Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht

De Huurcommissie heeft onlangs in haar beleid vastgelegd dat zij bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen tussen een verhuurder en huurder van een sociale woning. De Huurcommissie zal in die procedures de kosten van warmte toetsen aan zowel de maximumprijs van de Warmtewet, als de redelijke kosten die uit het huurrecht voortvloeien.

Ten tijde van de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014 bestond er bij marktpartijen onduidelijkheid over de verplichtingen en de positie van verhuurders van woningen (met name woningcorporaties) die tevens warmte leveren aan hun huurders. Inmiddels is in ieder geval vast komen te staan dat verhuurders die tevens warmte leveren vallen onder het bereik van de Warmtewet en gebonden zijn aan de verplichtingen in de Warmtewet.

Dit betekent echter niet dat verhuurders/leveranciers niet gebonden zijn aan het huurrecht. Uit artikel 7:237 Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten volgt namelijk dat de levering van warmte eveneens kan worden aangemerkt als levering van service(kosten) dan wel als nutsvoorzieningen met een individuele meter. Het gevolg is dat een verhuurder zich bij de levering van warmte zowel aan verplichtingen voortvloeiende uit het huurrecht als aan verplichtingen op grond van de Warmtewet dient te houden. Dit kan voor onduidelijke en mogelijk tegenstrijdige situaties zorgen.

Een van de discussiepunten tussen verschillende marktpartijen is of de Huurcommissie, die geschillen tussen de huurder en verhuurder van een sociale huurwoning beslecht, nog wel bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen en zo ja, wat het toetsingskader is van de Huurcommissie is: de Warmtewet, of het huurrecht.

Bevoegdheid Huurcommissie

Voor wat betreft de algemene bevoegdheid van de Huurcommissie heeft het ministerie van Economische Zaken inmiddels bevestigd dat de Huurcommissie voor wat betreft de levering van warmte aan sociale huurwoningen bevoegd is kennis te nemen van bepaalde warmtegeschillen.

Een geschil over de warmtelevering kan echter veel omvatten. Het kan bijvoorbeeld over de prijs van de warmte gaan, de kosten van een aangebrachte meter, of een gebrek aan de installatie. De Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer een notitie die Rube & Wijnveld Advocaten op verzoek van de Nederlandse Woonbond heeft opgesteld besloten dat zij kennis zal nemen van warmtegeschillen die nutsvoorzieningen, servicekosten of gebreken betreffen. Dat betekent dus dat Huurcommissie zal beslissen over alle aspecten van (kosten van) warmtelevering die in de Warmtewet zijn genoemd. Dat zijn onder meer de door de verhuurder in rekening gebrachte warmteprijs, de kosten voor het gebruik van de geïnstalleerde warmtewisselaar, de kosten van de meting van het warmteverbruik, of de huur van een warmtemeter.

Toetsingskader

Waar de Huurcommissie deze kosten aan dient te toetsen volgt uit artikel 18 Uitvoeringswet huurprijzen. In dat artikel is expliciet opgenomen dat servicekosten en kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, waar de kosten van warmtelevering onder vallen, door de Huurcommissie worden getoetst aan de “voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”. De Warmtewet is een wettelijk voorschrift. De Huurcommissie moet dus toetsen of wat in rekening is gebracht door een verhuurder voor de levering van warmte in overeenstemming is met enerzijds de Warmtewet en anderzijds het redelijkheidsvereiste als bedoeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Inmiddels heeft de Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer dezelfde notitie van Rube & Wijnveld Advocaten ook besloten dat de kosten voor warmtelevering zowel aan de Warmtewet als aan het redelijkheidsvereiste zal worden getoetst. Daarbij heeft de Huurcommissie overigens expliciet vermeld dat de redelijkheidstoets met zich meebrengt dat alleen de werkelijke kosten van de warmtelevering kunnen worden doorberekend aan de huurder.

Meer weten over de werking van de Warmtewet? In 2013 schreef Jan Rube een artikel over de Warmtewet in relatie tot woningcorporaties (De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties). Het artikel is gepubliceerd in het Tijdschrift Bouwrecht (2013/18). Voor vragen over de Warmtewet kunt u ook contact opnemen met Jan Rube op 020-3032489 of rube@rubewijnveld.nl.

mr.drs. J.Chr. Rube, ‘De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties’, Bouwrecht 2013/18.

Vergunning van rechtswege niet mogelijk na vernietiging bestuursrechter

Hoe je het ook wendt of keert, overheden staan niet bekend om de voortvarendheid waarmee besluitvormingsprocessen worden doorlopen. Procedures kunnen maanden, soms jaren duren. Daar waar veel belangen tegen elkaar moeten worden afgewogen of er veel op het spel staat, is dat begrijpelijk. Het gaat dan bijvoorbeeld om de besteding van publieke gelden of ingrijpende maatregelen voor een groep personen.

Voor besluitvormingsprocessen die minder “spannend” zijn en meer rechttoe rechtaan heeft de wetgever echter eind 2009 de zogenoemde “Lex silencio positivo”, of LSP, in het leven geroepen. Deze paragraaf (paragraaf 4.1.3.3 in de Algemene wet bestuursrecht komt er in hoofdlijnen op neer dat indien een bestuursorgaan niet tijdig op een aanvraag om een beschikking (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) heeft beslist, deze van rechtswege is verleend. Dit om te voorkomen dat een aanvrager altijd, dus ook in de eenvoudige gevallen, naar een rechter moet stappen als het bestuursorgaan te lang doet over de aanvraag. Detail is wel dat de LSP expliciet van toepassing is verklaard op het betreffende type procedure. Zo is de LSP bijvoorbeeld wel van toepassing op de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen, maar niet op de aanvraag om een Natuurbeschermingswetvergunning.

Het is duidelijk dat als de LSP op een bepaalde vergunningsprocedure van toepassing wordt verklaard, de vergunning van rechtswege is verleend als het bestuursorgaan niet binnen de wettelijke beslistermijn na de aanvraag een beslissing heeft genomen. In het bestuursrecht is het echter ook mogelijk dat een eerder verleende vergunning, om wat voor reden ook, door een rechter wordt vernietigd. Het gevolg is dat het bestuursorgaan – doordat de beslissing op de aanvraag is vernietigd – wederom op de aanvraag moet beslissen. Deze is namelijk niet vernietigd door de rechter. De beslistermijn gaat dan opnieuw lopen de dag na dat de uitspraak van de bestuursrechter is verzonden aan het bestuursorgaan. De vraag is echter of in die gevallen ook de LSP van toepassing kan zijn en dus ook mogelijk (en in sommige gevallen zelfs nog een keer) een vergunning van rechtswege kan ontstaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in de uitspraak van 21 oktober 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:3255) antwoord gegeven op deze vraag.

In r.o. 2.3 overweegt de Afdeling dat de termijn waarbinnen een bestuursorgaan na een vernietiging van een beschikking door een bestuursrechter wederom dient te beslissen op een aanvraag aanvangt op de dag na de verzending van de uitspraak van de bestuursrechter aanvangt. Voor antwoord op de vraag of de LSP van toepassing is op deze (nieuwe) procedure zoekt de Afdeling aansluiting bij de Memorie van Toelichting op de LSP (Kamerstukken II 2007/08, 31 579, nr. 3, p. 51 en 52). Hieruit volgt volgens de Afdeling dat een vergunning in deze gevallen niet van rechtswege wordt verleend.

Het gevolg van dit oordeel is dat in het geval een bestuursorgaan na de vernietiging door de rechter er te lang over doet om een nieuwe beslissing op de aanvraag te nemen, de aanvrager toch – ondanks dat het een “LSP aanvraag” betreft – naar de rechter moet om een beslissing op de aanvraag af te dwingen.

Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb

Het in aan populariteit winnende Airbnb houdt de gemoederen van overheden en juristen goed bezig. Dat komt onder meer omdat Airbnb een nieuw concept is waarvoor het onduidelijk is welke regels daarop van toepassing zijn. Zo worstelen lokale overheden bijvoorbeeld met de vraag of over de inkomsten uit Airbnb toeristenbelasting verschuldigd is en zien kantonrechters zich voor de vraag gesteld of het onderverhuren van sociale huurwoningen (tot op zekere hoogte) is toegelaten, of dat het uitzetting uit de woning rechtvaardigt.

Onlangs heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan die eigenaars van woningen die worden gebruikt voor de verhuur via onder meer Airbnb (al dan niet met toestemming) verantwoordelijk houdt voor wat er in het pand gebeurt (uitspraak van 23 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2970), ondanks dat de eigenaar niets van doen heeft met de Airbnb verhuur.

In de betreffende procedure stond een pand in het centrum van Amsterdam centraal dat de huurder hotelmatig gebruikte. Toezichthouder van het stadsdeel Centrum troffen in 2013 tijdens een controle in het pand “logiesverblijven voor toeristen” aan en constateerden dat zich aldaar “een vlucht- en brandonveilige situatie voordeed”. Met andere woorden, het gebouw voldeed niet aan de strengere brandveiligheidsvoorschriften die gelden voor hotel- en logiesfuncties zoals omschreven in het Bouwbesluit 2012.

Naar aanleiding van deze geconstateerde overtreding heeft het stadsdeel Centrum spoedeisende bestuursdwang toegepast die inhield dat het pand met onmiddellijke ingang niet meer gebruikt mocht worden voor de hotel- en logiesfunctie. De bestuursdwang is daarop ook direct geëffectueerd, hetgeen waarschijnlijk betekent dat het stadsdeel Centrum het hotel heeft gesloten. Dat is echter niet exact te lezen in de uitspraak.

Bijzonder is echter dat de bestuursdwang niet werd opgelegd aan de exploitant van het hotel en huurder van het pand, maar aan de eigenaar die – naar zijn zeggen – niets met het hotel te maken had. Op grond van eerdere jurisprudentie van de Afdeling is namelijk primair als overtreder aan te merken degene die een het desbetreffende wettelijk voorschrift daadwerkelijk heeft overtreden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek heeft verricht.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het echter met stadsdeel Centrum eens en verwijst naar uitspraken die zijn gedaan in situaties waarin sprake was van illegale hennepteelt in een woning. Ook in die gevallen wist de eigenaar niet van de betreffende activiteiten. Volgens de Afdeling kan de verhuurder van een pand echter onder omstandigheden verantwoordelijk worden gehouden voor het onrechtmatig gebruik van het pand door de huurder. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij zich op de hoogte stelt omtrent het gebruik van het door hem verhuurde pand. Dit geldt te meer als er aanwijzingen dat sprake is van onrechtmatig gebruik.

Dat de eigenaar op 150 km van het pand woont, niet wist wat er ter plaatse gaande was en hij het pand niet kon betreden zonder toestemming van de gebruikers, doet niet af aan zijn verantwoordelijkheid zich over het gebruik van het pand adequaat te informeren. Uit de uitspraak volgt dat de is voldoende toezicht op het pand moet uitoefenen en dat dat een zelfstandige verantwoordelijkheid is die los staat van de verantwoordelijkheid van de huurder om aan de geldende wet- en regelgeving te voldoen.

Hoewel de besproken uitspraak over een “echt” hotel gaat, kan deze ook voor verhuur via Airbnb relevant zijn. Dat komt doordat (onder)verhuur van een woning via Airbnb al vrij snel onder de definitie van hotel- en logiesfunctie in het Bouwbesluit 2012 kan vallen. Hierdoor lopen verhuurders van woningen – die doorgaans niet aan de brandveiligheidsvoorschriften voor hotels voldoen – risico als zij niet op structurele en adequate wijze toezicht uitoefenen op het verhuurde object

Rube & Wijnveld Advocaten van start

Na enkele maanden voorbereiding is Rube & Wijnveld Advocaten op 1 september 2015 van start gegaan. Op het karakteristieke kantoor aan de Rapenburgerstraat zijn Jan Rube en Frank Wijnveld een toegankelijk en scherp geprijsd advocatenkantoor gestart. Een kantoor dat bereikbaar is voor ondernemers, maar zeker ook voor particulieren.