Per 1 januari 2023 moeten kantoorruimten, op grond van het Bouwbesluit 2012 minimaal beschikken over een Label-C energielabel. Als een kantoorruimte na die datum niet beschikt over een label-C registratie, dan mag de kantoorruimte niet als zodanig worden gebruikt. Bij overtreding dreigt handhavend optreden van het bevoegd gezag. De vraag is wat deze verplichting inhoudt en wat de gevolgen voor verhuurder en huurder van kantoorruimten kunnen zijn.
Het Bouwbesluit 2012
Het Bouwbesluit 2012 is per 17 oktober 2018 gewijzigd met de toevoeging van artikel 5.11 Bouwbesluit. Kort gezegd, is het op grond van artikel 5.11, eerste lid, Bouwbesluit 2012 verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen.
Uitzonderingen op het verbod
Het verbod is niet van toepassing op een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.
Verder is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.
Ook is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld Rijksmonumenten en gebouwen die slechts twee jaar worden gebruikt.
Tenslotte geldt er nog een beperking van het verbod ten aanzien van de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energieprestatie te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.
Handhaving van het verbod
Tegen een overtreding van het verbod kan handhavend worden opgetreden, door middel van het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Naast handhaving via de bestuursrechtelijke weg kan ook strafrechtelijk worden opgetreden tegen een overtreder van het verbod.
Het is niet geheel duidelijk tot wie dit verbod zich richt, de eigenaren van kantoren of ook de huurders. De zinsnede “in gebruik te nemen of te gebruiken” in de wettekst lijkt erop te wijzen dat de wetgever zich zowel tot de eigenaar als de gebruiker of huurder richt.
In het geval van een overtreding van het verbod, zal het bevoegd gezag zich hoogstwaarschijnlijk in eerste instantie richten tot de eigenaar van het kantoorgebouw. De eigenaar is immers degene die zeggenschap over het gebouw heeft.
Verplichtingen voor de verhuurder en huurder
Als een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de vereisten voor een energielabel-c, dan is het zaak om voor 1 januari 2023 alsnog aan die vereisten te voldoen.
Indien op 1 januari 2023 niet wordt voldaan aan de vereisten, dan mag het kantoorgebouw niet meer als zodanig worden gebruikt. Een huurder zou in dat geval kunnen betogen dat de verhuurder het genot van het verhuurde niet meer verschaft. In beginsel is er dan sprake van een gebrek. Dat kan voor de verhuurder tot gevolg hebben dat hij het gebrek dient te verhelpen, de huurprijs dient te reduceren en de eventueel door de huurder geleden schade dient te vergoeden.
Om alsnog aan de vereisten voor het Label-C te voldoen zullen vaak werkzaamheden aan het kantoorgebouw moeten worden verricht. Dergelijke werkzaamheden kunnen gepaard gaan met een verminderd genot van het gehuurde.
De huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden, indien deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Indien de werkzaamheden zijn te kwalificeren als renoveringswerkzaamheden, dan is de huurder enkel verplicht mee te werken als het renovatievoorstel redelijk is.
Dit is anders als een huurovereenkomst is aangegaan op grond van het ROZ-model. Op grond van de daarbij behorende Algemene Bepalingen is de verhuurder in beginsel bevoegd om werkzaamheden aan het kantoorgebouw te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.
Conclusie
Kort en goed, dienen kantoorgebouwen per 1 januari 2023 te beschikken over een energielabel-C. Indien daar op die datum niet aan wordt voldaan, heeft dat grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgebouw. Zowel verhuurders als huurders doen er dan ook goed aan zich te informeren of zij per 1 januari 2023 (kunnen) voldoen aan deze verplichting.
Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl