Servicekosten

Servicekosten en de Warmtewet

De Warmtewet is sinds de invoering een bron van discussie. Het feit dat in huursituaties het huurrecht op grond van het Burgerlijk Wetboek mede van toepassing kan zijn op de warmtelevering helpt daarbij niet. Er zijn daardoor veel onduidelijkheden waardoor tegenstrijdige (of “indianen-”) verhalen de wereld in zijn geholpen. Een van die onduidelijkheden is de vraag of de levering van warmte (nog steeds) eveneens het leveren van service kan betekenen in de zin van het huurrecht en daardoor dus onder de regelgeving omtrent servicekosten valt als de levering van de warmte door de verhuurder in rekening wordt gebracht. Dit is van belang omdat de huurder/verbruiker dan verdergaande bescherming kan genieten. Het antwoord op de vraag is volgens ons over het algemeen “Ja”. In deze blog zetten wij uiteen waarom.

Nutsvoorzieningen met een individuele meter

Tot 1 juli 2014 werd de levering van de levering van verwarmd water voor het verwarmen van een huurwoning op grond van het Besluit servicekosten gezien als “service”. Het begrip servicekosten is met de inwerkingtreding van de wet “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie” per 1 juli 2014 gewijzigd.

Met die wijzigingswet is het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek naast het begrip servicekosten. Sindsdien worden op grond van het Burgerlijk Wetboek de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter gedefinieerd als “de vergoeding in verband met de levering van (…) water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.”

Er wordt in deze definitie geen onderscheid gemaakt tussen warm of koud water of het gebruik daarvan, waardoor elke vorm van levering van water door de verhuurder aan de huurder onder het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” valt. Randvoorwaarde is uiteraard wel dat er een individuele meter is geplaatst die het verbruik meet. Als dat niet het geval is, dan is de levering van het water geen nutsvoorziening met individuele meter, maar mogelijk wel nog een “service”.

Servicekosten

Met de wijziging van de wet per 1 juli 2014 is per saldo het begrip servicekosten op minder situaties van toepassing geworden. Sindsdien worden servicekosten in het Besluit servicekosten (onder andere) gedefinieerd als “de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten” en “het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.”

Met andere woorden, levering van warm water om de gemeenschappelijke ruimten in een woningcomplex te verwarmen. De vraag is of de levering van warm water aan een huurwoning zonder dat een individuele meter is geplaatst servicekosten zijn, aangezien het Besluit servicekosten niet meer spreekt over levering aan individuele woonruimten, maar enkel over levering aan de gemeenschappelijke gedeelten.

De minister heeft daar indertijd (indirect) aandacht besteed bij de behandeling van de wijzigingswet. In de memorie van toelichting is daarover het volgende gezegd:

“Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip «servicekosten» wordt met de voorgestelde wijziging in artikel 7:237, lid 3, BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:

–      kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

–      servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”

Kort gezegd komt dit erop neer dat de minister nooit een inhoudelijke wijziging van het servicekostenstelsel heeft willen doorvoeren, maar enkel dat het oude begrip “servicekosten” werd gesplitst in “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met individuele meter”. De levering van (warm) water aan huurwoningen door de verhuurder zonder dat daar een individuele meter aanwezig is, is dus volgens de minister een service waar de regelgeving van de servicekosten op van toepassing is. Die flexibiliteit zit overigens ook in het Besluit servicekosten.

Verhouding met de Warmtewet

In de Warmtewet wordt onder warmte verstaan “warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik”. Verder geldt dat de Warmtewet van toepassing is op “verbruikers”. Verbruikers zijn personen die een zogenaamde kleine aansluit (minder dan 100kW) hebben. Dat zijn doorgaans particuliere huishoudens en in een aantal gevallen ook kleine bedrijven en kantoren.

De levering van warmte als bedoeld in de Warmtewet is daarmee ook de levering van nutvoorzieningen met een individuele meter en/of de levering van een service op grond van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Beide wetten zijn daarom van toepassing op de levering van warmte aan huurwoningen als de verhuurder verantwoordelijk is voor de levering van de warmte.

Zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek zijn wetten in formele zin en kennen geen hiërarchie. Beide wetten bestaan in die zin naast elkaar en kunnen elkaar aanvullen. Daarbij geldt wel als randvoorwaarde dat de regels niet tegenstrijdig mogen zijn. In dat geval zal een oordeel van de rechter noodzakelijk zijn.

Conclusie

Doordat zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek geldt voor warmtelevering door een verhuurder, krijgt de huurder/verbruiker in feite dubbele bescherming. Zo is bijvoorbeeld de huurcommissie bevoegd geschillen hierover te behandelen, maar kan ook de geschillencommissie die in de warmteleveringsovereenkomst is aangewezen de geschillen beslechten. Hier schreven wij in november 2015 al over in de blog Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht. Verder zijn administratieverplichten uit de Warmtewet van toepassing op de verhuurder, maar ook die uit het Burgerlijk Wetboek voortvloeien.

Op zichzelf hoeft het geen probleem te zijn dat beide wetten naast elkaar bestaan. Uitgangspunt van zowel het huurrecht als de Warmtewet is immers de bescherming van de huurder/verbruiker. Pas als regels inhoudelijk tegenstrijdig worden, kunnen problemen ontstaan, maar daar is op dit moment geen sprake van.

Heeft u vragen over de Warmtewet, huurrecht, servicekostenbeleid of nutsvoorzieningen met individuele meters, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 0203032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Geluidsnormen

Kortdurend en incidenteel strijdig gebruik

Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) is het mogelijk om met het geldende bestemminsplan strijdige gebruik toe te staan, als er sprake is van “kortdurend en incidenteel” strijdig gebruik. Over het antwoord op de vraag wanneer het strijdige gebruik slechts kortdurend en incidenteel is niet altijd even duidelijk. In een recente uitspraak geeft de Afdeling iets meer duidelijkheid.

In deze zaak heeft de burgemeester van Bodegraven-Reeuwijk aan de exploitanten van een sporthal een exploitatievergunning verleend voor het exploiteren van een kantine in en terras bij de sporthal. De exploitatievergunning biedt horeca-inrichtingen op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (hierna: “APV”) van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk onder meer de mogelijkheid om acht maal per jaar activiteiten met versterkte live muziek binnen de sporthal te laten plaatsvinden, waarbij de geldende geluidsnormen niet van toepassing zijn.

Appellant is een omwonende van de sporthal en heeft tegen de verlening van de vergunning bezwaar gemaakt. Volgens appellante is de verlening van de exploitatievergunning in strijd met het bestemmingsplan. Verder stelt de appellant dat het door de exploitatie van de sporthal geproduceerde geluid het woon- en leefklimaat ontoelaatbaar nadelig wordt beïnvloed. Deze grond voor hoger beroep is in het vorige nieuwsartikel al behandeld.

Strijd met het bestemmingsplan

Appellant is, in tegenstelling tot de burgemeester, van mening dat de burgemeester de exploitatievergunning had moeten weigeren op grond dat de exploitatie in strijd is met het bestemmingsplan, omdat het volgens verwachting van vijf keer per jaar houden van een niet-sport gerelateerd feest niet is aan te merken als kortdurend en incidenteel gebruik in strijd met de ter plaatse van de sporthal geldende bestemming. De appellant voert hiertoe aan dat de burgemeester op grond van de APV een exploitatievergunning moet weigeren indien de exploitatie in strijd is met een bestemmingsplan en die bepaling geen ruimte biedt voor een uitzondering bij kortdurend en incidenteel strijdig gebruik. Ook voert hij aan dat op basis van de uitspraak van de rechtbank niet duidelijk is wanneer handhavend kan worden opgetreden omdat het met de bestemming strijdige gebruik niet kortdurend en incidenteel is.

Kortdurend en incidenteel strijdig gebruik

De Afdeling geeft de appellant gelijk en overweegt dat, nu appellant in bezwaar heeft aangevoerd dat de exploitatie van de sporthal in strijd zou zijn met het geldende bestemmingsplan, de burgemeester had moeten onderzoeken of de voorgenomen exploitatie ook daadwerkelijk in strijd is met het bestemmingsplan. Interessanter is echter dat de Afdeling verder overweegt dat bij het vijf keer per jaar houden van een dergelijk feest geen sprake is van een kortdurend en incidenteel met de bestemming strijdig gebruik. De Afdeling helaas overigens niet aan wanneer dan wel sprake zou zijn van kortdurend en incidenteel strijdig gebruik. Dat is iets wat de burgemeester dan moet onderzoeken.

Voor vragen over de interpretatie van bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen om van bestemmingsplannen af te kunnen wijken kunt u contact opnemen met Rube & Wijnveld Advocaten op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.