Bestemmingsplan Museumkwartier

Nieuw bestemmingsplan Amsterdam-Zuid (Museumkwartier / Valeriusbuurt)

Op 13 juli 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een nieuw bestemmingsplan voor het Museumkwartier en de Valeriusbuurt in Amsterdam-Zuid vastgesteld. Dit bestemmingsplan “Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022” is het product van een al langer gaande discussie over de zogenoemde “bouwwoede” in dit deel van de stad en zorgt voor significante beperkingen van de (ver)bouwmogelijkheden van panden en percelen.

Belangrijkste wijzigingen

Uit het plan volgt dat, om de bouwdynamiek in deze buurt te beperken, er voor is gekozen een conserverend bestemmingsplan op te stellen, met als gevolg dat er minder ruime uitbreidings- en wijzigingsmogelijheden in het plan zijn opgenomen. De meest in het oog springende wijzigingen lijken op dit moment te zijn dat dakopbouwen niet meer toegestaan zijn en (nieuwe) uitbouwen een stuk beperkter. Daarbij wordt genoemd dat “[d]e gebruiksmogelijkheden van panden met een niet-woonfunctie meer in overeenstemming [worden] gebracht met het bestaande gebruik van deze panden.” Dat zou er kort gezegd op neerkomen dat bestaand – doorgaans – commercieel of bedrijfsmatig gebruik positief wordt bestemd, maar een breder gebruik dat in het voorgaand bestemmingsplan mogelijk was, niet meer is toegelaten.

Beroepsmogelijkheden

Het nieuwe plan zal kort gezegd dus tot beperkingen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van veel gebouwen en percelen leiden in het plangebied.  Of dat juridisch zuiver is, zal per geval moeten worden beoordeeld. Ons kantoor heeft al in een aantal gevallen geconstateerd dat bijvoorbeeld bestaande bouwmogelijkheden verdwijnen en daarmee rechten worden ingeperkt.

Er is aangekondigd dat het plan eind juli 2022 ter inzage gelegd zal worden. Vanaf het moment van de terinzagelegging kan binnen zes weken beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Sinds het zogenoemde “varkens in nood” arrest van het Europees Hof van Justitie kunnen alle belanghebbenden onder verwijzing naar het Verdrag van Aarhus beroep instellen, ook als zij in een eerdere fase geen zienswijze hebben ingediend bij de gemeenteraad.

Heeft het nieuwe bestemmingsplan gevolgen voor uw perceel en wilt u daartegen in beroep komen (of wilt u zich daar over laten informeren), dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op 0203032489 of via info@rubewijnveld.nl .


Flitsbezorgers

Aflevering 11: Flitsbezorgers en darkstores, kunnen ze blijven ze of niet?

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.

In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Rookmelders Bouwbesluit

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping één of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

“Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.”

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenario’s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.


Opkoopbescherming

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht 

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl


Aflevering 9: Een voorbereidingsbesluit als kerstcadeau

Het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ is op 24 december 2021 door de gemeenteraad van Amsterdam gepubliceerd. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het van de een op de andere dag voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel. Dit allemaal ter voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan wat binnen een jaar vastgesteld moet worden.

Het lijkt onrechtvaardig, maar de wet geeft deze mogelijkheid in beginsel wel aan gemeenten. In deze podcast bespreken we de consequenties van dit voorbereidingsbesluit, zowel voor gebruikers als voor eigenaars van het pand, en hoewel beperkt wat je er mogelijk nog tegen zou kunnen doen.

Voorbereidingsbesluit

Met een voorbereidingsbesluit kondigt een gemeenteraad aan dat een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is. In het bestemmingsplan zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden vastgelegd voor een bepaald gebied.

Een voorbereidingsbesluit geldt voor de duur van één jaar. Indien binnen dat jaar geen nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, komt het voorbereidingsbesluit te vervallen. Verlenging van een voorbereidingsbesluit is niet mogelijk.

