Aflevering 8: Verplichte energielabels voor kantoren

Per 1 januari 2023 moeten kantoorruimten, op grond van het Bouwbesluit 2012 minimaal beschikken over een Label-C energielabel. Als een kantoorruimte na die datum niet beschikt over een label-C registratie, dan mag de kantoorruimte niet als zodanig worden gebruikt. Bij overtreding dreigt handhavend optreden van het bevoegd gezag. De vraag is wat deze verplichting inhoudt en wat de gevolgen voor verhuurder en huurder van kantoorruimten kunnen zijn.

Het Bouwbesluit 2012

Het Bouwbesluit 2012 is per 17 oktober 2018 gewijzigd met de toevoeging van artikel 5.11 Bouwbesluit. Kort gezegd, is het op grond van artikel 5.11, eerste lid, Bouwbesluit 2012 verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen.

Uitzonderingen op het verbod

Het verbod is niet van toepassing op een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.

Verder is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.

Ook is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld Rijksmonumenten en gebouwen die slechts twee jaar worden gebruikt.

Tenslotte geldt er nog een beperking van het verbod ten aanzien van de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energieprestatie te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.

Handhaving van het verbod

Tegen een overtreding van het verbod kan handhavend worden opgetreden, door middel van het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Naast handhaving via de bestuursrechtelijke weg kan ook strafrechtelijk worden opgetreden tegen een overtreder van het verbod.

Het is niet geheel duidelijk tot wie dit verbod zich richt, de eigenaren van kantoren of ook de huurders. De zinsnede “in gebruik te nemen of te gebruiken” in de wettekst lijkt erop te wijzen dat de wetgever zich zowel tot de eigenaar als de gebruiker of huurder richt.

In het geval van een overtreding van het verbod, zal het bevoegd gezag zich hoogstwaarschijnlijk in eerste instantie richten tot de eigenaar van het kantoorgebouw. De eigenaar is immers degene die zeggenschap over het gebouw heeft.

Verplichtingen voor de verhuurder en huurder

Als een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de vereisten voor een energielabel-c, dan is het zaak om voor 1 januari 2023 alsnog aan die vereisten te voldoen.

Indien op 1 januari 2023 niet wordt voldaan aan de vereisten, dan mag het kantoorgebouw niet meer als zodanig worden gebruikt. Een huurder zou in dat geval kunnen betogen dat de verhuurder het genot van het verhuurde niet meer verschaft. In beginsel is er dan sprake van een gebrek. Dat kan voor de verhuurder tot gevolg hebben dat hij het gebrek dient te verhelpen, de huurprijs dient te reduceren en de eventueel door de huurder geleden schade dient te vergoeden.

Om alsnog aan de vereisten voor het Label-C te voldoen zullen vaak werkzaamheden aan het kantoorgebouw moeten worden verricht. Dergelijke werkzaamheden kunnen gepaard gaan met een verminderd genot van het gehuurde.

De huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden, indien deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Indien de werkzaamheden zijn te kwalificeren als renoveringswerkzaamheden, dan is de huurder enkel verplicht mee te werken als het renovatievoorstel redelijk is.

Dit is anders als een huurovereenkomst is aangegaan op grond van het ROZ-model. Op grond van de daarbij behorende Algemene Bepalingen is de verhuurder in beginsel bevoegd om werkzaamheden aan het kantoorgebouw te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.

Conclusie

Kort en goed, dienen kantoorgebouwen per 1 januari 2023 te beschikken over een energielabel-C. Indien daar op die datum niet aan wordt voldaan, heeft dat grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgebouw. Zowel verhuurders als huurders doen er dan ook goed aan zich te informeren of zij per 1 januari 2023 (kunnen) voldoen aan deze verplichting.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Corona

Coronawet steun van de Eerste Kamer

De Eerste kamer heeft 26 oktober 2020 vergaderd over de invoering van de Tijdelijke wet maatregelen covid-19 (hierna: ‘Coronawet) en een flinke meerderheid gaf aan deze wet te ondersteunen. Op 13 oktober 2020 stemde de Tweede Kamer al in met het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel is een basis die gepaste maatregelen biedt die de komende periode noodzakelijk kunnen zijn om de epidemie van het coronavirus of bedreiging hiervan te bestrijden. Het is een vervanging van de lokale noodverordeningen, waarin de maatregelen ter bestrijding van het coronavirus op dit moment zijn vastgelegd, om de maatregelen een betere juridische basis te geven. De verwachting is dat de Coronawet per 1 december 2020 in werking treedt. Hieronder bespreken wij een aantal punten uit het gewijzigd voorstel van de Coronawet. 

Wijziging Wet publieke gezondheid

Met de Coronawet wordt eigenlijk de Wet publieke gezondheid gewijzigd door per 1 december 2020 voor een periode van in eerste instantie drie maanden (daarover hieronder meer) een nieuw hoofdstuk Va in de Wet publieke gezondheid in te voegen. De genoemde artikelen zijn daarom ook eigenlijk artikelen van de per 1 december 2020 geldende Wet publieke gezondheid. Voor de leesbaarheid zal echter telkens Coronawet worden genoemd.

Veilige afstand

De anderhalve meter afstand uit de noodverordening is in de Coronawet veranderd naar een ‘veilige afstand’ (artikel 58f). Degene die zich buiten een woning bevindt moet veilige afstand (vastgesteld door het RIVM) houden tot andere personen. Voor een aantal personen zijn er uitzonderingen:

  • Personen die woonachtig zijn op hetzelfde adres
  • Cruciale beroepen (of degene die hiervoor een taak uitvoeren)
  • Personen met een handicap of leeftijd onder de 12 en diens begeleider

Bij ministeriële regeling kan worden bepaald dat deze regel niet van toepassing is als, door het treffen van hygiënemaatregelen, beschermingsmiddelen of op een andere wijzen, bescherming wordt geboden die gelijkwaardig is ten opzichte van wat wordt bereikt met het houden van veilige afstand.

Daarnaast is de boete op het niet houden van de juiste voorgeschreven afstand omlaaggegaan van in eerste instantie 390 euro op grond van de noodverordeningen naar 95 euro op grond van de Coronawet (artikel 68bis, tweede lid). Volgens dit artikel kan degene die in strijd handelt met de afstand een geldboete opgelegd krijgen van ten hoogste 95 euro.

Geen bezoekverbod verpleeghuizen

Er komt verder geen landelijk bezoekverbod op verpleeghuizen. In maart 2020 werden alle verpleeghuizen en woonvormen in de ouderenzorg gesloten om ouderen te beschermen tegen het coronavirus. De zorgaanbieder draagt met de Coronawet zelf de verantwoordelijkheid voor het openstellen van hun locatie aan derden (art. 58o).

Groepsbeheersing

Bij ministeriële regeling kunnen plaatsen, woningen uitgezonderd, worden aangewezen waarbij het niet is toegestaan in groepsverband aanwezig te zijn met meer personen dan is toegestaan bij die regel (artikel 58g). Publieke plaatsen kunnen ook worden aangewezen om gesloten te worden voor publiek of onder bij ministeriële regeling gestelde voorwaarden publiek te mogen ontvangen (artikel 68h). Een voorbeeld van een bij ministeriële regeling gestelde voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn een maximum op het aantal personen dat aanwezig mag zijn.

Evenementen kunnen ook bij ministeriële regeling worden aangewezen of deze niet of slechts onder voorwaarden georganiseerd mogen worden (art. 58i). Ook hier kan dus een maximum worden gesteld op het aantal personen dat aanwezig mag zijn.

Mondkapjes

Op 11 november 2020 heeft de Minister van Justitie en Veiligheid een ministeriële regeling aangeboden aan de Tweede Kamer. Hierin is een plan opgenomen voor het verplichten van mondkapjes in publieke ruimte, met de daarbij bijhorende boete van 95 euro voor het overtreden van die verplichting. Gaat de Tweede Kamer daarmee akkoord, dan treedt het plan voor de mondkapjesplicht hoogstwaarschijnlijk op 1 december 2020 in werking.

Tot nu toe geldt er een dringend advies vanuit het kabinet om een mondkapje in publieke binnenruimte te dragen en is in het openbaar vervoer, in het vliegtuig en luchthavens een mondkapje wel verplicht.

Controle tweede kamer

Belangrijk is het feit dat de controle van de Tweede Kamer op de nadere maatregelen die bij ministeriële regeling worden genomen wordt vergroot. De Tweede Kamer kan namelijk binnen een week bezwaar vervolgens maken tegen een coronamaatregel die bij ministeriële regeling wordt genomen. Gebeurt dat niet, dan treedt de regeling na die week in werking. Alleen in noodgevallen kan het kabinet een maatregel afkondigen die direct ingaat. Tegen deze maatregel kan de Tweede Kamer achteraf binnen een week alsnog bezwaar maken.

De Coronawet en de daarop gebaseerde maatregelen blijven nadat de Coronawet in werking is getreden drie maanden van kracht. Aangezien het verloop van het coronavirus niet duidelijk is, voorziet de wet in de mogelijkheid van eerdere of latere beëindiging. Elke drie maanden moet in ieder geval een nieuwe verlengingsbeslissing aan de Tweede Kamer worden voorgelegd.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen over de Coronawet of over de juridische impact van de coronacrisis, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Corona-helpdesk

Corona-helpdesk Rube & Wijnveld Advocaten

Voor vragen over de (juridische) gevolgen van de Corona-crisis voor uzelf of uw bedrijf kunt u vanaf heden contact opnemen met de Corona-helpdesk van Rube & Wijnveld Advocaten. De helpdesk service is kosteloos. Kunnen wij u niet direct verder helpen? Dan beschikt Rube & Wijnveld Advocaten over een netwerk van specialisten aan wie wij u kunnen doorverwijzen.

Corona-helpdesk
U kunt de helpdesk benaderen per telefoon op 020-3032489 en per e-mail op coronahelpdesk@rubewijnveld.nl. Verder zijn wij tijdens kantooruren eveneens bereikbaar via Skype op nummer +31646648599 of Google Hangouts via info@rubewijnveld.nl. Beantwoorden wij uw oproep niet direct? Stuur dan een e-mail met uw contactgegevens en dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Retail en horeca

Ons kantoor staat van oudsher onder meer ondernemers in de retail- en horecasector bij. Dat zijn twee van de sectoren die op het moment het hardst wordt geraakt door de Corona-crisis. Rube & Wijnveld Advocaten kan bijvoorbeeld met u van gedachten wisselen over onder andere wat nu nog wel en niet mag als horecaondernemer, of welke verplichtingen u dient te nemen als winkelier.

Disclaimer

NB: Via de corona-helpdesk kunnen wij enkel algemene adviezen verstrekken en met u van gedachten wisselen over mogelijke verdere stappen. Rube & Wijnveld Advocaten kan daardoor niet instaan en verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze algemene adviezen voor uw persoonlijke situatie. Daarvoor zal een advocaat-cliënt relatie aangegaan moeten worden. Mocht dat aan de orde zijn, dan zal dat tijdens het gesprek worden besproken.


Corona

Aanvullende maatregelen tegen het coronavirus

Het kabinet heeft op 23 maart 2020 aanvullende maatregelen genomen in de bestrijding van het coronavirus. De reeds op 15 maart 2020 door het kabinet genomen maatregelen, zoals de sluiting van horeca tot 6 april 2020, blijven daarbij van kracht. De boodschap van het kabinet blijft ongewijzigd: Blijf thuis en ga alleen naar buiten voor werk indien thuiswerken niet mogelijk is, om boodschappen te doen of om voor andere te zorgen. Indien men toch naar buiten moet, dient voldoende afstand (1,5 meter) tot anderen te worden gehouden. 

Bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten strijd Coronavirus

Met de op 23 maart 2020 genomen maatregelen geeft het kabinet burgemeesters de mogelijkheid om maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus bestuursrechtelijk te handhaven. In deze blog worden de belangrijkste maatregelen kort besproken.

Maatregelen

De meest ingrijpende maatregel is het verbod op bijeenkomsten tot 1 juni 2020 (in plaats van 6 april 2020) voor begrafenissen en kerkelijke bruiloften gelden een uitzondering waarvoor regels opgesteld. Daarbij is voor burgemeesters de bevoegdheid gecreëerd om gebieden binnen hun gemeente aan te wijzen, waar groepsvorming verboden is. Bij groepen van 3 of meer die geen anderhalve meter afstand houden, kan worden gehandhaafd. Personen in hetzelfde huishouden, zoals gezinnen, en kinderen zijn hiervan uitgezonderd.

Verder worden winkels verplicht maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door het voeren van deurbeleid, om te zorgen dat mensen voldoende afstand (1,5 meter) van elkaar houden. In dat kader is de bevoegdheid voor burgemeesters gecreëerd om een winkel te sluiten als dergelijke maatregelen niet afdoende blijken te zijn.

Om deze maatregel goed te kunnen handhaven hebben burgemeesters tevens de bevoegdheid gekregen om bestuurlijke boetes op te leggen aan personen (€ 400,00) en bedrijven (€ 4.000,00) die zich niet houden aan de maatregelen.

Noodverordening

Ten aanzien van de gemeente Amsterdam heeft burgemeester Halsema al laten de nieuwe maatregelen streng te zullen handhaven en dat een noodverordening, waarin de nieuwe bevoegdheden nader zullen worden uitgewerkt in voorbereiding is die binnen enkele dagen in werking zal treden. Zodra de noodverordening is gepubliceerd, zullen wij die op deze website bespreken.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl

 


Zakelijk samenwerkingsverband leidt niet altijd tot intrekking exploitatievergunning

Wanneer je als ondernemer een vergunning nodig hebt voor je bedrijf, maar deze vergunning ook nog getoetst moet worden aan de “Wet Bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur” (de Wet Bibob) kan een zakenpartner voor onaangename verassingen zorgen. Uit een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (26 augustus 2015 ECLI:NL:RVS:2015:2721) volgt echter dat een nadelig zakelijk samenwerkingsverband niet in alle gevallen tot een negatieve Bibob beoordeling hoeft te leiden.

Met behulp van de Wet Bibob kunnen bestuursorganen, kort gezegd, bepaalde vergunningen weigeren of intrekken als er volgens het bestuursorgaan een ernstig gevaar bestaat dat de (te verlenen) vergunning mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen voordeel te benutten (witwassen) of gebruikt zal worden om strafbare feiten te plegen. Dat ernstig gevaar wordt vastgesteld op basis van feiten en omstandigheden die erop wijzen dat de betrokkene in relatie staat tot strafbare feiten. In de Wet Bibob is in artikel 3 lid 4 aanhef onder c nog expliciet opgenomen dat indien sprake is van een zogeheten zakelijk samenwerkingsverband, de betrokkene óók in relatie kan staan tot strafbare feiten gepleegd door de zakelijke partner. Een zakelijk samenwerkingsverband kan onder meer zijn gelegen in een huurrelatie tussen de betrokkene en de derde of de omstandigheid dat de desbetreffende persoon als financier optreedt van de betrokkene.

In de betreffende zaak heeft de burgemeester van Delft bij besluit van 8 november 2013 de exploitatievergunning van een coffeeshop op grond van artikel 3 Wet Bibob ingetrokken. Tegen dit besluit heeft de exploitant bezwaar gemaakt, dat op 4 maart 2014 ongegrond is verklaard. De rechtbank heeft het door de exploitant ingediende beroep eveneens ongegrond verklaard.

De burgemeester was van mening dat er sprake was van een ernstig gevaar.

Het ernstige gevaar was volgens de burgemeester mede gelegen in de omstandigheid dat de vennoot van de coffeeshop viermaal is veroordeeld wegens handelen in strijd met de Opiumwet.

De exploitant voerde hier tegen aan dat, hoewel de vennoot nog steeds vennoot is van de B.V. aan wie de exploitatievergunning is verleend en tevens volgens het Bibob-advies huurder is van het pand waarin de coffeeshop is gevestigd, hij sinds 2005 alles heeft gedaan het zakelijk samenwerkingsverband met de vennoot te verbreken. In 2005 heeft de exploitant daartoe een bedrijf opgericht, waarvan hij door middel van een andere B.V. indirect bestuurder en enig aandeelhouder is en van waaruit de huur van het pand wordt betaald. De vennoot is niet betrokken bij deze B.V. De vergunningplichtige activiteiten worden eveneens vanuit die B.V. uitgevoerd. Voorts stelde de exploitant dat de vennoot zelf ook minder bij de exploitatie van de coffeeshop betrokken wilde zijn en daardoor sinds 2005 bij het bedrijf in loondienst is.

Toen de exploitant erachter kwam dat de vennoot in 2008 een strafbaar feit had gepleegd, heeft hij de vennoot destijds direct op non-actief gesteld. De betrokkenheid van de vennoot bij de coffeeshop beperkte zich ten tijde van de procedure ook tot het feit dat mede zijn naam op de exploitatievergunning staat en hij huurder is van het pand.

Het was volgens de exploitant tenslotte niet mogelijk de exploitatievergunning op naam van het in 2005 opgerichte bedrijf te zetten nu een rechtspersoon geen vergunninghouder kan zijn. Dit werd ook door de burgemeester beaamd. De exploitatievergunning alleen op de naam van de exploitant zetten was daarbij niet mogelijk, nu hiervoor een wijziging van de vergunning noodzakelijk was en het uitsterfbeleid van de gemeente Delft erop neerkomt dat een nieuwe exploitatievergunning voor een coffeeshop, waaronder tevens een wijziging van de oude vergunning wordt verstaan, zal worden geweigerd. Ook dit werd door burgemeester beaamd.

De Afdeling overweegt uiteindelijk dat nu de exploitatie van de coffeeshop niet zonder de vennoot kan worden voortgezet en de burgemeester te kennen heeft gegeven dat het gelet op het uitsterfbeleid niet mogelijk is de exploitatievergunning op naam van de exploitant te zetten, voor de exploitant, ondanks zijn pogingen hiertoe, geen mogelijkheid bestond het zakelijk samenwerkingsverband met de vennoot geheel te verbreken en tegelijkertijd de exploitatie van de coffeeshop voort te zetten. Onder deze omstandigheden kan het zakelijk samenwerkingsverband tussen de exploitant en de vennoot volgens de Afdeling niet aan de exploitant worden tegengeworpen.

Uit deze uitspraak komt naar voren dat indien het ernstig gevaar enkel uit feiten en omstandigheden omtrent een derde bestaat, en de betrokkene er in alle redelijkheid alles aan heeft gedaan het zakelijk samenwerkingsverband tussen hem en de derde te verbreken, dat samenwerkingsverband niet meteen hoeft te leiden tot een negatief Bibob oordeel.