Kortdurende huurovereenkomst of huurbescherming

Met de in juli 2016 in werking getreden Wet Doorstroming Huurmarkt is de mogelijkheid geïntroduceerd voor de tijdelijke verhuur van woonruimte. De mogelijkheid en de voorwaarden van een zogeheten kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn geregeld in artikel 7:271 BW. In de praktijk is er geregeld onduidelijkheid over de vraag of er een kortdurende huurovereenkomst is gesloten dan wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam geeft daar een goed voorbeeld van.

De Wet Doorstroming Huurmarkt

Op grond van artikel 7:271 BW mag de looptijd van een kortlopende huurovereenkomst ten aanzien van zelfstandige woonruimte maximaal twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar zijn. De huurovereenkomst eindigt enkel van rechtswege, indien de verhuurder het einde van de huurovereenkomst tijdig, dat wil zeggen maximaal drie maanden en minimaal een maand voor de overeengekomen einddatum heeft aangezegd. Huurder kan op grond van artikel 7:271 BW maandelijks tussentijds opzeggen.

Onduidelijkheid in de praktijk

Zoals gezegd, bestaat er in de praktijk regelmatig onduidelijkheid over wat voor een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder is gesloten. Het antwoord op deze vraag is zeer belangrijk, omdat een huurder in het geval een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten aanspraak op huurbescherming kan doen.

Zo hadden partijen in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam een huurovereenkomst gesloten voor de duur van achttien maanden. De huurperiode zou ingaan op 15 juni 2017 en zou eindigen op 15 december 2018. Daarbij waren partijen overeengekomen dat partijen de huurovereenkomst niet tussentijds konden opzeggen.

De verhuurder zegde, in de veronderstelling dat hij een kortdurende huurovereenkomst had gesloten, op 7 november 2018 het einde van de huurovereenkomst tegen 15 december 2018 aan. De huurster was echter van mening dat er geen sprake was van een kortdurende huurovereenkomst, maar juist van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een minimum huurperiode van achttien maanden. Volgens de huurder loopt de huurovereenkomst na afloop van de eerste achttien maanden voor onbepaalde tijd door.

De verhuurder startte daarop een procedure bij de rechtbank Amsterdam, waarin hij ontruiming van de woning vorderde.

Overwegingen van de kantonrechter

De kantonrechter oordeelde echter dat er sprake was van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd en dat huurder derhalve aanspraak kon doen op huurbescherming. De opzegging is derhalve niet geldig en de vordering tot ontruiming wordt afgewezen.

De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of partijen een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten of dat een “gewone” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur zijn overeengekomen tot uitgangspunt wordt genomen dat huurster als consument als zwakkere partij moet worden gekenschetst en verhuurder, als professionele partij moet worden aangemerkt. Verder wordt door de kantonrechter in aanmerking genomen dat verhuurder de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat gesteld noch anderszins aannemelijk is geworden dat huurster daar op enigerlei wijze invloed op heeft gehad. Eventuele onduidelijkheden dienen, volgens de kantonrechter, dan ook voor risico van verhuurder te blijven. Ten slotte overweegt de kantonrechter dat het bij de introductie van de mogelijkheid van de tijdelijke huurovereenkomst volgens de wetgever de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm zou blijven, zodat bij geval van onduidelijkheid een uitleg die recht doet aan de bescherming van de zwakkere partij heeft te gelden.

De bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst bieden volgens de kantonrechter ook geen voldoende aanknopingspunten dat huurster de door verhuurder voorgestane uitleg van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten. Het model dat verhuurder heeft gebruikt is die voor een gebruikelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en nergens wordt specifiek verwezen naar de tijdelijkheid ervan. In de huurovereenkomst wordt bovendien verwezen naar de algemene bepalingen huurovereenkomst uit 2003, toen de mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst nog niet bestond. Verder geldt, zoals terecht door huurder is opgemerkt, dat in artikel 3.1 is opgenomen dat de huurovereenkomst doorloopt indien niet wordt opgezegd, welke formulering niet direct een aanwijzing biedt voor de huurovereenkomst voor tijdelijke duur. Ook het gegeven dat de huurovereenkomst niet tussentijds opzegbaar was gedurende de periode tot 15 december 2018, biedt volgens de kantonrechter, een belangrijke aanwijzing dat geen tijdelijke huurovereenkomst is overeengekomen.

Conclusie

Bovenstaande uitspraak maakt duidelijk dat een goed onderscheid tussen een kortlopende huurovereenkomst, die gericht is op een maximale huurperiode, en de huurovereenkomst van onbepaalde met een eerste bepaalde termijn, die is gericht op een minimale huurperiode, is van groot belang is.

Het is bij het opstellen van een huurovereenkomst dan ook essentieel dat expliciet wordt aangegeven dat er sprake is van een kortdurende huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 1 BW of dat er sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd.

Daarbij doet de verhuurder die een kortdurende huurovereenkomst wil sluiten er verstandig aan de mogelijkheid voor huurder om maandelijks tussentijds op te zeggen expliciet in de overeenkomst op te nemen. Immers, indien de overeenkomst tussentijdse opzegging uitsluit, wordt dat, blijkens bovenstaande uitspraak gezien als een belangrijke indicatie dat er sprake is van een overeenkomst van onbepaalde tijd.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.

Meldplicht vakantieverhuur Amsterdam

Per 1 oktober 2017 zijn alle hoofdbewoners die incidenteel hun woning aan toeristen verhuren verplicht dit te melden bij de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht voor vakantieverhuur is een gevolg van de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Vakantieverhuur en huisvestingsverordening

De gemeente hoopt door deze meldplicht de naleving van de regels en de bestrijding van illegale vakantieverhuur te bevorderen. In Amsterdam is vakantieverhuur na 1 oktober 2017 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 enkel nog onder de volgende voorwaarden toegestaan:

· de te verhuren woning dient officieel de bestemming wonen te hebben en deze mag uitsluitend door de hoofdbewoner worden verhuurd;

· de verhuur van de woning dient een incidenteel karakter hebben (de woning mag in ieder geval niet meer dan 60 dagen per kalenderjaar worden verhuurd);

· per woning mag slechts aan vier personen per nacht onderdak worden geboden;

· de woning mag geen eigendom zijn van een woningbouwcorporaties;

· elke vakantieverhuur dient voorafgaand aan de verhuur aan het college van burgemeester en wethouders te worden gemeld.

Boete

Op overtreding van de meldplicht staat een bestuurlijke boete van € 6.000,00. Daarbij geldt nog dat indien er andere overtredingen worden geconstateerd, zoals de verhuur aan meer dan vier personen per woning per nacht, dat ook voor die overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Die boete bedraagt € 20.500,00 per overtreding.

Andere beperkingen

In onze praktijk hebben wij gemerkt dat veel verhuurders denken dat als zij zich aan de door de gemeente gestelde regels houden zij hun woning ongestoord kunnen verhuren. Dat is echter niet altijd geval.

Zo kan de verhuur van een eigen woning op grond van de splitsingsakte niet zijn toegestaan. Het is voor een hoofdbewoner die tevens eigenaar van de woning is, dan ook raadzaam om voorafgaand aan de verhuur te informeren of de splitsingsakte vakantieverhuur toestaat.

Verder geldt dat het in gebruik geven aan derden van een woning op grond van veel huurovereenkomsten niet is toegestaan. Huurders van een woning dat geen eigendom is van een woningbouwcorporatie zouden voorafgaand aan eventuele verhuur dan ook moeten nagaan of verhuur ook op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.

Over de juridische implicaties van vakantieverhuur schreven wij al in onze eerdere blog “Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb” Heeft u vragen over vakantieverhuur, huurrecht of handhaving, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 020-3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl

Huurders hebben instemmingsrecht bij toedeling warmtekosten

De Kantonrechter in Gouda, heeft onlangs in een zaak, bepleit door Rube & Wijnveld Advocaten, geoordeeld dat een verhuurder de instemming van een huurdersorganisatie nodig heeft indien hij de wijze waarop de (toedeling van de) kosten van warmte van huurders worden doorbelast (het zogenoemde instemmingsrecht).

Instemmingsrecht bij beleidswijziging servicekosten

Op grond van artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) mag een huurder een wijziging in het beleid aan de hand waarvan servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter worden doorgelegd naar zijn huurders pas doorvoeren als de huurdersorganisatie die de belangen van de huurders behartigt met die wijziging heeft ingestemd. Wil dit artikel van toepassing zijn moet dus sprake zijn van (i) servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter én (ii) de mogelijkheid om beleid te voeren bij het toedelen van die kosten aan huurders.

Over de vraag of de kosten van de levering van warmte in de zin van de Warmtewet door een verhuurder aan een huurder kunnen worden gezien als servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter heeft enige tijd onduidelijkheid bestaan. In een eerder blog uit oktober 2016 concludeerden wij dat dat inderdaad zo was. Inmiddels is die lezing bevestigd in diverse uitspraken.

Kern van het geschil

Kern van het geschil tussen partijen spitste zich toe op de tweede vraag, namelijk of een verhuurder bij de toedeling van warmtekosten de vrijheid heeft om beleid te voeren en daarmee dus op grond van artikel 5a WOHV instemming nodig heeft om die beleidswijziging door te voeren. Rube & Wijnveld Advocaten was ingeschakeld door een huurdersvereniging waarvan de verhuurder niet om die instemming had verzocht, maar wel een wijziging had doorgevoerd.

Gigajoulemeter of kostenverdeling

Het uitgangspunt van de Warmtewet is dat een gigajoulemeter wordt geïnstalleerd om zo de afgenomen of verbruikte warmte in gigajoule te registreren per woning, waarna deze verbruikte warmte tegen de overeengekomen warmteprijs per gigajoule in rekening kan worden gebracht. In deze situatie is er in principe ook geen vrijheid om beleid te voeren op de verbruikte warmte. Immers, hetgeen verbruikt wordt, wordt geregistreerd door de meter.

Bij de totstandkoming van de Warmtewet heeft de wetgever echter onderkend dat de meeste (oude) collectieve warmtesystemen helemaal niet zijn ingericht op de Warmtewet. Zo hebben deze systemen doorgaans geen afzonderlijke gigajoulemeters in de woning en hebben de meeste woningen geen eigen aansluiting per woning. Er is vaak sprake van (meestal niet geïsoleerde) stijgleidingen die van beneden naar boven lopen door de woningen heen. In deze situaties is het doorgaans onmogelijk een gigajoulemeter te installeren en zijn er veel externe factoren, zoals de ligging van de woning in het complex, die van invloed kunnen zijn op de noodzaak om te stoken en dus het warmteverbruik.

Voor deze situaties is artikel 8a Warmtewet in het leven geroepen. Op grond van artikel 8a Warmtewet is het, als het niet mogelijk is een gigajoulemeter te installeren, toegelaten de kosten voor de levering van warmte, ofwel te baseren op warmtekostenverdelers (de ouderwetse radiatormetertjes), ofwel op een andere eerlijke wijze te verdelen zodanig dat het het werkelijke verbruik benadert. Dit kan onder andere door het toepassen van correctiefactoren afhankelijk van de ligging van de woning. De stelling van de huurdersvereniging is dat een verhuurder in die gevallen de vrijheid heeft de kosten op een bepaalde manier te verdelen over de huurders.

Beleidsvrijheid in de Warmtewet

De Kantonrechter geeft de huurdersvereniging uiteindelijk gelijk en overweegt dat de verhuurder bij het verdelen van de warmtekosten inderdaad bevoegd is correctiefactoren toe te passen. Het gevolg is volgens de Kantonrechter dat er bij de toepassing van de Warmtewet keuzes zijn te maken door de verhuurder en daarmee dus beleidsvrijheid bestaat. Hierdoor had de verhuurder instemming moeten verkrijgen van de huurdersvereniging bij de wijziging van de verdeling van de warmtekosten.

De uitspraak is tevens een bevestiging van het standpunt van de Woonbond, die deze kwestie op de voet heeft gevolgd. Heeft u vragen over de Warmtewet, servicekostenbeleid of huurrecht? Neem dan contact op met Jan Rube of Frank Wijnveld op info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht

De Huurcommissie heeft onlangs in haar beleid vastgelegd dat zij bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen tussen een verhuurder en huurder van een sociale woning. De Huurcommissie zal in die procedures de kosten van warmte toetsen aan zowel de maximumprijs van de Warmtewet, als de redelijke kosten die uit het huurrecht voortvloeien.

Ten tijde van de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014 bestond er bij marktpartijen onduidelijkheid over de verplichtingen en de positie van verhuurders van woningen (met name woningcorporaties) die tevens warmte leveren aan hun huurders. Inmiddels is in ieder geval vast komen te staan dat verhuurders die tevens warmte leveren vallen onder het bereik van de Warmtewet en gebonden zijn aan de verplichtingen in de Warmtewet.

Dit betekent echter niet dat verhuurders/leveranciers niet gebonden zijn aan het huurrecht. Uit artikel 7:237 Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten volgt namelijk dat de levering van warmte eveneens kan worden aangemerkt als levering van service(kosten) dan wel als nutsvoorzieningen met een individuele meter. Het gevolg is dat een verhuurder zich bij de levering van warmte zowel aan verplichtingen voortvloeiende uit het huurrecht als aan verplichtingen op grond van de Warmtewet dient te houden. Dit kan voor onduidelijke en mogelijk tegenstrijdige situaties zorgen.

Een van de discussiepunten tussen verschillende marktpartijen is of de Huurcommissie, die geschillen tussen de huurder en verhuurder van een sociale huurwoning beslecht, nog wel bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen en zo ja, wat het toetsingskader is van de Huurcommissie is: de Warmtewet, of het huurrecht.

Bevoegdheid Huurcommissie

Voor wat betreft de algemene bevoegdheid van de Huurcommissie heeft het ministerie van Economische Zaken inmiddels bevestigd dat de Huurcommissie voor wat betreft de levering van warmte aan sociale huurwoningen bevoegd is kennis te nemen van bepaalde warmtegeschillen.

Een geschil over de warmtelevering kan echter veel omvatten. Het kan bijvoorbeeld over de prijs van de warmte gaan, de kosten van een aangebrachte meter, of een gebrek aan de installatie. De Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer een notitie die Rube & Wijnveld Advocaten op verzoek van de Nederlandse Woonbond heeft opgesteld besloten dat zij kennis zal nemen van warmtegeschillen die nutsvoorzieningen, servicekosten of gebreken betreffen. Dat betekent dus dat Huurcommissie zal beslissen over alle aspecten van (kosten van) warmtelevering die in de Warmtewet zijn genoemd. Dat zijn onder meer de door de verhuurder in rekening gebrachte warmteprijs, de kosten voor het gebruik van de geïnstalleerde warmtewisselaar, de kosten van de meting van het warmteverbruik, of de huur van een warmtemeter.

Toetsingskader

Waar de Huurcommissie deze kosten aan dient te toetsen volgt uit artikel 18 Uitvoeringswet huurprijzen. In dat artikel is expliciet opgenomen dat servicekosten en kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, waar de kosten van warmtelevering onder vallen, door de Huurcommissie worden getoetst aan de “voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”. De Warmtewet is een wettelijk voorschrift. De Huurcommissie moet dus toetsen of wat in rekening is gebracht door een verhuurder voor de levering van warmte in overeenstemming is met enerzijds de Warmtewet en anderzijds het redelijkheidsvereiste als bedoeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Inmiddels heeft de Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer dezelfde notitie van Rube & Wijnveld Advocaten ook besloten dat de kosten voor warmtelevering zowel aan de Warmtewet als aan het redelijkheidsvereiste zal worden getoetst. Daarbij heeft de Huurcommissie overigens expliciet vermeld dat de redelijkheidstoets met zich meebrengt dat alleen de werkelijke kosten van de warmtelevering kunnen worden doorberekend aan de huurder.

Meer weten over de werking van de Warmtewet? In 2013 schreef Jan Rube een artikel over de Warmtewet in relatie tot woningcorporaties (De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties). Het artikel is gepubliceerd in het Tijdschrift Bouwrecht (2013/18). Voor vragen over de Warmtewet kunt u ook contact opnemen met Jan Rube op 020-3032489 of rube@rubewijnveld.nl.

mr.drs. J.Chr. Rube, ‘De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties’, Bouwrecht 2013/18.