In een voorbereidingsbesluit kan de gemeenteraad een aanhoudingsplicht opnemen voor omgevingsvergunningen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan maar niet in het nieuwe bestemmingsplan zullen passen. Tevens kan in een voorbereidingsbesluit een verbod op het wijzigen van het gebruik zonder ontheffing van het college van burgemeester en wethouders. Tegen een voorbereidingsbesluit staat geen rechtsmiddel open.

Doel van het voorbereidingsbesluit Centrum 2

Enkele jaren geleden heeft de gemeenteraad van Amsterdam al het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum’ vastgesteld. Daarop heeft de gemeenteraad het zogeheten paraplubestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum vastgesteld. Op grond van dat bestemmingsplan zijn specifieke toeristische functies, zoals souvenirwinkels, head-, seed-, grow-, en smartshops en geldwisselkantoren verboden, tenzij er ten aanzien van een specifiek adres een uitzondering in het bestemmingsplan is opgenomen.

Het tweede voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ dat op 24 december 2021 is bekend gemaakt, ziet heel specifiek op een aantal percelen in de binnenstad. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel.

Verbod op wijziging van gebruik

In artikel 3 van het voorbereidingsbesluit Winkeldiversiteit Centrum 2 is geregeld dat het ten aanzien van de 167 adressen verboden is om deze te gaan gebruiken in het bestemmingsplan specifieke bestemming. Kort en goed betekent dit, dat als er voor 24 december 2021 op een adres de specifieke bestemming ‘toeristenwinkel’ rustte en dat adres op het moment van publicatie van het voorbereidingsbesluit niet als zodanig in gebruik was, het verboden is om dat adres alsnog in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Als het adres ten tijde van publicatie in gebruik was als boekhandel, dan is het op grond van het voorbereidingsbesluit dus verboden om het adres in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Was datzelfde adres op het moment van publicatie wel in gebruik als souvenirwinkel, dan mag dat gebruik worden voortgezet. 

De gemeenteraad geeft in de motivering van het voorbereidingsbesluit aan, dat de 167 adressen geen gebruik maakten van de specifieke bestemming, omdat deze op dat moment leeg stonden of een ander gebruik hadden. De adressen zijn volgens de gemeenteraad op de dag van de publicatie van het voorbereidingsbesluit nog gecontroleerd door handhavingsambtenaren.

De vraag kan echter gesteld worden of leegstand (zeker in tijden van corona) wel zo eenvoudig is vast te stellen. Nagenoeg alle vormen van detailhandel en horeca zijn immers wegens de lockdown gesloten voor het publiek. Veel ondernemers gebruiken de lockdown om hun zaak te verbouwen. In dat kader kan het dan ook voorkomen dat een pand tijdelijk leegstaat of dat de ramen zijn afgeplakt. Dat betekent echter niet dat het desbetreffende pand niet meer in gebruik is als bijvoorbeeld souvenirwinkel of café. 

Conclusie

De gebruiksmogelijkheden van de panden die onder de reikwijdte van het voorbereidingsbesluit vallen worden daardoor aanzienlijk beperkt. Het voorbereidingsbesluit is in het geheim voorbereid. De eigenaren van de adressen en de ondernemers die op die adressen hun onderneming uitoefenen, zijn dan ook niet gekend bij de totstandkoming van het voorbereidingsbesluit en daarvan wellicht ook nog niet op de hoogte. Eigenaren van vastgoed en ondernemers in de binnenstad doen er dan ook verstandig aan om op korte termijn na te gaan of hun panden onder de werking van het voorbereidingsbesluit vallen.

Heeft u daar vragen over, dan kunt u contact met ons opnemen op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Corona

Coronawet steun van de Eerste Kamer

De Eerste kamer heeft 26 oktober 2020 vergaderd over de invoering van de Tijdelijke wet maatregelen covid-19 (hierna: ‘Coronawet) en een flinke meerderheid gaf aan deze wet te ondersteunen. Op 13 oktober 2020 stemde de Tweede Kamer al in met het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel is een basis die gepaste maatregelen biedt die de komende periode noodzakelijk kunnen zijn om de epidemie van het coronavirus of bedreiging hiervan te bestrijden. Het is een vervanging van de lokale noodverordeningen, waarin de maatregelen ter bestrijding van het coronavirus op dit moment zijn vastgelegd, om de maatregelen een betere juridische basis te geven. De verwachting is dat de Coronawet per 1 december 2020 in werking treedt. Hieronder bespreken wij een aantal punten uit het gewijzigd voorstel van de Coronawet. 

Wijziging Wet publieke gezondheid

Met de Coronawet wordt eigenlijk de Wet publieke gezondheid gewijzigd door per 1 december 2020 voor een periode van in eerste instantie drie maanden (daarover hieronder meer) een nieuw hoofdstuk Va in de Wet publieke gezondheid in te voegen. De genoemde artikelen zijn daarom ook eigenlijk artikelen van de per 1 december 2020 geldende Wet publieke gezondheid. Voor de leesbaarheid zal echter telkens Coronawet worden genoemd.

Veilige afstand

De anderhalve meter afstand uit de noodverordening is in de Coronawet veranderd naar een ‘veilige afstand’ (artikel 58f). Degene die zich buiten een woning bevindt moet veilige afstand (vastgesteld door het RIVM) houden tot andere personen. Voor een aantal personen zijn er uitzonderingen:

  • Personen die woonachtig zijn op hetzelfde adres
  • Cruciale beroepen (of degene die hiervoor een taak uitvoeren)
  • Personen met een handicap of leeftijd onder de 12 en diens begeleider

Bij ministeriële regeling kan worden bepaald dat deze regel niet van toepassing is als, door het treffen van hygiënemaatregelen, beschermingsmiddelen of op een andere wijzen, bescherming wordt geboden die gelijkwaardig is ten opzichte van wat wordt bereikt met het houden van veilige afstand.

Daarnaast is de boete op het niet houden van de juiste voorgeschreven afstand omlaaggegaan van in eerste instantie 390 euro op grond van de noodverordeningen naar 95 euro op grond van de Coronawet (artikel 68bis, tweede lid). Volgens dit artikel kan degene die in strijd handelt met de afstand een geldboete opgelegd krijgen van ten hoogste 95 euro.

Geen bezoekverbod verpleeghuizen

Er komt verder geen landelijk bezoekverbod op verpleeghuizen. In maart 2020 werden alle verpleeghuizen en woonvormen in de ouderenzorg gesloten om ouderen te beschermen tegen het coronavirus. De zorgaanbieder draagt met de Coronawet zelf de verantwoordelijkheid voor het openstellen van hun locatie aan derden (art. 58o).

Groepsbeheersing

Bij ministeriële regeling kunnen plaatsen, woningen uitgezonderd, worden aangewezen waarbij het niet is toegestaan in groepsverband aanwezig te zijn met meer personen dan is toegestaan bij die regel (artikel 58g). Publieke plaatsen kunnen ook worden aangewezen om gesloten te worden voor publiek of onder bij ministeriële regeling gestelde voorwaarden publiek te mogen ontvangen (artikel 68h). Een voorbeeld van een bij ministeriële regeling gestelde voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn een maximum op het aantal personen dat aanwezig mag zijn.

Evenementen kunnen ook bij ministeriële regeling worden aangewezen of deze niet of slechts onder voorwaarden georganiseerd mogen worden (art. 58i). Ook hier kan dus een maximum worden gesteld op het aantal personen dat aanwezig mag zijn.

Mondkapjes

Op 11 november 2020 heeft de Minister van Justitie en Veiligheid een ministeriële regeling aangeboden aan de Tweede Kamer. Hierin is een plan opgenomen voor het verplichten van mondkapjes in publieke ruimte, met de daarbij bijhorende boete van 95 euro voor het overtreden van die verplichting. Gaat de Tweede Kamer daarmee akkoord, dan treedt het plan voor de mondkapjesplicht hoogstwaarschijnlijk op 1 december 2020 in werking.

Tot nu toe geldt er een dringend advies vanuit het kabinet om een mondkapje in publieke binnenruimte te dragen en is in het openbaar vervoer, in het vliegtuig en luchthavens een mondkapje wel verplicht.

Controle tweede kamer

Belangrijk is het feit dat de controle van de Tweede Kamer op de nadere maatregelen die bij ministeriële regeling worden genomen wordt vergroot. De Tweede Kamer kan namelijk binnen een week bezwaar vervolgens maken tegen een coronamaatregel die bij ministeriële regeling wordt genomen. Gebeurt dat niet, dan treedt de regeling na die week in werking. Alleen in noodgevallen kan het kabinet een maatregel afkondigen die direct ingaat. Tegen deze maatregel kan de Tweede Kamer achteraf binnen een week alsnog bezwaar maken.

De Coronawet en de daarop gebaseerde maatregelen blijven nadat de Coronawet in werking is getreden drie maanden van kracht. Aangezien het verloop van het coronavirus niet duidelijk is, voorziet de wet in de mogelijkheid van eerdere of latere beëindiging. Elke drie maanden moet in ieder geval een nieuwe verlengingsbeslissing aan de Tweede Kamer worden voorgelegd.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen over de Coronawet of over de juridische impact van de coronacrisis, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Seafood Shop

Last onder bestuursdwang Seafood Shop vernietigd

The Seafood Bar heeft in een langdurige handhavingsprocedure een kleine overwinning behaald. Op 14 oktober 2020 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘Afdeling’) het hoger beroep van de Seafood Bar tegen het door het college van burgemeesters en wethouders van Amsterdam (hierna: ‘het College’) opgelegde handhavingsbesluit deels gegrond verklaard. Hoewel de Afdeling van mening blijft dat de Seafood Bar het perceel van de Seafood Shop gebruikt als Horeca-1 bedrijf en niet als detailhandel, ging het de Afdeling te ver dat er helemaal geen broodje vis of een haring verkocht mocht worden.

Bestemmingsplan

Gemeenten zijn verplicht om voor het gehele grondgebied een bestemmingsplan vast te stellen. Hierin kun je terugvinden of horeca bijvoorbeeld is toegestaan op een bepaalde locatie of welke inrichting van toepassing is op een pand. Het is dus voor een onderneming van groot belang te weten welke regels er gelden voor zijn pand en welk gebruik er is toegestaan.

De casus

In 2018 heeft de Seafood Bar een last onder bestuursdwang opgelegd gekregen om de exploitatie van de Seafood Shop op de Leidsestraat 61 in Amsterdam te staken. Het gebruik van het perceel zou onder Horeca-1 vallen en niet onder detailhandel wat daar volgens het bestemmingsplan Zuidelijke Binnenstad (centrum-1) is toegestaan. Horeca-1 bedrijven zijn vooral bedrijven waarbij als hoofdzaak etenswaren en maaltijden worden verstrekt die ter plaatse worden geconsumeerd, zoals een automatieken snackbar of fastfood restaurants.

Een last onder bestuursdwang is een zogenoemde ‘herstelsanctie’, het is een maatregel die een bestuursorgaan kan opleggen wat gericht is op het beëindigen van een overtreding. De last onder bestuursdwang die de Seafood Bar opgelegd krijgt houdt het volgende in: de Seafood Bar dient de (raam-/wand) tafels en de zitgelegenheid te verwijderen en de verkoop van etenswaren voor directe consumptie te staken in de Seafood Shop. Tegen het besluit van het College, de last onder bestuursdwang, heeft de Seafood Bar beroep ingesteld bij de Rechtbank van Amsterdam.

De rechtbank was ten tijde van het besluit van mening dat de hoofdactiviteit van de Seafood Bar “het verkopen van als fastfood aan te merken etenswaren voor directe consumptie ter plaatse” is, waarop de inrichting van het pand ook is afgestemd. Door toezichthouders van de gemeente Amsterdam is aantal constateringen gedaan van de Seafood Bar geëxploiteerde Seafood Shop. Er stond een tafel met vier krukken eronder, het personeel stond vis te frituren en verkocht de gebakken vis aan klanten. Een klein deel is slechts verse vis die kan worden meegenomen naar huis, menuborden zijn in het Engels en Nederlands, er staan Engelse teksten op de buitenramen en er lag een bakje met visitekaartjes van de toeristenorganisatie Tripadvisor. Dit heeft ervoor gezorgd dat het College er volgens de rechtbank van Amsterdam vanuit mocht gaan dat er in het pand sprake is van Horeca-1 en niet van detailhandel. Bij uitspraak van 3 juli 2019 heeft de rechtbank heeft het beroep van de Seafood Bar ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft de Seafood Bar hoger beroep ingesteld bij de Afdeling.

De overwegingen van de Afdeling

Op 26 augustus 2020 is deze zaak ter zitting behandeld in hoger beroep en op 14 oktober 2020 heeft de Afdeling haar uitspraak gedaan. De Afdeling overwoog dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de inrichting van het pand van de Seafood Shop bij het besluit in 2018 was aan te merken als Horeca-1 en niet als detailhandel. De Afdeling is van oordeel dat de inrichting gericht was op het verstrekken van ter plaatste bereiden van etenswaren en het ter plaatse consumeren daarvan. In de ruimte staan tafels en stoelen en wandtafels met losse krukken die een zitgelegenheid bieden voor het consumeren van etenswaren ter plaatse. Hierdoor was volgens de Afdeling het College bevoegd een last onder bestuursdwang op te leggen.

Echter de Afdeling volgt het College niet ten aanzien van de inhoud van de last onder bestuursdwang. Het College heeft namelijk meerdere malen aangegeven dat als in beperkte mate voedsel voor directe consumptie wordt verkocht er geen sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Het College heeft ook tijdens de zitting gesteld dat verkoop van een broodje vis of een haring aanvaardbaar moet worden voor een bedrijf waar detailhandel wordt gedreven. In de last onder bestuursdwang heeft het College echter een totaal verbod opgelegd voor het consumeren van etenswaren ter plaatse. De last strekt dus verder dan noodzakelijk is om de overtreding te beëindigen. De herstelmaatregelen mogen echter niet verder strekken dan nodig is om de overtreding te beëindigen. Dit heeft ertoe geleid dat de Afdeling het hoger beroep van de Seafood Bar op dat punt gegrond heeft verklaard.

Conclusie

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de last onder bestuursdwang in verhouding moet staan met de overtreding. De opgelegde last mag niet verder strekken dan nodig is om de overtreding te beëindigen. Deze uitspraak is een goed voorbeeld voor het verder strekken van een last dan noodzakelijk is voor beëindiging van de overtreding. Hier wordt duidelijk hoe essentieel de inhoud van een last onder bestuursdwang is.

Ondanks dat de Afdeling het hoger beroep gegrond heeft verklaard is zij echter wel van mening dat er bij de Seafood Shop sprake was van Horeca-1 en niet van detailhandel. Uit de inrichting bleek de Seafood Shop gericht te zijn op het verstrekken van etenswaren voor directe consumptie en dat mag niet het hoofddoel zijn van een detailhandel maar wel van een Horeca-1 bedrijf.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of drs. mr. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl.


Corona-helpdesk

Corona-helpdesk Rube & Wijnveld Advocaten

Voor vragen over de (juridische) gevolgen van de Corona-crisis voor uzelf of uw bedrijf kunt u vanaf heden contact opnemen met de Corona-helpdesk van Rube & Wijnveld Advocaten. De helpdesk service is kosteloos. Kunnen wij u niet direct verder helpen? Dan beschikt Rube & Wijnveld Advocaten over een netwerk van specialisten aan wie wij u kunnen doorverwijzen.

Corona-helpdesk
U kunt de helpdesk benaderen per telefoon op 020-3032489 en per e-mail op coronahelpdesk@rubewijnveld.nl. Verder zijn wij tijdens kantooruren eveneens bereikbaar via Skype op nummer +31646648599 of Google Hangouts via info@rubewijnveld.nl. Beantwoorden wij uw oproep niet direct? Stuur dan een e-mail met uw contactgegevens en dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Retail en horeca

Ons kantoor staat van oudsher onder meer ondernemers in de retail- en horecasector bij. Dat zijn twee van de sectoren die op het moment het hardst wordt geraakt door de Corona-crisis. Rube & Wijnveld Advocaten kan bijvoorbeeld met u van gedachten wisselen over onder andere wat nu nog wel en niet mag als horecaondernemer, of welke verplichtingen u dient te nemen als winkelier.

Disclaimer

NB: Via de corona-helpdesk kunnen wij enkel algemene adviezen verstrekken en met u van gedachten wisselen over mogelijke verdere stappen. Rube & Wijnveld Advocaten kan daardoor niet instaan en verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze algemene adviezen voor uw persoonlijke situatie. Daarvoor zal een advocaat-cliënt relatie aangegaan moeten worden. Mocht dat aan de orde zijn, dan zal dat tijdens het gesprek worden besproken.


Corona

Aanvullende maatregelen tegen het coronavirus

Het kabinet heeft op 23 maart 2020 aanvullende maatregelen genomen in de bestrijding van het coronavirus. De reeds op 15 maart 2020 door het kabinet genomen maatregelen, zoals de sluiting van horeca tot 6 april 2020, blijven daarbij van kracht. De boodschap van het kabinet blijft ongewijzigd: Blijf thuis en ga alleen naar buiten voor werk indien thuiswerken niet mogelijk is, om boodschappen te doen of om voor andere te zorgen. Indien men toch naar buiten moet, dient voldoende afstand (1,5 meter) tot anderen te worden gehouden. 

Bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten strijd Coronavirus

Met de op 23 maart 2020 genomen maatregelen geeft het kabinet burgemeesters de mogelijkheid om maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus bestuursrechtelijk te handhaven. In deze blog worden de belangrijkste maatregelen kort besproken.

Maatregelen

De meest ingrijpende maatregel is het verbod op bijeenkomsten tot 1 juni 2020 (in plaats van 6 april 2020) voor begrafenissen en kerkelijke bruiloften gelden een uitzondering waarvoor regels opgesteld. Daarbij is voor burgemeesters de bevoegdheid gecreëerd om gebieden binnen hun gemeente aan te wijzen, waar groepsvorming verboden is. Bij groepen van 3 of meer die geen anderhalve meter afstand houden, kan worden gehandhaafd. Personen in hetzelfde huishouden, zoals gezinnen, en kinderen zijn hiervan uitgezonderd.

Verder worden winkels verplicht maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door het voeren van deurbeleid, om te zorgen dat mensen voldoende afstand (1,5 meter) van elkaar houden. In dat kader is de bevoegdheid voor burgemeesters gecreëerd om een winkel te sluiten als dergelijke maatregelen niet afdoende blijken te zijn.

Om deze maatregel goed te kunnen handhaven hebben burgemeesters tevens de bevoegdheid gekregen om bestuurlijke boetes op te leggen aan personen (€ 400,00) en bedrijven (€ 4.000,00) die zich niet houden aan de maatregelen.

Noodverordening

Ten aanzien van de gemeente Amsterdam heeft burgemeester Halsema al laten de nieuwe maatregelen streng te zullen handhaven en dat een noodverordening, waarin de nieuwe bevoegdheden nader zullen worden uitgewerkt in voorbereiding is die binnen enkele dagen in werking zal treden. Zodra de noodverordening is gepubliceerd, zullen wij die op deze website bespreken.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl

 


Vakantieverhuur

Kruimelvergunning ten behoeve van parkeren

Met een “kruimelvergunning” kunnen bepaalde afwijkingen van het bestemmingsplan die zien op het gebruik van een bestaand gebouw alsnog worden vergund. Uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) blijkt dat een kruimelvergunning ook kan worden verleend voor het afwijken van een parkeernorm in een bestemmingsplan als gevolg van de wijziging van het gebruik van een bestaand pand.

Kruimelvergunning

Op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan in de gevallen die zijn opgesomd in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (hierna: “Bor”) met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit wordt in de praktijk ook wel de kruimelgevallenregeling genoemd. Met toepassing van de kruimelgevallenregeling kunnen de in Bijlage II opgesomde afwijkingen van bestemmingsplannen op relatief eenvoudige en snelle wijze worden vergund.

De casus

In de onderhavige uitspraak had een woningbouwvereniging een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van een kinderdagverblijf tot negen woningen op de begane grond van het pand. Het pand bestond uit drie bouwlagen. Op de bovenste twee verdiepingen van het pand waren al tien woningen gerealiseerd. Aan de achterzijde van het pand bevond zich een privéparkeerterrein met dertien parkeerplaatsen.

Het bouwplan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan, omdat de begane grond uitsluitend voor maatschappelijke voorzieningen mag worden gebruikt en omdat niet wordt voldaan aan het uitgangspunt in de Nota parkeernormen dat luidt dat op het eigen terrein in de parkeerbehoefte moet worden voorzien. Het college van burgemeester en wethouder van Best (hierna: “het college”) heeft daarom een kruimelvergunning verleend. Meer in het bijzonder een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.10 en artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2° Wabo, in samenhang met artikel 4, aanhef en onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor.

De verleende omgevingsvergunning ziet op zowel de afwijking van het gebruik als het afwijken van de parkeernormen.
Tegen de verleende omgevingsvergunning hadden omwonenden bezwaar gemaakt. Volgens hen was het college niet bevoegd om, naast het strijdige gebruik van het pand, ook de afwijking van de parkeernormen met toepassing van de kruimelgevallenregeling te vergunnen.

De uitspraak

De Afdeling volgt het standpunt van de omwonenden niet . De Afdeling overweegt in dat kader dat wijzigingen van het gebruik van een bouwwerk doorgaans leiden tot wijziging van de parkeerbehoefte. Zo ook in onderhavig geval. De met het bestemmingsplan strijdige wijziging van het gebruik van het pand, leidt tot strijdigheid met de parkeernormen. Gelet op deze samenhang en nu van een andersluidende opvatting van de wetgever volgens de Afdeling niet is gebleken, kan artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor naar het oordeel van de Afdeling ook grondslag bieden voor verlening van een vergunning voor afwijking van de planregels over parkeren. Kort gezegd dus de kruimelvergunning.

Conclusie

Uit deze uitspraak volgt dat vanwege de samenhang tussen de wijziging van het gebruik van een pand en de daaruit voortvloeiende wijziging van de parkeerbehoefte deze aspecten in één kruimelvergunning kunnen worden vergund. Dat is een positieve consequentie, omdat het andere geval zou betekenen dat het afwijken van bijvoorbeeld parkeernormen afzonderlijk vergund zou moeten worden. Dat zou de toepasbaarheid van de kruimelgevallenregeling, die er juist op gericht is om geringe afwijkingen via een eenvoudige procedure te vergunnen, immers aanzienlijk verminderen. Het is daarbij niet ondenkbaar dat andere wijzigingen die het gevolg zijn van een wijziging in het gebruik van het pand en daarbij strijd opleveren met het bestemmingsplan eveneens via de kruimelgevallenregeling vergund kunnen worden. Denk daarbij aan bijvoorbeeld afwijkingen van geluidsnormen, of geurnormen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl