Aflevering 8 (seizoen 2): De evenredige woningsluiting

In dit blog worden twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State besproken over woningsluitingen op last van de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet. De eerste uitspraak betreft het besluit van de burgemeester van Leeuwarden tot sluiting van een woning. De tweede uitspraak betreft het besluit van de burgemeester van Heerlen tot de sluiting van een woning. Deze uitspraken geven een goed beeld van hoe de bestuursrechter, na de zogeheten Harderwijk-uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak, een besluit tot woningsluiting toetst aan het evenredigheidsbeginsel.

Ten aanzien van de woningsluiting in Heerlen overweegt de Afdeling dat de sluiting van de woning en de gevolgen daarvan voor de bewoonster niet evenredig zijn met het doel dat met de sluitingsbevoegdheid wordt gediend. De gevolgen van de sluiting van de woning in Leeuwarden waren voor de bewoner niet onevenredig. In die zaak blijft het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning in stand.

De feiten Heerlen

In de woning in Heerlen is door de politie een aanzienlijke hoeveelheid soft- en harddrugs aangetroffen. De drugs zijn gevonden tijdens de aanhouding van de meerderjarige zoon van de bewoonster. De zoon was verdachte in een onderzoek die niet zag op de woning. Er waren ten aanzien van de woning geen klachten van omwonenden of berichten omtrent de verkoop van drugs vanuit de woning bekend. Daarbij is nog van belang dat de woning is gelegen in een kwetsbare wijk.

De burgemeester van Heerlen heeft naar aanleiding van de in de woning aangetroffen soft- en harddrugs besloten de woning te sluiten voor een periode van twaalf maanden. In beroep heeft de rechtbank de duur van de sluiting teruggebracht naar zes maanden, omdat de noodzaak voor een sluitingsduur van twaalf maanden ontbrak.

De feiten Leeuwarden

De burgemeester van Leeuwarden heeft een besluit genomen tot sluiting van een woning voor de duur van drie maanden vanwege handel in drugs vanuit de woning. Aanleiding voor de doorzoeking van de woning waren onder meer verklaringen van afnemers van de bewoner en afgeluisterde telefoongespreken. Bij de doorzoeking van de woning zijn naast soft- en harddrugs ook drugsgerelateerde zaken aangetroffen, zoals verpakkingsmateriaal en een weegschaal met sporen van cocaïne.

Beoordeling noodzakelijkheid en evenredigheid van de sluitingen

Het evenredigheidsbeginsel is gecodificeerd in artikel 3:4, tweede lid Algemene wet bestuursrecht. Op grond van het evenredigheidsbeginsel mogen de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.

Het is overigens goed om te onthouden dat het evenredigheidsbeginsel niet enkel van toepassing bij sluitingen van woningen op grond van de Opiumwet, maar bijvoorbeeld ook op het opleggen van een last onder dwangsom of het intrekken van een begunstigende beschikking.

Voordat aan de beoordeling van de evenredigheid van een maatregel wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of een maatregel noodzakelijk is.

Noodzakelijkheid sluiting Leeuwarden

De Afdeling overweegt dat de sluiting van de woning in Leeuwarden noodzakelijk is, omdat het op grond van de aangetroffen drugsgerelateerde goederen, de verklaringen en afgeluisterde telefoongesprekken, aannemelijk is dat vanuit de woning drugs werden verhandeld. Verder heeft de bewoner antecedenten op het gebied van de Opiumwet en is een woning waar hij toen verbleef gesloten op last van de burgemeester. Ter bescherming van het woon- en leefklimaat is de sluiting van de woning noodzakelijk, aldus de Afdeling.

Noodzakelijkheid sluiting woning Heerlen

Ondanks dat er ten aanzien van de woning geen sprake was van overlast en er geen signalen bekend waren dat er vanuit de woning drugs werden verhandeld, concludeert de Afdeling dat sluiting van de woning noodzakelijk is.

De Afdeling overweegt dat voor de beoordeling van de ernst en omvang van de overtreding is van belang of de aangetroffen drugs feitelijk in of vanuit het pand werden verhandeld. Met een sluiting wordt de bekendheid van het pand als drugspand weggenomen en wordt de “loop” naar het pand eruit gehaald.

Het doel daarvan is het pand aan het drugscircuit te onttrekken. Dat drugs feitelijk in of vanuit het pand werden verhandeld, kan bijvoorbeeld blijken uit meldingen bij de politie over mogelijke handel vanuit de woning, verklaringen van omwonenden of het aantreffen van drugsgerelateerde goederen zoals gripzakjes, ponypacks en/of een (grammen)weegschaal.

Slaagt de burgemeester er niet of onvoldoende in om aannemelijk te maken dat vanuit het pand drugs worden verhandeld, dan zal er doorgaans een mindere mate van of geen overlast zijn in de omgeving van het pand en wordt de openbare orde in mindere mate of niet verstoord.

In dit soort gevallen vindt de Afdeling dat een sluiting van meer dan zes maanden in beginsel onevenredig is. Als naast aanwijzingen dat drugs in of vanuit het pand werden verhandeld afwezig zijn, ook andere omstandigheden ontbreken die bij de beoordeling van de noodzaak van de sluiting van belang zijn, zoals de omstandigheid dat het gaat om harddrugs, een recidivesituatie en de ligging van een pand in een voor drugscriminaliteit kwetsbare wijk, kan dit ertoe leiden dat er geen noodzaak bestaat om het pand te sluiten.

De Afdeling concludeert dat het niet aannemelijk is dat vanuit de woning drugs werden verhandeld. Desondanks acht de Afdeling sluiting van de woning noodzakelijk. De Afdeling overweegt dat in de woning een flinke hoeveelheid soft- en harddrugs is aangetroffen. Daarbij acht de Afdeling van belang dat de woning is gelegen in een kwetsbare wijk. In dat kader verwijst de Afdeling naar het feit dat er in een straal van een kilometer van de woning, vijftienmaal een bestuurlijke maatregel is opgelegd in verband met drugs.

In zo’n wijk is, volgens de Afdeling de signaalfunctie die uitgaat van een sluiting extra belangrijk. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat de burgemeester een sluiting van de woning noodzakelijk heeft mogen achten.

De beoordeling van de evenwichtigheid van de sluiting in Leeuwarden

De bewoner voert tegen de sluiting aan dat deze niet evenwichtig is omdat hij noodgedwongen de woning heeft moeten verlaten, op zoek moest naar vervangende woonruimte en dat hij op een zwarte lijst voor sociale huurwoningen is geplaatst.

Indien sprake is van een noodzaak tot sluiting, moet worden beoordeeld of de nadelige gevolgen van de sluiting voor de bewoner opwegen tegen de redenen voor sluiting. Een sluiting met veel nadelige gevolgen is volgens de Afdeling niet per definitie onevenwichtig.

Ten aanzien van hetgeen de bewoner naar voren heeft gebracht overweegt de Afdeling dat de omstandigheden die hij heeft aangevoerd niet maken dat sluiting voor drie maanden volgens het uitgangspunt van het beleid niet evenwichtig is. Het gedwongen moeten verlaten van de woning, het moeten zoeken naar vervangende woonruimte en de door de verhuurder daaraan verbonden uitsluiting voor een sociale huurwoning, leiden in dit geval niet tot het oordeel dat de sluiting onevenwichtig is. Inherent aan de sluiting van de woning is dat de bewoner de woning moet verlaten. Dat is op zichzelf geen bijzondere omstandigheid.

De bewoner valt volgens de Afdeling bovendien een verwijt te maken. Hij kon voorzien welke consequenties de burgemeester en de woningbouwvereniging aan de door hem gepleegde overtreding van de Opiumwet zouden verbinden.

Verder acht de Afdeling nog van belang dat hij alleen in de woning woonde en daardoor geen andere bewoners getroffen door de last tot sluiting. Daarbij is al eerder een woning van hem op grond van de Opiumwet gesloten. Daarnaast is niet gebleken dat bewoner een bijzondere binding met de woning had. Verder heeft de bewoner niet aannemelijk gemaakt dat hij na het verlies van de woning nergens kon worden opgevangen. De Afdeling concludeert daarom dat de sluiting noodzakelijk en evenredig is.

De beoordeling van de evenwichtigheid van de sluiting in Heerlen

De bewoonster stelt dat de sluiting van de woning niet evenwichtig is, omdat haar geen verwijt kan worden gemaakt. Zij wist niet dat er verdovende middelen in de woning aanwezig waren. Haar zoon heeft de drugs volgens zijn verklaring kort voor de inval in het keukenkastje en in zijn eigen kamer verstopt en verblijft normaal gesproken niet bij haar in huis en staat er ook niet ingeschreven. Verder stelt de bewoonster dat de sluiting niet evenwichtig is door haar persoonlijke en financiële omstandigheden.

De Afdeling overweegt, in tegenstelling tot de sluiting van de woning in Leeuwarden, dat de sluiting van de woning onder de gegeven omstandigheden niet evenredig is. Daarbij is volgens de Afdeling het volgende van belang.

Uit de door de bewoonster van de woning overlegde stukken blijkt dat zij een geïsoleerd bestaan leidt en dat zij zich alleen veilig voelt in haar eigen huis en zij weinig contact heeft met anderen. Zij heeft mentale klachten zoals stress, spanning, hartkloppingen, paniekaanvallen en agorafobie. Voor deze klachten is zij door de huisarts doorverwezen naar de praktijkondersteuner en gebruikt zij oxazepam. De bewoonster is aldus psychisch zeer kwetsbaar en dit betwist de burgemeester niet.

Deze kwetsbaarheid heeft volgens de Afdeling tot gevolg dat de aanwezigheid van drugs in de woning haar slechts in beperkte mate kan worden verweten. Die kwetsbaarheid brengt tevens mee dat haar draagkracht voor het omgaan met de gevolgen van het tijdelijk moeten verlaten van de woning tijdens de sluiting beperkt is. Die gevolgen zijn gelegen in het mogelijk niet meer kunnen terugkeren in de woning omdat de woningbouwvereniging de huurovereenkomst opzegt en de plaatsing op de zwarte lijst. Naast haar psychische kwetsbaarheid heeft de bewoonster met stukken onderbouwd dat zij beperkte financiële mogelijkheden heeft en dat zij onder bewind staat.

In beroep heeft de rechtbank geoordeeld dat de eventuele plaatsing op een zwarte lijst een omstandigheid is, waar de burgemeester minder of geen waarde aan hoeft te hechten. De Afdeling volgt de redenering van de rechtbank, gezien het voorstaande, dan ook niet.

De burgemeester voerde ten aanzien van de gevolgen voor bewoonster van de sluiting van de woning nog aan dat wel altijd alles in het werk wordt gesteld om te voorkomen dat personen zoals de bewoonster op straat komen te staan, bijvoorbeeld door het inroepen van het expertiseteam dat dan kan meekijken naar een woonoplossing.

De Afdeling overweegt dat de burgemeester echter niet duidelijk heeft gemaakt wat dit in deze concrete situatie voor de bewoonster betekent. Een eventuele (tijdelijke) opvang die het expertiseteam voor haar zou kunnen regelen, is gezien de kwetsbare situatie van de bewoonster te onzeker, aldus de Afdeling. De sluiting van de woning is noodzakelijk, maar de gevolgen van de sluiting staan niet in verhouding met het te dienen doel. De Afdeling vernietigt daarom het besluit van de burgemeester van Heerlen.

Conclusie

De besproken uitspraken maken duidelijk dat de Afdeling sinds de Harderwijk-uitspraak, besluiten tot het sluiten van een woning op grond van artikel 13b Opiumwet strenger toetst aan het evenredigheidsbeginsel.

De sluiting van een woning na de vondst van een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs is in beginsel noodzakelijk als de woning in een kwetsbaar gebied staat. In dat kader valt op dat de Afdeling, ook als vanuit de woning niet wordt gehandeld in drugs, belang hecht aan de signaalfunctie van een woningsluiting in een kwetsbare wijk.

Vervolgens is het in een dergelijk geval aan de bewoner in kwestie om omstandigheden aan te voeren, waaruit blijkt dat de sluiting van de woning onevenredig is.

De concrete omstandigheden van het geval, zoals verwijtbaarheid en de gevolgen die een woningsluiting met zich meebrengt, zijn omstandigheden die een belangrijke rol spelen bij de beoordeling van de vraag of een woningsluiting evenredig is te achten.

In beide uitspraken komt goed naar voren dat de persoonlijke omstandigheden waarop door de bewoner een beroep wordt gedaan, niet enkel moeten worden gesteld, maar ook goed moeten worden onderbouwd met bewijsmiddelen. Zo heeft in de Heerlense zaak de bewoonster haar geestelijke kwetsbaarheid goed onderbouwd met stukken. Daarentegen kon de burgemeester zijn standpunt, dat er voor opvang zou worden gezorgd, niet met concrete informatie onderbouwen.

Bij een sluiting van een woning waar de bewoner een kwetsbaar persoon is, zal de burgemeester deugdelijk moeten onderbouwen welke concrete maatregelen er worden genomen om de onevenredige gevolgen van de sluiting te ondervangen. Kan een burgemeester dat niet, dan zal een woningsluiting al snel in strijd zijn met het evenredigheidsbeginsel.

Heeft u vragen over de evenredigheidstoets of woning- of bedrijfssluiting? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


vergunningvrij bouwen

Aflevering 6 (seizoen 2): Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Een vloek of zegen?

Er gaat veel gebeuren op 1 januari 2024 in de bouw- en vastgoedsector. Naast de invoering van de Omgevingswet staat ook de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in de agenda. Deze wet heeft heeft als doel de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren en de positie van de consument te versterken, maar heeft vergaande gevolgen voor betrokkenen in de bouw. In deze aflevering van Het Juridisch Café gaan we nader in op deze wet.

Achtergrond en doel van de wet

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is een reactie op enkele bouwschandalen in het verleden en heeft als doel het vertrouwen in de bouwsector te herstellen. Het beoogt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bouwprojecten meer bij de aannemers te leggen en de controle hierop te versterken. Het streven is om bouwfouten en gebreken te voorkomen en de belangen van de consument beter te beschermen.

Belangrijkste wijzigingen

De wet brengt verschillende belangrijke wijzigingen met zich mee. Eén van de belangrijkste is de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Dit houdt in dat aannemers verantwoordelijk worden voor de kwaliteit van het geleverde werk en dat zij dit moeten aantonen door middel van een kwaliteitsborgingssysteem. Daarnaast wordt het toezicht op bouwprojecten verlegd naar private partijen en wordt de positie van de consument versterkt door onder andere de invoering van een opleverdossier en een uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor niet-verborgen gebreken.

Het kwaliteitsborgingssysteem

Het kwaliteitsborgingssysteem is een essentieel onderdeel van de wet. Aannemers zijn verplicht volgens dit systeem te werken. Dit systeem omvat onder andere het opstellen van een kwaliteitsplan, het uitvoeren van tussentijdse controles en het opstellen van een opleverdossier. Het doel is om de aannemer meer verantwoordelijkheid te geven voor de kwaliteit van het bouwproject en ervoor te zorgen dat eventuele gebreken tijdig worden ontdekt en hersteld.

Verandering van het toezicht

Een andere wezenlijke verandering is dat het toezicht op de bouw van bepaalde bouwwerken wordt verlegd van het bevoegd gezag (de overheid) naar onafhankelijke private kwaliteitsborgers. De kwaliteitsborgers dienen te zijn gecertificeerd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Zij zullen gaan controleren of een bouwwerk voldoet aan de wettelijke technische eisen aan de hand van een zogenoemd goedgekeurd kwaliteitsborginginstrument. De kosten van deze kwaliteitsborgers moeten door de betrokken partijen zelf worden gedragen.

Bescherming opdrachtgever

Naast dat de werkwijze van aannemers en bouwprofessionals zal veranderen, krijgt een opdrachtgever met de invoering van de wet uitgebreidere bescherming tegen (bouw)fouten. Zo is een aannemer verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Daarbij geldt een verzwaarde waarschuwingsplicht van de aannemer voor onjuistheden in de opdracht of stukken afkomstig van de opdrachtgever. Bij consument- opdrachtgevers mag hier niet van worden afgeweken.

Verder moet een aannemer vermelden of of en zo ja hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken. 

Toepasselijkheid

Vooralsnog zal de wet enkel zien op bouwwerken die vallen in “gevolgklasse 1”. Dit zijn (i) grondgebonden woningen, (ii) woonboten en vakantiehuisjes, (iii) bedrijfshallen en fabrieken met maximaal 2 verdiepingen, (iv) aanbouwen en verbouwingen, (v) fiets- en voetgangersbruggen en enkele overige bouwwerken vallen onder de reikwijdte van de wet. De wet geldt nog niet voor overige bouwwerken, maar het voornemen is dat in de toekomst wel te wijzigen.

Al met al zijn dit echter wel een groot aantal werkzaamheden. Een verbouwing van de keuken, of een uitbouw in de tuin valt er dus gewoon onder.

Gevolgen voor bouwprofessionals

Voor betrokkenen in de bouw heeft de wet redelijk wat implicaties. Zo zal een aannemer moeten investeren in een kwaliteitsborgingssysteem. Niet alleen omdat dit verplicht is, maar ook om er bijvoorbeeld zeker van te zijn dat er geen sprake is van al dan niet verborgen gebreken na oplevering waar de aannemer aansprakelijk voor blijft.

Verder is het voorstelbaar dat de kosten van het bouwproces hoger worden doordat enerzijds de kwaliteitsborgers betaald moeten worden, maar ook anderzijds aannemers een vergrote aansprakelijkheid voor hun werk hebben. Deze kusten zullen waarschijnlijk worden afgewenteld op de opdrachtgever.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, de Omgevingswet of andere bouwgerelateerde regelgeving? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Aflevering 5 (seizoen 2): Is er onderscheid tussen overtreder en dader bij een bestuurlijke boete?

In deze aflevering van Het Juridisch Café bespreken wij de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel over de vraag of er licht zit tussen de wijze waarop in het bestuursrecht het begrip ‘overtreder’ en in het strafrecht het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt uitgelegd.

Wattel concludeert dat dit het geval is. Er zou echter geen licht mogen zitten tussen de wijze waarop deze begrippen worden uitgelegd. De bestuursrechter zou daarom moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dit omdat de wetgever dat zo heeft beoogd. Die is volgens Wattel uitgegaan van een uniform overtredersbegrip voor zowel herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) als bestraffende sancties (bestuurlijke boete).

De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak heeft in september 2022 gevraagd om deze conclusie. De conclusie werd gevraagd in het kader van de behandeling van twee zaken. De eerste zaak betrof het hoger beroep inzake een door het college van B&W van Amsterdam vanwege overtreding van de Huisvestingsverordening opgelegde bestuurlijke boete. De tweede zaak betrof een door het college van B&W van Enschede aan het bedrijf dat een markt exploiteert in die gemeente opgelegde last onder dwangsom.

Wat is een conclusie?

Een conclusie van de staatsraad advocaat-generaal is een juridisch advies aan de Afdeling bestuursrechtspraak en draagt bij aan de rechtsontwikkeling. Het vindt zijn grondslag in Afdeling 8.1.2a Algemene wet bestuursrecht. In een conclusie kan de rechtsvraag in een bredere maatschappelijke en juridische context worden geplaatst en kan de staatsraad advocaat-generaal de desbetreffende jurisprudentie evalueren en aanbevelingen doen om bestaande rechtspraak te nuanceren of bij te stellen. De Afdeling is niet verplicht het advies te volgen, maar laat wel zwaar wegen bij haar oordeel in de procedures waarin deze conclusie is gevraagd.

Inhoud conclusie

Volgens Wattel zit er dus ‘licht’ tussen de invulling van het begrip ‘overtreder’ enerzijds en het begrip ‘functioneel daderschap’ anderzijds. Niet enkel voor wat betreft de criteria voor daderschap, maar vooral ten aanzien van de bewijslastverdeling. En dat is volgens Wattel niet de bedoeling. De bestuursrechter zou namelijk voor alle sancties, dus niet enkel voor bestraffende sancties, maar ook herstelsancties moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dat is namelijk de bedoeling geweest van de wetgever, al heeft die zich wellicht niet alle gevolgen daarvan gerealiseerd. 

Die uniformiteit kan in het bestuursrecht tot maatschappelijk ongewenste situaties leiden. Dit probleem moet de wetgever oplossen, die volgens de advocaat-generaal een ontwerpfout maakte door ook voor het herstelsanctierecht te willen aansluiten bij het strafrechtelijke begrip daderschap. Het is volgens Wattel echter niet aan de bestuursrechter om de gevolgen daarvan te reguleren. Als het uniforme overtredersbegrip in een concreet geval tot maatschappelijke onwenselijke gevolgen leidt, dan zou de bestuursrechter daar in zijn uitspraak de wetgever expliciet op moeten wijzen zodat deze vervolgens maatregelen kan nemen.

Gevolgen

Wattel lijkt zich bewust van de mogelijk verstrekkende gevolgen van zijn conclusie, meer specifiek zijn voorstel om voortaan voor alle bestuurlijke sancties aan te sluiten bij het strafrechtelijke functionele daderschap. Die gevolgen kunnen inderdaad groot zijn.

Voor alle bestuurlijke sancties zou dit betekenen dat het functionele daderschap van de aangeschrevene als uitgangspunt moeten worden bepaald aan de hand van de zogeheten IJzerdraad- en Drijfmest-criteria én dat het bewijs in zijn geheel door het bestuursorgaan moet worden geleverd. Het bestuursorgaan zal moeten bewijzen dat de aangeschrevene (i) erover mocht beschikken dat de verboden gedraging al dan niet zou plaatsvinden en (ii) zodanig of vergelijkbaar gedrag blijkens de feitelijke gang van zaken door de aangeschrevene werd aanvaard of is bedoeld te aanvaarden, waaronder mede is begrepen het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de aangeschrevene kon worden gevergd met het oog op het voorkomen van de gedraging. Een uitzondering op dit uitgangspunt is (slechts) van toepassing indien de delictsomschrijving of een andere wettelijke basis voorziet in (bijvoorbeeld) een omkering van de bewijslast.

Een bestuursorgaan zal in de praktijk lang niet altijd aan een dergelijke bewijslast kunnen voldoen. Aan de hand van de bovengenoemde criteria wordt het voor een bestuursorgaan, als we de bestuurlijke boete vanwege een overtreding van de Huisvestingswet als voorbeeld nemen, erg moeilijk te bewijzen dat de eigenaar van een woning onvoldoende inspanning heeft geleverd om de verboden gedragingen door zijn huurder te voorkomen. 

In de huidige praktijk wordt door de Afdeling nog een vooronderstelling van daderschap gehanteerd. Dat is volgens Wattel echter ontoelaatbaar. Het is dan ook niet onwaarschijnlijk dat het bestuursorgaan het ‘strafrechtelijke’ functionele daderschap niet kan bewijzen in de gevallen waarin bestuurlijke sancties worden opgelegd met toepassing van de volgens Wattel ontoelaatbare vooronderstellingen van daderschap. 

Context 

Deze conclusie past binnen een bredere ontwikkeling binnen het bestuursrecht waarin meer en meer aandacht is voor de rechtsbescherming tegen ingrijpend overheidshandelen. Zo heeft de Afdeling advisering van de Raad van State in 2015 een advies uitgebracht over de rechtsbescherming van de burger bij bestuurlijke boetes uit 2015 en de conclusie uit 2021 over de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel.

Uitspraken Afdeling

Inmiddels heeft de Afdeling in de zaken waarin de conclusie was gevraagd uitspraak gedaan.  De Afdeling overweegt dat voortaan bij de uitleg van het begrip ‘overtreder’ in rechtszaken over bestuurlijke boetes, bestuursdwang- of dwangsombesluiten voortaan aan wordt gesloten bij de uitleg die in het strafrecht aan het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt gegeven. Op dit punt volgt de Afdeling dus de conclusie van Wattel.

Vragen?

Wij volgen de jurisprudentie over bestuurlijke boete’s op de voet. Is aan u een bestuurlijke boete opgelegd en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl.


Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte. 

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geïntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter. 

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risico’s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte? 

Normstelling: goed verhuurderschap 

Het centrale begrip in deze wet is: ‘goed verhuurderschap’ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreëerd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders. 

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs. 

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars. 

Informatieverstrekkingsplicht 

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeëindiging 

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beëindiging van de huur moet worden afgerekend. 

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeëindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beëindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken. 

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. 

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren. 

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie. 

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden) 

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.  

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden. 

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten. 

Wat zijn de risico’s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet. 

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht  

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder. 

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variëren van € 22.500,- tot € 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders) 

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen. 

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. 

Vragen? 

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl


Aflevering 3 (seizoen 2): Wordt 2023 het jaar van (g)een Omgevingswet? En de verandering van het huurpuntensysteem en matiging van boetes

2022 bleek uiteindelijk niet het jaar van de Omgevingswet te zijn. Zal 2023 dat wel zijn? Wij vragen het ons af. Er is namelijk nog veel te doen om de digitale uitdagingen bij de Omgevingswet en kunnen er vraagtekens worden gezet bij het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Verder komt in deze aflevering de aangekondigde verandering van het huurpuntensysteem aan de orde. Ook bespreken wij een uitspraak waarin een boete op grond van de Huisvestingswet voor het hebben van teveel huisgenoten werd gematigd door de Amsterdamse bestuursrechter vanwege de krapte op de woningmarkt in Amsterdam.

Omgevingswet

De Omgevingswet is een nieuwe wet die de regels voor het omgaan met de fysieke leefomgeving in Nederland op een meer samenhangende manier regelt. Vrij kort op de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in 2010 is het initiatief voor de Omgevingsewet genomen met als doel de gestelde complexiteit van de huidige regelgeving te verminderen en een meer eenduidige en efficiënte aanpak van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu te bieden.

Met de Omgevingswet zal het mogelijk moeten zijn om verschillende regels en vergunningen binnen één digitale omgevingsvergunning aan te vragen, waardoor de procedures voor ontwikkeling en verbouwing aanzienlijk worden vereenvoudigd. Hierdoor zou het proces sneller en eenvoudiger moeten kunnen verlopen, waardoor ontwikkelingen en verbouwingen op een snellere manier kunnen plaatsvinden.

De Omgevingswet heeft ook als doel om de participatie van burgers en bedrijven in de besluitvorming te bevorderen. Dit wordt bereikt door de inzet van digitale tools en door de mogelijkheid om op een eenvoudiger manier feedback te geven op projecten die betrekking hebben op de leefomgeving.

Een andere belangrijke verandering die de Omgevingswet introduceert, is de versterking van de rol van de provincies en gemeenten in de besluitvorming over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat deze overheden meer verantwoordelijkheid krijgen over de besluitvorming op het gebied van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu en dat zij de regie hebben over de uitvoering van deze besluiten.

Uitdagingen

Echter, de invoering van de Omgevingswet is niet zonder uitdagingen. Veel gemeenten en provincies hebben nog steeds te maken met capaciteitsproblemen waardoor de implementatie van de nieuwe wet trager verloopt dan gepland. Ook is het nog niet duidelijk hoe de nieuwe regels in de praktijk zullen worden uitgevoerd, en of de verwachtingen die met de wet zijn gepaard zullen worden waargemaakt.

In het bijzonder werkt volgens experts het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) nog niet goed genoeg. De Omgevingswet is daarom wel al vastgesteld, maar tot op heden nog niet ingevoerd. In de afgelopen periode is te invoering telkens met zes maanden uitgesteld op aangeven van de Eerste Kamer.

Kritiek

Daarbij is er ook vanuit het werkveld kritiek op het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Het huidige stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en aanverwante wetgeving werkt op zichzelf goed. Er wordt ontwikkeld en er zij geen ontwikkelingen waarvan men zegt dat het achteraf onwenselijk is geweest. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Anno 2023 is de Omgevingswet nog steeds niet van kracht. De wet staat op dit moment op 1 januari 2024 voor invoering, maar de vraag is of ook die datum gehaald kan worden. In Het Juridisch Café hebben wij daar wel een mening over.

Tot slot

Heeft u vragen over de Omgevingswet of een van de overige onderwerpen die in de podcast aan de orde is gekomen? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Flitsbezorgers

Helderheid over darkstores in Amsterdam

Het ontwerp paraplubestemmingsplan Darkstores is op 5 januari 2023 door burgemeester en wethouders van Amsterdam ter inzage gelegd. Aanleiding voor het ontwerp paraplubestemmingsplan is de sterke opkomst van zogeheten flitsbezorging binnen Amsterdam. Dit ontwerp bestemmingsplan maakt de vrije vestiging van darkstores binnen het plangebied onmogelijk.

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

De komst van darkstores kan er, volgens de gemeenteraad, toe leiden dat de leefbaarheid van bewoners en ondernemers onder druk komt te staan door onder andere de transportbewegingen van koeriers, het laden en lossen van de darkstore, het parkeren van (brom-) fietsen op straat en het rumoer van de koeriers op straat. In de afgelopen jaren is het aantal flitsbezorgers snel gestegen.

De gemeenteraad acht het daarom in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang om af te kunnen wegen waar darkstores kunnen worden toegestaan, om zodoende aan de vraag te voldoen, maar tegelijkertijd een goed woon- en leefklimaat te garanderen in Amsterdam.

Op 26 januari 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam het voorbereidingsbesluit Darkstores met flitsbezorging genomen. Met dit voorbereidingsbesluit kondigde de gemeenteraad de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan aan, waarmee het gebruik van gronden als darkstore zou worden geregeld. Op grond van het voorbereidingsbesluit was verder het vestigen van darkstores gedurende een jaar niet toegestaan.

Wat is een darkstore?

Onder het begrip darkstore wordt op grond van artikel 1.3 van het paraplubestemmingsplan verstaan een vorm van bedrijfsvoering die in hoofdzaak is gericht op de verkoop en bezorging binnen zeer korte termijn (flitsbezorging) van online aangeboden producten, overwegend dagelijkse goederen, vanuit een opslagruimte, al dan niet met uitstalling ten verkoop, al dan niet met een afhaalloket of afhaalbalie en al dan niet toegankelijk is voor winkelend publiek.

Waar geldt het verbod?

Het plangebied van het paraplubestemmingsplan omvat vrijwel het gehele grondgebied van de gemeente Amsterdam. Het gebruik van gronden als darkstore is binnen het plangebied verboden. Dit verbod geldt niet voor de adressen die zijn opgenomen in bijlage 2 van het bestemmingsplan.

Het betreft vooralsnog de volgende vijf adressen: Pieter Callandlaan 228 B, Koningin Wilhelminaplein 53, Analoogstraat 16, Generaal Vetterstraat 73 A en Admiraal de Ruijterweg 21. Met het paraplubestemmingsplan is vrije vestiging van darkstores binnen het plangebied niet (meer) mogelijk.

Afwijkmogelijkheid

Het paraplubestemmingsplan biedt nog wel een mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van het verbod. Een vergunningaanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van het Ruimtelijk afwegingskader flitsbezorging vanuit darkstores.

Het college kan, aan de hand van het ruimtelijk afwegingskader een dergelijke omgevingsvergunning verlenen, indien de darkstore niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en werkklimaat, de gebruiksmogelijkheden van de openbare ruimte en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De vestiging van nieuwe darkstores binnen het plangebied is daarmee niet eenvoudig geworden, maar zeker niet onmogelijk.

Mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze

Het paraplubestemmingsplan ligt vanaf 5 januari 2023 voor een periode van zes weken ter inzage. Tegen dit paraplubestemmingsplan kan tot en met 15 februari 2023 een zienswijze worden ingediend. Ons kantoor zal de ontwikkelingen rondom darkstores op de voet volgen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld, Martijn Alberts of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Wij maakten overigens al eerder een podcast over flitsbezorgers en  darkstores. Luister die hier:


Bestemmingsplan Museumkwartier

Nieuw bestemmingsplan Amsterdam-Zuid (Museumkwartier / Valeriusbuurt)

Op 13 juli 2022 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een nieuw bestemmingsplan voor het Museumkwartier en de Valeriusbuurt in Amsterdam-Zuid vastgesteld. Dit bestemmingsplan “Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022” is het product van een al langer gaande discussie over de zogenoemde “bouwwoede” in dit deel van de stad en zorgt voor significante beperkingen van de (ver)bouwmogelijkheden van panden en percelen.

Belangrijkste wijzigingen

Uit het plan volgt dat, om de bouwdynamiek in deze buurt te beperken, er voor is gekozen een conserverend bestemmingsplan op te stellen, met als gevolg dat er minder ruime uitbreidings- en wijzigingsmogelijheden in het plan zijn opgenomen. De meest in het oog springende wijzigingen lijken op dit moment te zijn dat dakopbouwen niet meer toegestaan zijn en (nieuwe) uitbouwen een stuk beperkter. Daarbij wordt genoemd dat “[d]e gebruiksmogelijkheden van panden met een niet-woonfunctie meer in overeenstemming [worden] gebracht met het bestaande gebruik van deze panden.” Dat zou er kort gezegd op neerkomen dat bestaand – doorgaans – commercieel of bedrijfsmatig gebruik positief wordt bestemd, maar een breder gebruik dat in het voorgaand bestemmingsplan mogelijk was, niet meer is toegelaten.

Beroepsmogelijkheden

Het nieuwe plan zal kort gezegd dus tot beperkingen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van veel gebouwen en percelen leiden in het plangebied.  Of dat juridisch zuiver is, zal per geval moeten worden beoordeeld. Ons kantoor heeft al in een aantal gevallen geconstateerd dat bijvoorbeeld bestaande bouwmogelijkheden verdwijnen en daarmee rechten worden ingeperkt.

Er is aangekondigd dat het plan eind juli 2022 ter inzage gelegd zal worden. Vanaf het moment van de terinzagelegging kan binnen zes weken beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Sinds het zogenoemde “varkens in nood” arrest van het Europees Hof van Justitie kunnen alle belanghebbenden onder verwijzing naar het Verdrag van Aarhus beroep instellen, ook als zij in een eerdere fase geen zienswijze hebben ingediend bij de gemeenteraad.

Heeft het nieuwe bestemmingsplan gevolgen voor uw perceel en wilt u daartegen in beroep komen (of wilt u zich daar over laten informeren), dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op 0203032489 of via info@rubewijnveld.nl .


Flitsbezorgers

Aflevering 11: Flitsbezorgers en darkstores, kunnen ze blijven ze of niet?

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.

In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Rookmelders Bouwbesluit

Verhuurders en huurders opgelet: per 1 juli 2022 rookmelders verplicht voor alle woningen

Met ingang van 1 juli 2022 is het voor alle woningen in Nederland verplicht om op iedere verdieping één of meer rookmelders te hebben. Per die datum is artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 van toepassing, welk artikel als volgt luidt:

“Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Deze eis is niet van toepassing tot 1 juli 2022.”

Rookmelders

Deze verplichting bestond al voor nieuwbouwwoningen vanaf 2003 en wordt dus per 1 juli 2022 uitgebreid naar alle bestaande woningen. Het Bouwbesluit schrijft verder voor dat een besloten ruimte waardoor een vluchtroute loopt ook een rookmelder moet hebben. Wanneer er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) dan moet iedere kamer voorzien zijn van een rookmelder.

Verplichtingen (ver)huurder

Stel, een verhuurder wil een rookmelder plaatsen maar wordt geconfronteerd met een weigerachtige huurder, wat dan? Een huurder moet medewerking verlenen aan het (laten) plaatsen van een rookmelder want het gaat om het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Via een procedure kan de huurder door de rechter worden verplicht om toe te staan dat de rookmelder wordt geplaatst.

Stel, een verhuurder plaatst de rookmelder niet of te laat, wat dan? Het niet (tijdig) plaatsen van een rookmelder kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Dat betekent dat de verhuurder alsnog een rookmelder moet plaatsen en daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Handhaving en verzekeringen

Daarbij zijn er voor een verhuurder nog enkele andere scenario’s die voor ogen gehouden moeten worden. De gemeente kan namelijk op grond van het Bouwbesluit een boete opleggen bij het niet of niet tijdig plaatsen van de rookmelders. Het is ook mogelijk dat een verzekeraar moeilijk doet bij een aanspraak op vergoeding door brand wanneer de voorgeschreven rookmelders afwezig zijn.

Heeft u vragen na het lezen van dit artikel of juridische hulp nodig? Neem dan gerust contact met ons op via 020-302489 of info@rubewijnveld.nl.


Opkoopbescherming

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht 

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl