal beschikken over een Label-C energielabel. Als een kantoorruimte na die datum niet beschikt over een label-C registratie, dan mag de kantoorruimte niet als zodanig worden gebruikt. Bij overtreding dreigt handhavend optreden van het bevoegd gezag. De vraag is wat deze verplichting inhoudt en wat de gevolgen voor verhuurder en huurder van kantoorruimten kunnen zijn.

Het Bouwbesluit 2012

Het Bouwbesluit 2012 is per 17 oktober 2018 gewijzigd met de toevoeging van artikel 5.11 Bouwbesluit. Kort gezegd, is het op grond van artikel 5.11, eerste lid, Bouwbesluit 2012 verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen.

Uitzonderingen op het verbod

Het verbod is niet van toepassing op een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.

Verder is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.

Ook is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld Rijksmonumenten en gebouwen die slechts twee jaar worden gebruikt.

Tenslotte geldt er nog een beperking van het verbod ten aanzien van de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energieprestatie te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.

Handhaving van het verbod

Tegen een overtreding van het verbod kan handhavend worden opgetreden, door middel van het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Naast handhaving via de bestuursrechtelijke weg kan ook strafrechtelijk worden opgetreden tegen een overtreder van het verbod.

Het is niet geheel duidelijk tot wie dit verbod zich richt, de eigenaren van kantoren of ook de huurders. De zinsnede “in gebruik te nemen of te gebruiken” in de wettekst lijkt erop te wijzen dat de wetgever zich zowel tot de eigenaar als de gebruiker of huurder richt.

In het geval van een overtreding van het verbod, zal het bevoegd gezag zich hoogstwaarschijnlijk in eerste instantie richten tot de eigenaar van het kantoorgebouw. De eigenaar is immers degene die zeggenschap over het gebouw heeft.

Verplichtingen voor de verhuurder en huurder

Als een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de vereisten voor een energielabel-c, dan is het zaak om voor 1 januari 2023 alsnog aan die vereisten te voldoen.

Indien op 1 januari 2023 niet wordt voldaan aan de vereisten, dan mag het kantoorgebouw niet meer als zodanig worden gebruikt. Een huurder zou in dat geval kunnen betogen dat de verhuurder het genot van het verhuurde niet meer verschaft. In beginsel is er dan sprake van een gebrek. Dat kan voor de verhuurder tot gevolg hebben dat hij het gebrek dient te verhelpen, de huurprijs dient te reduceren en de eventueel door de huurder geleden schade dient te vergoeden.

Om alsnog aan de vereisten voor het Label-C te voldoen zullen vaak werkzaamheden aan het kantoorgebouw moeten worden verricht. Dergelijke werkzaamheden kunnen gepaard gaan met een verminderd genot van het gehuurde.

De huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden, indien deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Indien de werkzaamheden zijn te kwalificeren als renoveringswerkzaamheden, dan is de huurder enkel verplicht mee te werken als het renovatievoorstel redelijk is.

Dit is anders als een huurovereenkomst is aangegaan op grond van het ROZ-model. Op grond van de daarbij behorende Algemene Bepalingen is de verhuurder in beginsel bevoegd om werkzaamheden aan het kantoorgebouw te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.

Conclusie

Kort en goed, dienen kantoorgebouwen per 1 januari 2023 te beschikken over een energielabel-C. Indien daar op die datum niet aan wordt voldaan, heeft dat grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgebouw. Zowel verhuurders als huurders doen er dan ook goed aan zich te informeren of zij per 1 januari 2023 (kunnen) voldoen aan deze verplichting.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Corona

Coronawet steun van de Eerste Kamer

De Eerste kamer heeft 26 oktober 2020 vergaderd over de invoering van de Tijdelijke wet maatregelen covid-19 (hierna: ‘Coronawet) en een flinke meerderheid gaf aan deze wet te ondersteunen. Op 13 oktober 2020 stemde de Tweede Kamer al in met het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel is een basis die gepaste maatregelen biedt die de komende periode noodzakelijk kunnen zijn om de epidemie van het coronavirus of bedreiging hiervan te bestrijden. Het is een vervanging van de lokale noodverordeningen, waarin de maatregelen ter bestrijding van het coronavirus op dit moment zijn vastgelegd, om de maatregelen een betere juridische basis te geven. De verwachting is dat de Coronawet per 1 december 2020 in werking treedt. Hieronder bespreken wij een aantal punten uit het gewijzigd voorstel van de Coronawet. 

Wijziging Wet publieke gezondheid

Met de Coronawet wordt eigenlijk de Wet publieke gezondheid gewijzigd door per 1 december 2020 voor een periode van in eerste instantie drie maanden (daarover hieronder meer) een nieuw hoofdstuk Va in de Wet publieke gezondheid in te voegen. De genoemde artikelen zijn daarom ook eigenlijk artikelen van de per 1 december 2020 geldende Wet publieke gezondheid. Voor de leesbaarheid zal echter telkens Coronawet worden genoemd.

Veilige afstand

De anderhalve meter afstand uit de noodverordening is in de Coronawet veranderd naar een ‘veilige afstand’ (artikel 58f). Degene die zich buiten een woning bevindt moet veilige afstand (vastgesteld door het RIVM) houden tot andere personen. Voor een aantal personen zijn er uitzonderingen:

  • Personen die woonachtig zijn op hetzelfde adres
  • Cruciale beroepen (of degene die hiervoor een taak uitvoeren)
  • Personen met een handicap of leeftijd onder de 12 en diens begeleider

Bij ministeriële regeling kan worden bepaald dat deze regel niet van toepassing is als, door het treffen van hygiënemaatregelen, beschermingsmiddelen of op een andere wijzen, bescherming wordt geboden die gelijkwaardig is ten opzichte van wat wordt bereikt met het houden van veilige afstand.

Daarnaast is de boete op het niet houden van de juiste voorgeschreven afstand omlaaggegaan van in eerste instantie 390 euro op grond van de noodverordeningen naar 95 euro op grond van de Coronawet (artikel 68bis, tweede lid). Volgens dit artikel kan degene die in strijd handelt met de afstand een geldboete opgelegd krijgen van ten hoogste 95 euro.

Geen bezoekverbod verpleeghuizen

Er komt verder geen landelijk bezoekverbod op verpleeghuizen. In maart 2020 werden alle verpleeghuizen en woonvormen in de ouderenzorg gesloten om ouderen te beschermen tegen het coronavirus. De zorgaanbieder draagt met de Coronawet zelf de verantwoordelijkheid voor het openstellen van hun locatie aan derden (art. 58o).

Groepsbeheersing

Bij ministeriële regeling kunnen plaatsen, woningen uitgezonderd, worden aangewezen waarbij het niet is toegestaan in groepsverband aanwezig te zijn met meer personen dan is toegestaan bij die regel (artikel 58g). Publieke plaatsen kunnen ook worden aangewezen om gesloten te worden voor publiek of onder bij ministeriële regeling gestelde voorwaarden publiek te mogen ontvangen (artikel 68h). Een voorbeeld van een bij ministeriële regeling gestelde voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn een maximum op het aantal personen dat aanwezig mag zijn.

Evenementen kunnen ook bij ministeriële regeling worden aangewezen of deze niet of slechts onder voorwaarden georganiseerd mogen worden (art. 58i). Ook hier kan dus een maximum worden gesteld op het aantal personen dat aanwezig mag zijn.

Mondkapjes

Op 11 november 2020 heeft de Minister van Justitie en Veiligheid een ministeriële regeling aangeboden aan de Tweede Kamer. Hierin is een plan opgenomen voor het verplichten van mondkapjes in publieke ruimte, met de daarbij bijhorende boete van 95 euro voor het overtreden van die verplichting. Gaat de Tweede Kamer daarmee akkoord, dan treedt het plan voor de mondkapjesplicht hoogstwaarschijnlijk op 1 december 2020 in werking.

Tot nu toe geldt er een dringend advies vanuit het kabinet om een mondkapje in publieke binnenruimte te dragen en is in het openbaar vervoer, in het vliegtuig en luchthavens een mondkapje wel verplicht.

Controle tweede kamer

Belangrijk is het feit dat de controle van de Tweede Kamer op de nadere maatregelen die bij ministeriële regeling worden genomen wordt vergroot. De Tweede Kamer kan namelijk binnen een week bezwaar vervolgens maken tegen een coronamaatregel die bij ministeriële regeling wordt genomen. Gebeurt dat niet, dan treedt de regeling na die week in werking. Alleen in noodgevallen kan het kabinet een maatregel afkondigen die direct ingaat. Tegen deze maatregel kan de Tweede Kamer achteraf binnen een week alsnog bezwaar maken.

De Coronawet en de daarop gebaseerde maatregelen blijven nadat de Coronawet in werking is getreden drie maanden van kracht. Aangezien het verloop van het coronavirus niet duidelijk is, voorziet de wet in de mogelijkheid van eerdere of latere beëindiging. Elke drie maanden moet in ieder geval een nieuwe verlengingsbeslissing aan de Tweede Kamer worden voorgelegd.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen over de Coronawet of over de juridische impact van de coronacrisis, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Seafood Shop

Last onder bestuursdwang Seafood Shop vernietigd

The Seafood Bar heeft in een langdurige handhavingsprocedure een kleine overwinning behaald. Op 14 oktober 2020 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘Afdeling’) het hoger beroep van de Seafood Bar tegen het door het college van burgemeesters en wethouders van Amsterdam (hierna: ‘het College’) opgelegde handhavingsbesluit deels gegrond verklaard. Hoewel de Afdeling van mening blijft dat de Seafood Bar het perceel van de Seafood Shop gebruikt als Horeca-1 bedrijf en niet als detailhandel, ging het de Afdeling te ver dat er helemaal geen broodje vis of een haring verkocht mocht worden.

Bestemmingsplan

Gemeenten zijn verplicht om voor het gehele grondgebied een bestemmingsplan vast te stellen. Hierin kun je terugvinden of horeca bijvoorbeeld is toegestaan op een bepaalde locatie of welke inrichting van toepassing is op een pand. Het is dus voor een onderneming van groot belang te weten welke regels er gelden voor zijn pand en welk gebruik er is toegestaan.

De casus

In 2018 heeft de Seafood Bar een last onder bestuursdwang opgelegd gekregen om de exploitatie van de Seafood Shop op de Leidsestraat 61 in Amsterdam te staken. Het gebruik van het perceel zou onder Horeca-1 vallen en niet onder detailhandel wat daar volgens het bestemmingsplan Zuidelijke Binnenstad (centrum-1) is toegestaan. Horeca-1 bedrijven zijn vooral bedrijven waarbij als hoofdzaak etenswaren en maaltijden worden verstrekt die ter plaatse worden geconsumeerd, zoals een automatieken snackbar of fastfood restaurants.

Een last onder bestuursdwang is een zogenoemde ‘herstelsanctie’, het is een maatregel die een bestuursorgaan kan opleggen wat gericht is op het beëindigen van een overtreding. De last onder bestuursdwang die de Seafood Bar opgelegd krijgt houdt het volgende in: de Seafood Bar dient de (raam-/wand) tafels en de zitgelegenheid te verwijderen en de verkoop van etenswaren voor directe consumptie te staken in de Seafood Shop. Tegen het besluit van het College, de last onder bestuursdwang, heeft de Seafood Bar beroep ingesteld bij de Rechtbank van Amsterdam.

De rechtbank was ten tijde van het besluit van mening dat de hoofdactiviteit van de Seafood Bar “het verkopen van als fastfood aan te merken etenswaren voor directe consumptie ter plaatse” is, waarop de inrichting van het pand ook is afgestemd. Door toezichthouders van de gemeente Amsterdam is aantal constateringen gedaan van de Seafood Bar geëxploiteerde Seafood Shop. Er stond een tafel met vier krukken eronder, het personeel stond vis te frituren en verkocht de gebakken vis aan klanten. Een klein deel is slechts verse vis die kan worden meegenomen naar huis, menuborden zijn in het Engels en Nederlands, er staan Engelse teksten op de buitenramen en er lag een bakje met visitekaartjes van de toeristenorganisatie Tripadvisor. Dit heeft ervoor gezorgd dat het College er volgens de rechtbank van Amsterdam vanuit mocht gaan dat er in het pand sprake is van Horeca-1 en niet van detailhandel. Bij uitspraak van 3 juli 2019 heeft de rechtbank heeft het beroep van de Seafood Bar ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft de Seafood Bar hoger beroep ingesteld bij de Afdeling.

De overwegingen van de Afdeling

Op 26 augustus 2020 is deze zaak ter zitting behandeld in hoger beroep en op 14 oktober 2020 heeft de Afdeling haar uitspraak gedaan. De Afdeling overwoog dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de inrichting van het pand van de Seafood Shop bij het besluit in 2018 was aan te merken als Horeca-1 en niet als detailhandel. De Afdeling is van oordeel dat de inrichting gericht was op het verstrekken van ter plaatste bereiden van etenswaren en het ter plaatse consumeren daarvan. In de ruimte staan tafels en stoelen en wandtafels met losse krukken die een zitgelegenheid bieden voor het consumeren van etenswaren ter plaatse. Hierdoor was volgens de Afdeling het College bevoegd een last onder bestuursdwang op te leggen.

Echter de Afdeling volgt het College niet ten aanzien van de inhoud van de last onder bestuursdwang. Het College heeft namelijk meerdere malen aangegeven dat als in beperkte mate voedsel voor directe consumptie wordt verkocht er geen sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Het College heeft ook tijdens de zitting gesteld dat verkoop van een broodje vis of een haring aanvaardbaar moet worden voor een bedrijf waar detailhandel wordt gedreven. In de last onder bestuursdwang heeft het College echter een totaal verbod opgelegd voor het consumeren van etenswaren ter plaatse. De last strekt dus verder dan noodzakelijk is om de overtreding te beëindigen. De herstelmaatregelen mogen echter niet verder strekken dan nodig is om de overtreding te beëindigen. Dit heeft ertoe geleid dat de Afdeling het hoger beroep van de Seafood Bar op dat punt gegrond heeft verklaard.

Conclusie

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de last onder bestuursdwang in verhouding moet staan met de overtreding. De opgelegde last mag niet verder strekken dan nodig is om de overtreding te beëindigen. Deze uitspraak is een goed voorbeeld voor het verder strekken van een last dan noodzakelijk is voor beëindiging van de overtreding. Hier wordt duidelijk hoe essentieel de inhoud van een last onder bestuursdwang is.

Ondanks dat de Afdeling het hoger beroep gegrond heeft verklaard is zij echter wel van mening dat er bij de Seafood Shop sprake was van Horeca-1 en niet van detailhandel. Uit de inrichting bleek de Seafood Shop gericht te zijn op het verstrekken van etenswaren voor directe consumptie en dat mag niet het hoofddoel zijn van een detailhandel maar wel van een Horeca-1 bedrijf.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of drs. mr. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl.


Corona-helpdesk

Corona-helpdesk Rube & Wijnveld Advocaten

Voor vragen over de (juridische) gevolgen van de Corona-crisis voor uzelf of uw bedrijf kunt u vanaf heden contact opnemen met de Corona-helpdesk van Rube & Wijnveld Advocaten. De helpdesk service is kosteloos. Kunnen wij u niet direct verder helpen? Dan beschikt Rube & Wijnveld Advocaten over een netwerk van specialisten aan wie wij u kunnen doorverwijzen.

Corona-helpdesk
U kunt de helpdesk benaderen per telefoon op 020-3032489 en per e-mail op coronahelpdesk@rubewijnveld.nl. Verder zijn wij tijdens kantooruren eveneens bereikbaar via Skype op nummer +31646648599 of Google Hangouts via info@rubewijnveld.nl. Beantwoorden wij uw oproep niet direct? Stuur dan een e-mail met uw contactgegevens en dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Retail en horeca

Ons kantoor staat van oudsher onder meer ondernemers in de retail- en horecasector bij. Dat zijn twee van de sectoren die op het moment het hardst wordt geraakt door de Corona-crisis. Rube & Wijnveld Advocaten kan bijvoorbeeld met u van gedachten wisselen over onder andere wat nu nog wel en niet mag als horecaondernemer, of welke verplichtingen u dient te nemen als winkelier.

Disclaimer

NB: Via de corona-helpdesk kunnen wij enkel algemene adviezen verstrekken en met u van gedachten wisselen over mogelijke verdere stappen. Rube & Wijnveld Advocaten kan daardoor niet instaan en verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze algemene adviezen voor uw persoonlijke situatie. Daarvoor zal een advocaat-cliënt relatie aangegaan moeten worden. Mocht dat aan de orde zijn, dan zal dat tijdens het gesprek worden besproken.


Corona

Aanvullende maatregelen tegen het coronavirus

Het kabinet heeft op 23 maart 2020 aanvullende maatregelen genomen in de bestrijding van het coronavirus. De reeds op 15 maart 2020 door het kabinet genomen maatregelen, zoals de sluiting van horeca tot 6 april 2020, blijven daarbij van kracht. De boodschap van het kabinet blijft ongewijzigd: Blijf thuis en ga alleen naar buiten voor werk indien thuiswerken niet mogelijk is, om boodschappen te doen of om voor andere te zorgen. Indien men toch naar buiten moet, dient voldoende afstand (1,5 meter) tot anderen te worden gehouden. 

Bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten strijd Coronavirus

Met de op 23 maart 2020 genomen maatregelen geeft het kabinet burgemeesters de mogelijkheid om maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus bestuursrechtelijk te handhaven. In deze blog worden de belangrijkste maatregelen kort besproken.

Maatregelen

De meest ingrijpende maatregel is het verbod op bijeenkomsten tot 1 juni 2020 (in plaats van 6 april 2020) voor begrafenissen en kerkelijke bruiloften gelden een uitzondering waarvoor regels opgesteld. Daarbij is voor burgemeesters de bevoegdheid gecreëerd om gebieden binnen hun gemeente aan te wijzen, waar groepsvorming verboden is. Bij groepen van 3 of meer die geen anderhalve meter afstand houden, kan worden gehandhaafd. Personen in hetzelfde huishouden, zoals gezinnen, en kinderen zijn hiervan uitgezonderd.

Verder worden winkels verplicht maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door het voeren van deurbeleid, om te zorgen dat mensen voldoende afstand (1,5 meter) van elkaar houden. In dat kader is de bevoegdheid voor burgemeesters gecreëerd om een winkel te sluiten als dergelijke maatregelen niet afdoende blijken te zijn.

Om deze maatregel goed te kunnen handhaven hebben burgemeesters tevens de bevoegdheid gekregen om bestuurlijke boetes op te leggen aan personen (€ 400,00) en bedrijven (€ 4.000,00) die zich niet houden aan de maatregelen.

Noodverordening

Ten aanzien van de gemeente Amsterdam heeft burgemeester Halsema al laten de nieuwe maatregelen streng te zullen handhaven en dat een noodverordening, waarin de nieuwe bevoegdheden nader zullen worden uitgewerkt in voorbereiding is die binnen enkele dagen in werking zal treden. Zodra de noodverordening is gepubliceerd, zullen wij die op deze website bespreken.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl

 


Huisvestingsverordening van Amsterdam deels onverbindend

De Huisvestingsverordening van Amsterdam is deels onverbindend. Dat heeft Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld in de uitspraak van 29 januari 2020. De in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstellingsregeling op het verbod om woonruimte zonder onttrekkingsvergunning te verhuren aan toeristen, is in strijd met de Huisvestingswet en daarmee onverbindend, aldus de Afdeling. Overtredingen van de vrijstellingsregeling kunnen daarom niet zonder meer meer worden bestraft.

Vakantieverhuur is onttrekking

Op grond van artikel 21 Huisvestingswet is het verboden om door de gemeenteraad aangewezen woonruimte zonder een vergunning van het college van burgemeester en wethouders te onttrekken aan de woonruimtevoorraad. Vanwege de schaarste op de gehele woningmarkt, heeft de gemeenteraad van Amsterdam er in de Huisvestingsverordening voor gekozen om alle woonruimte binnen de gemeentegrenzen onder de reikwijdte van dit verbod te laten vallen.

In een eerdere uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat door vakantieverhuur (“AirBnB-verhuur”), ongeacht het aantal nachten en personen, woonruimte aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken.

Ten aanzien van het verbod om zonder vergunning woonruimte te onttrekken, staat in artikel 3.1.2 Huisvestingsverordening ten aanzien van vakantieverhuur een vrijstellingsregeling. Een onttrekkingsvergunning, zoals bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet is op grond van de Huisvestingsverordening niet vereist, als wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn onder meer dat niet meer dan 30 dagen per jaar mag worden verhuurd (onder de oude Huisvestingsverordening 2014 was dat nog 60 dagen) aan niet meer dan vier personen per nacht en dat elke verhuur voorafgaand aan de gemeente moet worden gemeld. Indien niet wordt voldaan aan de meldingsplicht, kan het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “college”) op grond van de Huisvestingsverordening een bestuurlijke boete opleggen.

De uitspraak

In onderhavige uitspraak had het college aan een inwoonster van Amsterdam een bestuurlijke van € 6.000,00 opgelegd vanwege het niet melden van de verhuur van haar woning. De Afdeling overweegt echter dat het college niet bevoegd is om een bestuurlijke boete op te leggen. Dit omdat op grond van de Huisvestingswet geen uitzondering op de vergunningsplicht, als bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet kan worden gemaakt. Indien woonruimte in de Huisvestingsverordening is aangewezen als woonruimte die alleen met een vergunning aan de woonruimte mag worden onttrokken, dan kan op die vergunningsplicht geen uitzondering gelden. De vrijstellingsregeling is dan ook in strijd met de Huisvestingswet en is daarmee onverbindend. Overtreding van de vrijstellingsregeling, kan daarom, nu deze niet meer bestaat, niet worden gesanctioneerd met een bestuurlijke boete.

Conclusie

De onverbindend verklaring van de door de Afdeling houdt praktisch gezien in dat de in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstellingsregeling niet meer bestaat. Er kan in toekomstige gevallen dan ook geen beroep meer op worden gedaan. Kort en goed betekent dit, dat na deze uitspraak in beginsel voor alle vakantieverhuur een onttrekkingsvergunning vereist is. Daarbij is van belang dat aan degene die het verbod om zonder vergunning woonruimte ten behoeve van vakantieverhuur te onttrekken, ook na deze uitspraak, nog steeds een bestuurlijke boete opgelegd kan worden.

De Afdeling benadrukt namelijk in de uitspraak namelijk dat het college tegen het zonder vergunning onttrekken van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning nog wel een bestuurlijke boete op kan leggen. Concreet lijkt deze uitspraak daardoor op te leveren dat de gemeente op dit moment enkel geen boete meer kan opleggen voor het niet melden van vakantieverhuur (ter hoogte van € 6.000,00). Een boete voor het onttrekken zonder vergunning (ter hoogte van € 20.500,00) lijkt nog wel mogelijk te zijn.

De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam bevat overigens nog andere vrijstellingsregelingen ten aanzien van onttrekking van woonruimte. Zo is er een vrijstellingsregeling ten aanzien van onttrekking ten behoeve van het gebruik van woonruimte als tweede woning. Het is niet ondenkbaar dat de Afdeling deze vrijstellingsregeling ook in strijd acht met de Huisvestingswet.

Het is op het moment van publicatie van dit blog nog niet duidelijk hoe deze uitspraak zich zal vertalen in het beleid van het college van Amsterdam ten aanzien van het verlenen van onttrekkingsvergunningen en handhaving op grond van de Huisvestingsverordening.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Gevolgen van het niet (volledig) doorzoeken van een woning door een toezichthouder

Elke woningeigenaar kan te maken krijgen met een toezichthouder. Een toezichthouder controleert mede of de woning wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad doordat deze wordt verhuurd aan toeristen via websites als Airbnb of Booking.com. Tijdens deze controle is de toezichthouder bevoegd de woning te doorzoeken. Hierbij wordt onder andere gezocht naar persoonlijke spullen van bewoners om vast te stellen of zij al dan niet hun hoofdverblijf in de woning hebben.

Wanneer geen persoonlijke spullen in de woning worden aangetroffen, wordt in de praktijk vaak verondersteld dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft. Onder omstandigheden is dit (extra) bewijs voor het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, wat grond is voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Deze boete kan oplopen tot (tien)duizenden euro’s.

Het komt echter voor dat wanneer geen persoonlijke spullen in de woning worden aangetroffen, verondersteld wordt dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft, zonder dat een toezichthouder de gehele woning – inclusief alle laden en kasten – heeft doorzocht. De vraag luidt dan of hij wel tot deze veronderstelling kan komen.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘‘de Afdeling’’) geeft in haar uitspraak van 2 oktober 2019 antwoord op deze vraag en heeft in casu het besluit tot oplegging van een bestuurlijke boete van €20.500,- vernietigd. Doordat deze zich in Amsterdam afspeelt, zal de Amsterdamse regelgeving worden besproken, maar de algemene regel is uiteraard ook in andere gemeenten van toepassing.

De Huisvestingswet

Op grond van artikel 21 sub a Huisvestingswet (hierna: ‘‘Hvw’’) is het verboden een woonruimte zonder vergunning van burgemeester en wethouders (hierna: ‘‘het college’’) anders dan ten behoeve van de bewoning door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden. In Amsterdam geldt dat op grond van artikel 4.2.2 Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (hierna: ‘‘Huisvestingsverordening’’) kan het college bij overtreding hiervan een bestuurlijke boete opleggen.

Het geschil

De appellante in kwestie is eigenaar van een woning in Amsterdam. Op het adres van deze woning staat niet zijzelf, maar haar ex-partner ingeschreven welke gedetineerd is in Zwitserland. Medio 2017 heeft het college een ‘melding woonfraude’ ontvangen. Volgens deze melding wordt de woning verhuurd aan buitenlandse toeristen waarvan omwonenden overlast ondervinden. Het college heeft hierop onderzoek ingesteld naar het feitelijk gebruik van de woning. Uit administratief onderzoek is gebleken dat de woning op verschillende vakantieverhuurwebsites is aangeboden. Daarnaast hebben toezichthouders de woning hebben doorzocht.

Tijdens deze doorzoeking treffen toezichthouders een toerist aan, die verklaarde enkele dagen in de woning te verblijven. Daarnaast hebben toezichthouders in de slaapkamer een opgemaakt tweepersoonsbed en een kledingkast aangetroffen. In de kledingkast lagen dekens, lakens, kussens en lege kledinghangers. Er zijn geen kleding en andere persoonlijke spullen, zoals schoenen of verzorgingsspullen aangetroffen. In de andere ruimten zijn evenmin persoonlijke spullen aangetroffen. Zoals gezegd zou op grond hiervan verondersteld kunnen worden dat de woning ongeschikt zou zijn voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft.

Het college stelt dan ook, mede door het niet aantreffen van persoonlijke spullen van de ex-partner van appellante, dat appellante de woning aan de woonruimtevoorraad heeft onttrokken door deze te verhuren aan toeristen zonder een daartoe vereiste vergunning. Het college legt appellante een bestuurlijke boete van €20.500,- op wegens strijd met het verbod van artikel 21 sub a Hvw.

Appellante stelt dat de persoonlijke spullen van haar ex-partner uit het zicht zijn genomen met het oog op de voorgenomen verkoop van de woning. Om rekening te houden met de terugkeer van haar ex-partner uit detentie en zolang de woning nog niet was verkocht, had appellante sommige persoonlijke spullen van haar ex-partner opgeborgen in dozen in de kast in de slaapkamer. Tijdens de doorzoeking hebben de toezichthouders deze dozen echter niet gecontroleerd.

Appellante voert in hoger beroep onder meer aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning was onttrokken aan de bestemming tot bewoning.  Er waren namelijk wel degelijk persoonlijke spullen van haar ex-partner in de woning aanwezig en de woning was wel degelijk zijn hoofdverblijf.

Overwegingen Afdeling

De afdeling is helder en overweegt dat nu de toezichthouders de inhoud van de dozen in de kast niet hebben bekeken, het niet valt uit te sluiten dat daarin persoonlijke spullen van de ex-partner van appellante zaten, die nodig zijn om in de woning te verblijven. Hierdoor is de woning wél geschikt voor een duurzame bewoning en heeft de ex-partner van appellante er inderdaad zijn hoofdverblijf, ondanks het feit dat hij in detentie verblijft.

‘‘Nu het college niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ex-partner van appellante ten tijde van het huisbezoek geen hoofdverblijf had in de woning en dat die woning niet meer beschikbaar was voor duurzame bewoning, heeft het college zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat appellante het verbod van artikel 21 sub a Hvw heeft overtreden.’’

Het besluit tot oplegging van de bestuurlijke boete wordt vernietigd. Dat wil zeggen dat appellante de bestuurlijke boete van €20.500,- niet hoeft te betalen omdat niet kan worden vastgesteld dat er strijd is met het verbod van artikel 21 sub a Hvw.

Conclusie

Het college is bij strijd met het verbod van artikel 21 sub a Hvw, op grond van artikel 4.2.2. Huisvestingsverordening bevoegd een bestuurlijke boete op te leggen. Om vast te stellen dat er sprake is van strijd met dit verbod, hebben toezichthouders de bevoegdheid de woning doorzoeken. Wanneer tijdens deze doorzoeking geen persoonlijke spullen worden aangetroffen, wordt verondersteld dat de woning ongeschikt is voor duurzame bewoning en dat niemand er zijn hoofdverblijf heeft.  Dit is (extra) bewijs voor het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, wat grond is voor het opleggen van een bestuurlijke boete.

Zijn er in de woning echter wel degelijk persoonlijke spullen aanwezig, maar hebben toezichthouders deze niet gecontroleerd als gevolg van het niet volledig doorzoeken van de woning, dan kan niet worden uitgesloten dat deze spullen aanwezig zijn. De woning is dan geschikt voor duurzame bewoning waarmee komt vast te staan dat iemand daar zijn hoofdverblijf heeft. Het college kan zich dan niet op het standpunt stellen dat het verbod van artikel 21 sub a Hvw is overtreden.

Wanneer een toezichthouder niet de gehele woning – inclusief alle laden en kasten – doorzoekt, kan hij derhalve niet tot de veronderstelling komen dat géén persoonlijke spullen in de woning aanwezig zijn.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl