Aflevering 6 (seizoen 2): Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Een vloek of zegen?

Er gaat veel gebeuren op 1 januari 2024 in de bouw- en vastgoedsector. Naast de invoering van de Omgevingswet staat ook de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in de agenda. Deze wet heeft heeft als doel de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren en de positie van de consument te versterken, maar heeft vergaande gevolgen voor betrokkenen in de bouw. In deze aflevering van Het Juridisch Café gaan we nader in op deze wet.

Achtergrond en doel van de wet

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is een reactie op enkele bouwschandalen in het verleden en heeft als doel het vertrouwen in de bouwsector te herstellen. Het beoogt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bouwprojecten meer bij de aannemers te leggen en de controle hierop te versterken. Het streven is om bouwfouten en gebreken te voorkomen en de belangen van de consument beter te beschermen.

Belangrijkste wijzigingen

De wet brengt verschillende belangrijke wijzigingen met zich mee. Eén van de belangrijkste is de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Dit houdt in dat aannemers verantwoordelijk worden voor de kwaliteit van het geleverde werk en dat zij dit moeten aantonen door middel van een kwaliteitsborgingssysteem. Daarnaast wordt het toezicht op bouwprojecten verlegd naar private partijen en wordt de positie van de consument versterkt door onder andere de invoering van een opleverdossier en een uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor niet-verborgen gebreken.

Het kwaliteitsborgingssysteem

Het kwaliteitsborgingssysteem is een essentieel onderdeel van de wet. Aannemers zijn verplicht volgens dit systeem te werken. Dit systeem omvat onder andere het opstellen van een kwaliteitsplan, het uitvoeren van tussentijdse controles en het opstellen van een opleverdossier. Het doel is om de aannemer meer verantwoordelijkheid te geven voor de kwaliteit van het bouwproject en ervoor te zorgen dat eventuele gebreken tijdig worden ontdekt en hersteld.

Verandering van het toezicht

Een andere wezenlijke verandering is dat het toezicht op de bouw van bepaalde bouwwerken wordt verlegd van het bevoegd gezag (de overheid) naar onafhankelijke private kwaliteitsborgers. De kwaliteitsborgers dienen te zijn gecertificeerd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Zij zullen gaan controleren of een bouwwerk voldoet aan de wettelijke technische eisen aan de hand van een zogenoemd goedgekeurd kwaliteitsborginginstrument. De kosten van deze kwaliteitsborgers moeten door de betrokken partijen zelf worden gedragen.

Bescherming opdrachtgever

Naast dat de werkwijze van aannemers en bouwprofessionals zal veranderen, krijgt een opdrachtgever met de invoering van de wet uitgebreidere bescherming tegen (bouw)fouten. Zo is een aannemer verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Daarbij geldt een verzwaarde waarschuwingsplicht van de aannemer voor onjuistheden in de opdracht of stukken afkomstig van de opdrachtgever. Bij consument- opdrachtgevers mag hier niet van worden afgeweken.

Verder moet een aannemer vermelden of of en zo ja hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken.

Toepasselijkheid

Vooralsnog zal de wet enkel zien op bouwwerken die vallen in “gevolgklasse 1”. Dit zijn (i) grondgebonden woningen, (ii) woonboten en vakantiehuisjes, (iii) bedrijfshallen en fabrieken met maximaal 2 verdiepingen, (iv) aanbouwen en verbouwingen, (v) fiets- en voetgangersbruggen en enkele overige bouwwerken vallen onder de reikwijdte van de wet. De wet geldt nog niet voor overige bouwwerken, maar het voornemen is dat in de toekomst wel te wijzigen.

Al met al zijn dit echter wel een groot aantal werkzaamheden. Een verbouwing van de keuken, of een uitbouw in de tuin valt er dus gewoon onder.

Gevolgen voor bouwprofessionals

Voor betrokkenen in de bouw heeft de wet redelijk wat implicaties. Zo zal een aannemer moeten investeren in een kwaliteitsborgingssysteem. Niet alleen omdat dit verplicht is, maar ook om er bijvoorbeeld zeker van te zijn dat er geen sprake is van al dan niet verborgen gebreken na oplevering waar de aannemer aansprakelijk voor blijft.

Verder is het voorstelbaar dat de kosten van het bouwproces hoger worden doordat enerzijds de kwaliteitsborgers betaald moeten worden, maar ook anderzijds aannemers een vergrote aansprakelijkheid voor hun werk hebben. Deze kusten zullen waarschijnlijk worden afgewenteld op de opdrachtgever.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, de Omgevingswet of andere bouwgerelateerde regelgeving? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Aflevering 5 (seizoen 2): Is er onderscheid tussen overtreder en dader bij een bestuurlijke boete?

In deze aflevering van Het Juridisch Café bespreken wij de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel over de vraag of er licht zit tussen de wijze waarop in het bestuursrecht het begrip ‘overtreder’ en in het strafrecht het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt uitgelegd.

Wattel concludeert dat dit het geval is. Er zou echter geen licht mogen zitten tussen de wijze waarop deze begrippen worden uitgelegd. De bestuursrechter zou daarom moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dit omdat de wetgever dat zo heeft beoogd. Die is volgens Wattel uitgegaan van een uniform overtredersbegrip voor zowel herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) als bestraffende sancties (bestuurlijke boete).

De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak heeft in september 2022 gevraagd om deze conclusie. De conclusie werd gevraagd in het kader van de behandeling van twee zaken. De eerste zaak betrof het hoger beroep inzake een door het college van B&W van Amsterdam vanwege overtreding van de Huisvestingsverordening opgelegde bestuurlijke boete. De tweede zaak betrof een door het college van B&W van Enschede aan het bedrijf dat een markt exploiteert in die gemeente opgelegde last onder dwangsom.

Wat is een conclusie?

Een conclusie van de staatsraad advocaat-generaal is een juridisch advies aan de Afdeling bestuursrechtspraak en draagt bij aan de rechtsontwikkeling. Het vindt zijn grondslag in Afdeling 8.1.2a Algemene wet bestuursrecht. In een conclusie kan de rechtsvraag in een bredere maatschappelijke en juridische context worden geplaatst en kan de staatsraad advocaat-generaal de desbetreffende jurisprudentie evalueren en aanbevelingen doen om bestaande rechtspraak te nuanceren of bij te stellen. De Afdeling is niet verplicht het advies te volgen, maar laat wel zwaar wegen bij haar oordeel in de procedures waarin deze conclusie is gevraagd.

Inhoud conclusie

Volgens Wattel zit er dus ‘licht’ tussen de invulling van het begrip ‘overtreder’ enerzijds en het begrip ‘functioneel daderschap’ anderzijds. Niet enkel voor wat betreft de criteria voor daderschap, maar vooral ten aanzien van de bewijslastverdeling. En dat is volgens Wattel niet de bedoeling. De bestuursrechter zou namelijk voor alle sancties, dus niet enkel voor bestraffende sancties, maar ook herstelsancties moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dat is namelijk de bedoeling geweest van de wetgever, al heeft die zich wellicht niet alle gevolgen daarvan gerealiseerd.

Die uniformiteit kan in het bestuursrecht tot maatschappelijk ongewenste situaties leiden. Dit probleem moet de wetgever oplossen, die volgens de advocaat-generaal een ontwerpfout maakte door ook voor het herstelsanctierecht te willen aansluiten bij het strafrechtelijke begrip daderschap. Het is volgens Wattel echter niet aan de bestuursrechter om de gevolgen daarvan te reguleren. Als het uniforme overtredersbegrip in een concreet geval tot maatschappelijke onwenselijke gevolgen leidt, dan zou de bestuursrechter daar in zijn uitspraak de wetgever expliciet op moeten wijzen zodat deze vervolgens maatregelen kan nemen.

Gevolgen

Wattel lijkt zich bewust van de mogelijk verstrekkende gevolgen van zijn conclusie, meer specifiek zijn voorstel om voortaan voor alle bestuurlijke sancties aan te sluiten bij het strafrechtelijke functionele daderschap. Die gevolgen kunnen inderdaad groot zijn.

Voor alle bestuurlijke sancties zou dit betekenen dat het functionele daderschap van de aangeschrevene als uitgangspunt moeten worden bepaald aan de hand van de zogeheten IJzerdraad- en Drijfmest-criteria én dat het bewijs in zijn geheel door het bestuursorgaan moet worden geleverd. Het bestuursorgaan zal moeten bewijzen dat de aangeschrevene (i) erover mocht beschikken dat de verboden gedraging al dan niet zou plaatsvinden en (ii) zodanig of vergelijkbaar gedrag blijkens de feitelijke gang van zaken door de aangeschrevene werd aanvaard of is bedoeld te aanvaarden, waaronder mede is begrepen het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de aangeschrevene kon worden gevergd met het oog op het voorkomen van de gedraging. Een uitzondering op dit uitgangspunt is (slechts) van toepassing indien de delictsomschrijving of een andere wettelijke basis voorziet in (bijvoorbeeld) een omkering van de bewijslast.

Een bestuursorgaan zal in de praktijk lang niet altijd aan een dergelijke bewijslast kunnen voldoen. Aan de hand van de bovengenoemde criteria wordt het voor een bestuursorgaan, als we de bestuurlijke boete vanwege een overtreding van de Huisvestingswet als voorbeeld nemen, erg moeilijk te bewijzen dat de eigenaar van een woning onvoldoende inspanning heeft geleverd om de verboden gedragingen door zijn huurder te voorkomen.

In de huidige praktijk wordt door de Afdeling nog een vooronderstelling van daderschap gehanteerd. Dat is volgens Wattel echter ontoelaatbaar. Het is dan ook niet onwaarschijnlijk dat het bestuursorgaan het ‘strafrechtelijke’ functionele daderschap niet kan bewijzen in de gevallen waarin bestuurlijke sancties worden opgelegd met toepassing van de volgens Wattel ontoelaatbare vooronderstellingen van daderschap.

Context

Deze conclusie past binnen een bredere ontwikkeling binnen het bestuursrecht waarin meer en meer aandacht is voor de rechtsbescherming tegen ingrijpend overheidshandelen. Zo heeft de Afdeling advisering van de Raad van State in 2015 een advies uitgebracht over de rechtsbescherming van de burger bij bestuurlijke boetes uit 2015 en de conclusie uit 2021 over de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel.

Uitspraken Afdeling

Inmiddels heeft de Afdeling in de zaken waarin de conclusie was gevraagd uitspraak gedaan. De Afdeling overweegt dat voortaan bij de uitleg van het begrip ‘overtreder’ in rechtszaken over bestuurlijke boetes, bestuursdwang- of dwangsombesluiten voortaan aan wordt gesloten bij de uitleg die in het strafrecht aan het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt gegeven. Op dit punt volgt de Afdeling dus de conclusie van Wattel.

Vragen?

Wij volgen de jurisprudentie over bestuurlijke boete’s op de voet. Is aan u een bestuurlijke boete opgelegd en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte.

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geïntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter.

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risico’s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte?

Normstelling: goed verhuurderschap

Het centrale begrip in deze wet is: ‘goed verhuurderschap’ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreëerd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders.

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs.

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars.

Informatieverstrekkingsplicht

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeëindiging

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beëindiging van de huur moet worden afgerekend.

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeëindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beëindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken.

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten.

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren.

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie.

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden)

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden.

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten.

Wat zijn de risico’s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet.

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder.

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variëren van € 22.500,- tot € 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders)

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen.

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders.

Vragen?

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 3 (seizoen 2): Wordt 2023 het jaar van (g)een Omgevingswet? En de verandering van het huurpuntensysteem en matiging van boetes

2022 bleek uiteindelijk niet het jaar van de Omgevingswet te zijn. Zal 2023 dat wel zijn? Wij vragen het ons af. Er is namelijk nog veel te doen om de digitale uitdagingen bij de Omgevingswet en kunnen er vraagtekens worden gezet bij het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Verder komt in deze aflevering de aangekondigde verandering van het huurpuntensysteem aan de orde. Ook bespreken wij een uitspraak waarin een boete op grond van de Huisvestingswet voor het hebben van teveel huisgenoten werd gematigd door de Amsterdamse bestuursrechter vanwege de krapte op de woningmarkt in Amsterdam.

Omgevingswet

De Omgevingswet is een nieuwe wet die de regels voor het omgaan met de fysieke leefomgeving in Nederland op een meer samenhangende manier regelt. Vrij kort op de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in 2010 is het initiatief voor de Omgevingsewet genomen met als doel de gestelde complexiteit van de huidige regelgeving te verminderen en een meer eenduidige en efficiënte aanpak van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu te bieden.

Met de Omgevingswet zal het mogelijk moeten zijn om verschillende regels en vergunningen binnen één digitale omgevingsvergunning aan te vragen, waardoor de procedures voor ontwikkeling en verbouwing aanzienlijk worden vereenvoudigd. Hierdoor zou het proces sneller en eenvoudiger moeten kunnen verlopen, waardoor ontwikkelingen en verbouwingen op een snellere manier kunnen plaatsvinden.

De Omgevingswet heeft ook als doel om de participatie van burgers en bedrijven in de besluitvorming te bevorderen. Dit wordt bereikt door de inzet van digitale tools en door de mogelijkheid om op een eenvoudiger manier feedback te geven op projecten die betrekking hebben op de leefomgeving.

Een andere belangrijke verandering die de Omgevingswet introduceert, is de versterking van de rol van de provincies en gemeenten in de besluitvorming over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat deze overheden meer verantwoordelijkheid krijgen over de besluitvorming op het gebied van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu en dat zij de regie hebben over de uitvoering van deze besluiten.

Uitdagingen

Echter, de invoering van de Omgevingswet is niet zonder uitdagingen. Veel gemeenten en provincies hebben nog steeds te maken met capaciteitsproblemen waardoor de implementatie van de nieuwe wet trager verloopt dan gepland. Ook is het nog niet duidelijk hoe de nieuwe regels in de praktijk zullen worden uitgevoerd, en of de verwachtingen die met de wet zijn gepaard zullen worden waargemaakt.

In het bijzonder werkt volgens experts het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) nog niet goed genoeg. De Omgevingswet is daarom wel al vastgesteld, maar tot op heden nog niet ingevoerd. In de afgelopen periode is te invoering telkens met zes maanden uitgesteld op aangeven van de Eerste Kamer.

Kritiek

Daarbij is er ook vanuit het werkveld kritiek op het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Het huidige stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en aanverwante wetgeving werkt op zichzelf goed. Er wordt ontwikkeld en er zij geen ontwikkelingen waarvan men zegt dat het achteraf onwenselijk is geweest. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Anno 2023 is de Omgevingswet nog steeds niet van kracht. De wet staat op dit moment op 1 januari 2024 voor invoering, maar de vraag is of ook die datum gehaald kan worden. In Het Juridisch Café hebben wij daar wel een mening over.

Tot slot

Heeft u vragen over de Omgevingswet of een van de overige onderwerpen die in de podcast aan de orde is gekomen? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Helderheid over darkstores in Amsterdam

Het ontwerp paraplubestemmingsplan Darkstores is op 5 januari 2023 door burgemeester en wethouders van Amsterdam ter inzage gelegd. Aanleiding voor het ontwerp paraplubestemmingsplan is de sterke opkomst van zogeheten flitsbezorging binnen Amsterdam. Dit ontwerp bestemmingsplan maakt de vrije vestiging van darkstores binnen het plangebied onmogelijk.

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

De komst van darkstores kan er, volgens de gemeenteraad, toe leiden dat de leefbaarheid van bewoners en ondernemers onder druk komt te staan door onder andere de transportbewegingen van koeriers, het laden en lossen van de darkstore, het parkeren van (brom-) fietsen op straat en het rumoer van de koeriers op straat. In de afgelopen jaren is het aantal flitsbezorgers snel gestegen.

De gemeenteraad acht het daarom in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang om af te kunnen wegen waar darkstores kunnen worden toegestaan, om zodoende aan de vraag te voldoen, maar tegelijkertijd een goed woon- en leefklimaat te garanderen in Amsterdam.

Op 26 januari 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam het voorbereidingsbesluit Darkstores met flitsbezorging genomen. Met dit voorbereidingsbesluit kondigde de gemeenteraad de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan aan, waarmee het gebruik van gronden als darkstore zou worden geregeld. Op grond van het voorbereidingsbesluit was verder het vestigen van darkstores gedurende een jaar niet toegestaan.

Wat is een darkstore?

Onder het begrip darkstore wordt op grond van artikel 1.3 van het paraplubestemmingsplan verstaan een vorm van bedrijfsvoering die in hoofdzaak is gericht op de verkoop en bezorging binnen zeer korte termijn (flitsbezorging) van online aangeboden producten, overwegend dagelijkse goederen, vanuit een opslagruimte, al dan niet met uitstalling ten verkoop, al dan niet met een afhaalloket of afhaalbalie en al dan niet toegankelijk is voor winkelend publiek.

Waar geldt het verbod?

Het plangebied van het paraplubestemmingsplan omvat vrijwel het gehele grondgebied van de gemeente Amsterdam. Het gebruik van gronden als darkstore is binnen het plangebied verboden. Dit verbod geldt niet voor de adressen die zijn opgenomen in bijlage 2 van het bestemmingsplan.

Het betreft vooralsnog de volgende vijf adressen: Pieter Callandlaan 228 B, Koningin Wilhelminaplein 53, Analoogstraat 16, Generaal Vetterstraat 73 A en Admiraal de Ruijterweg 21. Met het paraplubestemmingsplan is vrije vestiging van darkstores binnen het plangebied niet (meer) mogelijk.

Afwijkmogelijkheid

Het paraplubestemmingsplan biedt nog wel een mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van het verbod. Een vergunningaanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van het Ruimtelijk afwegingskader flitsbezorging vanuit darkstores.

Het college kan, aan de hand van het ruimtelijk afwegingskader een dergelijke omgevingsvergunning verlenen, indien de darkstore niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en werkklimaat, de gebruiksmogelijkheden van de openbare ruimte en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De vestiging van nieuwe darkstores binnen het plangebied is daarmee niet eenvoudig geworden, maar zeker niet onmogelijk.

Mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze

Het paraplubestemmingsplan ligt vanaf 5 januari 2023 voor een periode van zes weken ter inzage. Tegen dit paraplubestemmingsplan kan tot en met 15 februari 2023 een zienswijze worden ingediend. Ons kantoor zal de ontwikkelingen rondom darkstores op de voet volgen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld, Martijn Alberts of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Wij maakten overigens al eerder een podcast over flitsbezorgers en darkstores. Luister die hier:

Nieuw bestemmingsplan Amsterdam-Zuid (Museumkwartier / Valeriusbuurt)

Op 13 juli 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een nieuw bestemmingsplan voor het Museumkwartier en de Valeriusbuurt in Amsterdam-Zuid vastgesteld. Dit bestemmingsplan “Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022” is het product van een al langer gaande discussie over de zogenoemde “bouwwoede” in dit deel van de stad en zorgt voor significante beperkingen van de (ver)bouwmogelijkheden van panden en percelen.

Belangrijkste wijzigingen

Uit het plan volgt dat, om de bouwdynamiek in deze buurt te beperken, er voor is gekozen een conserverend bestemmingsplan op te stellen, met als gevolg dat er minder ruime uitbreidings- en wijzigingsmogelijheden in het plan zijn opgenomen. De meest in het oog springende wijzigingen lijken op dit moment te zijn dat dakopbouwen niet meer toegestaan zijn en (nieuwe) uitbouwen een stuk beperkter. Daarbij wordt genoemd dat “[d]e gebruiksmogelijkheden van panden met een niet-woonfunctie meer in overeenstemming [worden] gebracht met het bestaande gebruik van deze panden.” Dat zou er kort gezegd op neerkomen dat bestaand – doorgaans – commercieel of bedrijfsmatig gebruik positief wordt bestemd, maar een breder gebruik dat in het voorgaand bestemmingsplan mogelijk was, niet meer is toegelaten.

Beroepsmogelijkheden

Het nieuwe plan zal kort gezegd dus tot beperkingen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van veel gebouwen en percelen leiden in het plangebied. Of dat juridisch zuiver is, zal per geval moeten worden beoordeeld. Ons kantoor heeft al in een aantal gevallen geconstateerd dat bijvoorbeeld bestaande bouwmogelijkheden verdwijnen en daarmee rechten worden ingeperkt.

Er is aangekondigd dat het plan eind juli 2022 ter inzage gelegd zal worden. Vanaf het moment van de terinzagelegging kan binnen zes weken beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Sinds het zogenoemde “varkens in nood” arrest van het Europees Hof van Justitie kunnen alle belanghebbenden onder verwijzing naar het Verdrag van Aarhus beroep instellen, ook als zij in een eerdere fase geen zienswijze hebben ingediend bij de gemeenteraad.

Heeft het nieuwe bestemmingsplan gevolgen voor uw perceel en wilt u daartegen in beroep komen (of wilt u zich daar over laten informeren), dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op 0203032489 of via info@rubewijnveld.nl .

Aflevering 11: Flitsbezorgers en darkstores, kunnen ze blijven ze of niet?

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.

In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping één of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

“Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.”

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenario’s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl

Aflevering 9: Een voorbereidingsbesluit als kerstcadeau

Het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ is op 24 december 2021 door de gemeenteraad van Amsterdam gepubliceerd. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het van de een op de andere dag voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel. Dit allemaal ter voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan wat binnen een jaar vastgesteld moet worden.

Het lijkt onrechtvaardig, maar de wet geeft deze mogelijkheid in beginsel wel aan gemeenten. In deze podcast bespreken we de consequenties van dit voorbereidingsbesluit, zowel voor gebruikers als voor eigenaars van het pand, en hoewel beperkt wat je er mogelijk nog tegen zou kunnen doen.

Voorbereidingsbesluit

Met een voorbereidingsbesluit kondigt een gemeenteraad aan dat een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is. In het bestemmingsplan zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden vastgelegd voor een bepaald gebied.

Een voorbereidingsbesluit geldt voor de duur van één jaar. Indien binnen dat jaar geen nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, komt het voorbereidingsbesluit te vervallen. Verlenging van een voorbereidingsbesluit is niet mogelijk.

In een voorbereidingsbesluit kan de gemeenteraad een aanhoudingsplicht opnemen voor omgevingsvergunningen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan maar niet in het nieuwe bestemmingsplan zullen passen. Tevens kan in een voorbereidingsbesluit een verbod op het wijzigen van het gebruik zonder ontheffing van het college van burgemeester en wethouders. Tegen een voorbereidingsbesluit staat geen rechtsmiddel open.

Doel van het voorbereidingsbesluit Centrum 2

Enkele jaren geleden heeft de gemeenteraad van Amsterdam al het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum’ vastgesteld. Daarop heeft de gemeenteraad het zogeheten paraplubestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum vastgesteld. Op grond van dat bestemmingsplan zijn specifieke toeristische functies, zoals souvenirwinkels, head-, seed-, grow-, en smartshops en geldwisselkantoren verboden, tenzij er ten aanzien van een specifiek adres een uitzondering in het bestemmingsplan is opgenomen.

Het tweede voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ dat op 24 december 2021 is bekend gemaakt, ziet heel specifiek op een aantal percelen in de binnenstad. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel.

Verbod op wijziging van gebruik

In artikel 3 van het voorbereidingsbesluit Winkeldiversiteit Centrum 2 is geregeld dat het ten aanzien van de 167 adressen verboden is om deze te gaan gebruiken in het bestemmingsplan specifieke bestemming. Kort en goed betekent dit, dat als er voor 24 december 2021 op een adres de specifieke bestemming ‘toeristenwinkel’ rustte en dat adres op het moment van publicatie van het voorbereidingsbesluit niet als zodanig in gebruik was, het verboden is om dat adres alsnog in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Als het adres ten tijde van publicatie in gebruik was als boekhandel, dan is het op grond van het voorbereidingsbesluit dus verboden om het adres in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Was datzelfde adres op het moment van publicatie wel in gebruik als souvenirwinkel, dan mag dat gebruik worden voortgezet.

De gemeenteraad geeft in de motivering van het voorbereidingsbesluit aan, dat de 167 adressen geen gebruik maakten van de specifieke bestemming, omdat deze op dat moment leeg stonden of een ander gebruik hadden. De adressen zijn volgens de gemeenteraad op de dag van de publicatie van het voorbereidingsbesluit nog gecontroleerd door handhavingsambtenaren.

De vraag kan echter gesteld worden of leegstand (zeker in tijden van corona) wel zo eenvoudig is vast te stellen. Nagenoeg alle vormen van detailhandel en horeca zijn immers wegens de lockdown gesloten voor het publiek. Veel ondernemers gebruiken de lockdown om hun zaak te verbouwen. In dat kader kan het dan ook voorkomen dat een pand tijdelijk leegstaat of dat de ramen zijn afgeplakt. Dat betekent echter niet dat het desbetreffende pand niet meer in gebruik is als bijvoorbeeld souvenirwinkel of café.

Conclusie

De gebruiksmogelijkheden van de panden die onder de reikwijdte van het voorbereidingsbesluit vallen worden daardoor aanzienlijk beperkt. Het voorbereidingsbesluit is in het geheim voorbereid. De eigenaren van de adressen en de ondernemers die op die adressen hun onderneming uitoefenen, zijn dan ook niet gekend bij de totstandkoming van het voorbereidingsbesluit en daarvan wellicht ook nog niet op de hoogte. Eigenaren van vastgoed en ondernemers in de binnenstad doen er dan ook verstandig aan om op korte termijn na te gaan of hun panden onder de werking van het voorbereidingsbesluit vallen.

Heeft u daar vragen over, dan kunt u contact met ons opnemen op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl