Vakantieverhuur

Kruimelvergunning ten behoeve van parkeren

Met een “kruimelvergunning” kunnen bepaalde afwijkingen van het bestemmingsplan die zien op het gebruik van een bestaand gebouw alsnog worden vergund. Uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) blijkt dat een kruimelvergunning ook kan worden verleend voor het afwijken van een parkeernorm in een bestemmingsplan als gevolg van de wijziging van het gebruik van een bestaand pand.

Kruimelvergunning

Op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan in de gevallen die zijn opgesomd in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (hierna: “Bor”) met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit wordt in de praktijk ook wel de kruimelgevallenregeling genoemd. Met toepassing van de kruimelgevallenregeling kunnen de in Bijlage II opgesomde afwijkingen van bestemmingsplannen op relatief eenvoudige en snelle wijze worden vergund.

De casus

In de onderhavige uitspraak had een woningbouwvereniging een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van een kinderdagverblijf tot negen woningen op de begane grond van het pand. Het pand bestond uit drie bouwlagen. Op de bovenste twee verdiepingen van het pand waren al tien woningen gerealiseerd. Aan de achterzijde van het pand bevond zich een privéparkeerterrein met dertien parkeerplaatsen.

Het bouwplan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan, omdat de begane grond uitsluitend voor maatschappelijke voorzieningen mag worden gebruikt en omdat niet wordt voldaan aan het uitgangspunt in de Nota parkeernormen dat luidt dat op het eigen terrein in de parkeerbehoefte moet worden voorzien. Het college van burgemeester en wethouder van Best (hierna: “het college”) heeft daarom een kruimelvergunning verleend. Meer in het bijzonder een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.10 en artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2° Wabo, in samenhang met artikel 4, aanhef en onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor.

De verleende omgevingsvergunning ziet op zowel de afwijking van het gebruik als het afwijken van de parkeernormen.
Tegen de verleende omgevingsvergunning hadden omwonenden bezwaar gemaakt. Volgens hen was het college niet bevoegd om, naast het strijdige gebruik van het pand, ook de afwijking van de parkeernormen met toepassing van de kruimelgevallenregeling te vergunnen.

De uitspraak

De Afdeling volgt het standpunt van de omwonenden niet . De Afdeling overweegt in dat kader dat wijzigingen van het gebruik van een bouwwerk doorgaans leiden tot wijziging van de parkeerbehoefte. Zo ook in onderhavig geval. De met het bestemmingsplan strijdige wijziging van het gebruik van het pand, leidt tot strijdigheid met de parkeernormen. Gelet op deze samenhang en nu van een andersluidende opvatting van de wetgever volgens de Afdeling niet is gebleken, kan artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor naar het oordeel van de Afdeling ook grondslag bieden voor verlening van een vergunning voor afwijking van de planregels over parkeren. Kort gezegd dus de kruimelvergunning.

Conclusie

Uit deze uitspraak volgt dat vanwege de samenhang tussen de wijziging van het gebruik van een pand en de daaruit voortvloeiende wijziging van de parkeerbehoefte deze aspecten in één kruimelvergunning kunnen worden vergund. Dat is een positieve consequentie, omdat het andere geval zou betekenen dat het afwijken van bijvoorbeeld parkeernormen afzonderlijk vergund zou moeten worden. Dat zou de toepasbaarheid van de kruimelgevallenregeling, die er juist op gericht is om geringe afwijkingen via een eenvoudige procedure te vergunnen, immers aanzienlijk verminderen. Het is daarbij niet ondenkbaar dat andere wijzigingen die het gevolg zijn van een wijziging in het gebruik van het pand en daarbij strijd opleveren met het bestemmingsplan eveneens via de kruimelgevallenregeling vergund kunnen worden. Denk daarbij aan bijvoorbeeld afwijkingen van geluidsnormen, of geurnormen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Huisvestingsverordening van Amsterdam deels onverbindend

De Huisvestingsverordening van Amsterdam is deels onverbindend. Dat heeft Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld in de uitspraak van 29 januari 2020. De in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstellingsregeling op het verbod om woonruimte zonder onttrekkingsvergunning te verhuren aan toeristen, is in strijd met de Huisvestingswet en daarmee onverbindend, aldus de Afdeling. Overtredingen van de vrijstellingsregeling kunnen daarom niet zonder meer meer worden bestraft.

Vakantieverhuur is onttrekking

Op grond van artikel 21 Huisvestingswet is het verboden om door de gemeenteraad aangewezen woonruimte zonder een vergunning van het college van burgemeester en wethouders te onttrekken aan de woonruimtevoorraad. Vanwege de schaarste op de gehele woningmarkt, heeft de gemeenteraad van Amsterdam er in de Huisvestingsverordening voor gekozen om alle woonruimte binnen de gemeentegrenzen onder de reikwijdte van dit verbod te laten vallen.

In een eerdere uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat door vakantieverhuur (“AirBnB-verhuur”), ongeacht het aantal nachten en personen, woonruimte aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken.

Ten aanzien van het verbod om zonder vergunning woonruimte te onttrekken, staat in artikel 3.1.2 Huisvestingsverordening ten aanzien van vakantieverhuur een vrijstellingsregeling. Een onttrekkingsvergunning, zoals bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet is op grond van de Huisvestingsverordening niet vereist, als wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn onder meer dat niet meer dan 30 dagen per jaar mag worden verhuurd (onder de oude Huisvestingsverordening 2014 was dat nog 60 dagen) aan niet meer dan vier personen per nacht en dat elke verhuur voorafgaand aan de gemeente moet worden gemeld. Indien niet wordt voldaan aan de meldingsplicht, kan het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “college”) op grond van de Huisvestingsverordening een bestuurlijke boete opleggen.

De uitspraak

In onderhavige uitspraak had het college aan een inwoonster van Amsterdam een bestuurlijke van € 6.000,00 opgelegd vanwege het niet melden van de verhuur van haar woning. De Afdeling overweegt echter dat het college niet bevoegd is om een bestuurlijke boete op te leggen. Dit omdat op grond van de Huisvestingswet geen uitzondering op de vergunningsplicht, als bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet kan worden gemaakt. Indien woonruimte in de Huisvestingsverordening is aangewezen als woonruimte die alleen met een vergunning aan de woonruimte mag worden onttrokken, dan kan op die vergunningsplicht geen uitzondering gelden. De vrijstellingsregeling is dan ook in strijd met de Huisvestingswet en is daarmee onverbindend. Overtreding van de vrijstellingsregeling, kan daarom, nu deze niet meer bestaat, niet worden gesanctioneerd met een bestuurlijke boete.

Conclusie

De onverbindend verklaring van de door de Afdeling houdt praktisch gezien in dat de in de Huisvestingsverordening opgenomen vrijstellingsregeling niet meer bestaat. Er kan in toekomstige gevallen dan ook geen beroep meer op worden gedaan. Kort en goed betekent dit, dat na deze uitspraak in beginsel voor alle vakantieverhuur een onttrekkingsvergunning vereist is. Daarbij is van belang dat aan degene die het verbod om zonder vergunning woonruimte ten behoeve van vakantieverhuur te onttrekken, ook na deze uitspraak, nog steeds een bestuurlijke boete opgelegd kan worden.

De Afdeling benadrukt namelijk in de uitspraak namelijk dat het college tegen het zonder vergunning onttrekken van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning nog wel een bestuurlijke boete op kan leggen. Concreet lijkt deze uitspraak daardoor op te leveren dat de gemeente op dit moment enkel geen boete meer kan opleggen voor het niet melden van vakantieverhuur (ter hoogte van € 6.000,00). Een boete voor het onttrekken zonder vergunning (ter hoogte van € 20.500,00) lijkt nog wel mogelijk te zijn.

De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam bevat overigens nog andere vrijstellingsregelingen ten aanzien van onttrekking van woonruimte. Zo is er een vrijstellingsregeling ten aanzien van onttrekking ten behoeve van het gebruik van woonruimte als tweede woning. Het is niet ondenkbaar dat de Afdeling deze vrijstellingsregeling ook in strijd acht met de Huisvestingswet.

Het is op het moment van publicatie van dit blog nog niet duidelijk hoe deze uitspraak zich zal vertalen in het beleid van het college van Amsterdam ten aanzien van het verlenen van onttrekkingsvergunningen en handhaving op grond van de Huisvestingsverordening.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of mr. drs. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Het einde van het PAS-tijdperk

Het Programma Aanpak Stikstof (hierna: “het PAS”) mag niet meer dienen als basis voor toestemming voor projecten die stikstof uitstoten. Dat heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) op 29 mei 2019 in een tweetal uitspraken (ECLI:NL:RVS:2019:1603 & ECLI:NL:RVS:2019:1604) beslist. Wat is het PAS, en waarom heeft de Afdeling het PAS op dit vlak onverbindend verklaard?

Natura 2000

Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In Natura 2000-gebieden worden diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving beschermt om de biodiversiteit in deze gebieden te behouden. Nederland kent 166 Natura 2000-gebieden welke een oppervlakte bekleden van ruim 1,1 miljoen hectaren. Enkele van deze gebieden zijn de Veluwe, de Waddenzee en de Biesbosch. Rondom Amsterdam liggen onder meer het Ilperveld en Het Twiske. Welke gebieden nog meer onder Natura 2000-gebieden vallen, staat in de Vogel- en Habitatrichtlijn. Deze Europese richtlijnen zijn in nationale wetgeving omgezet via de Wet Natuurbescherming.

In sommige van deze Natura 2000-gebieden is de hoeveelheid stikstof al jaren te hoog. Dit komt onder andere door uitstoot van landbouwbedrijven, industrieën en auto’s. Hoewel stikstof één van de belangrijkste voedingsstoffen is voor planten, een te grote hoeveelheid stikstof is zeer schadelijk waardoor plantensoorten kunnen verdwijnen met als gevolg een terugloop van het aantal dieren in dergelijke gebieden. Daarnaast zorgt een te grote hoeveelheid stikstof voor verzuring van de bodem.

Een sterke natuur is belangrijk voor een gezonde bodem, schoon (drink)water, een natuurlijke weerstand tegen ziekten en plagen, schone lucht, bestuivers van voedselgewassen en dient als een buffer voor klimaatverandering. Het behouden en versterken van deze Natura 2000-gebieden is daarom zeer belangrijk.

Het PAS

In 2015 heeft de overheid het PAS geïntroduceerd en moest ervoor zorgen dat er minder stikstof in de natuur terechtkwam. Het PAS was gericht op het versterken van de bovengenoemde Natura 2000-gebieden en maakte tegelijkertijd economische ontwikkeling mogelijk.

Het PAS bevatte namelijk de basis om toestemming te geven voor projecten die te veel stikstof uitstoten, zoals de uitbreiding van veehouderijen of de aanleg van wegen en woonwijken. Dit was mogelijk door in het PAS een pakket van herstelmaatregelen voor Natura 2000-gebieden vast te stellen. Zo werden voedselrijke gronden afgegraven en in deze gebieden aangebracht en werden voldoende geschikte leefgebieden gecreëerd zodat een terugloop van het aantal dieren uitblijft.

Door deze herstelmaatregelen worden in de toekomst positieve gevolgen in Natura 2000 gebieden verwacht. De verwachte toekomstige ‘winst’ werd beschikbaar gesteld voor projecten waarbij te veel stikstof vrijkwam. Het PAS liep dus altijd vooruit op de verwachte toekomstige positieve gevolgen van maatregelen in Natura 2000-gebieden en gaf hierdoor ‘vooraf’ toestemming voor de realisatie van nieuwe projecten waarbij een te grote hoeveelheid stikstof vrijkwam.

In strijd met Europese natuurwetgeving

De Afdeling twijfelde of het PAS voldeed aan de voorwaarden van de Habitatrichtlijn. In mei 2017 stelde de Afdeling dan ook prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: “Hof van Justitie”). Die oordeelde in november 2018 dat bij het PAS de positieve gevolgen van de maatregelen welke in het programma zijn opgenomen vooraf vast moeten staan wil de overheid een nieuw project toestaan. Omdat het PAS hieraan niet voldoet – deze ziet immers enkel op verwachte toekomstige positieve gevolgen – mag het niet als toestemmingsbasis voor nieuwe projecten worden gebruikt. Daarnaast wordt er in het PAS toestemming gegeven voor projecten op basis van maatregelen in Natura 2000-gebieden die nodig zijn om achteruitgang te voorkomen. Ook dat mag niet. De onderbouwing van het PAS deugt niet, zo was de conclusie van het Hof van Justitie.

De Afdeling zet een streep door de vergunningen welke in de uitspraken van 29 mei 2019 zijn behandeld waarbij gebruik gemaakt is van het PAS. De Afdeling is (kort samengevat) tot het oordeel gekomen dat het PAS niet verenigbaar is het artikel 6 van de Habitatrichtlijn. Onder andere het verbod op externe saldering bij een natuurvergunning, opgenomen in artikel 5.5 lid 3 Wet Natuurbescherming geldt niet meer.

De Afdeling verklaart het PAS op dit vlak onverbindend met als gevolg dat deze niet meer mag dienen als basis voor toestemming voor projecten die stikstof uitstoten in de omgeving van Natura 2000-gebieden.

Vervolg

De twee uitspraken van de Afdeling hebben geen gevolgen voor reeds definitief verleende vergunningen, deze zijn immers onherroepelijk geworden. Vergunningen voor projecten die nog niet definitief verleend zijn zullen alle afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Hierbij moet worden vastgesteld of door het desbetreffende project Natura 2000-gebieden kunnen worden aangetast.

Gevolg hiervan is dat een aantal op het PAS gebaseerde besluiten zijn vernietigd door de Afdeling, waaronder een aantal bestemmingsplannen die de bouw van wegen en woningen mogelijk zou hebben gemaakt.

Heeft u naar aanleiding van dit blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met mr. Frank Wijnveld of drs. mr. Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Het vertrouwensbeginsel vanuit een ander perspectief

Een beroep op het vertrouwensbeginsel dient op een andere wijze dan voorheen te worden beoordeeld. Dit blijkt uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling overweegt in die uitspraak dat een beroep op het vertrouwensbeginsel meer vanuit het perspectief van de ‘redelijk denkende burger’ moet worden beoordeeld. De voorzitter van de Afdeling had eerder de staatsraad advocaat-generaal verzocht hier een advies over op te stellen. De Afdeling volgt met deze uitspraak de conclusie van de staatsraad advocaat-generaal.

Het vertrouwensbeginsel

Het vertrouwensbeginsel komt er, kort gezegd, op neer dat een burger erop moet kunnen vertrouwen, dat toezeggingen van een bestuursorgaan ook worden nagekomen. Een bestuursorgaan dat handhavend optreedt tegen een burger, nadat datzelfde bestuursorgaan eerder aan die burger heeft toegezegd niet tot handhaving over te gaan, handelt dus in strijd met het vertrouwensbeginsel.

De Afdeling stelde echter strenge eisen aan een beroep op het vertrouwensbeginsel. Van een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kon slechts sprake zijn als er aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen waren gedaan door een daartoe bevoegd persoon, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen konden worden ontleend.

Vanuit de praktijk was er veel kritiek op deze wijze van beoordeling. Voor de gemiddelde burger zal een toezegging van een bouwinspecteur namelijk al gauw verwachtingen hebben gewekt. Echter, onder het oude regime was een dergelijke toezegging onvoldoende om daaraan rechtens te honoreren verwachtingen te ontlenen. De bouwinspecteur is immers geen bestuursorgaan en dus niet de bevoegde persoon.

De casus

In de uitspraak betrof het een handhavingsprocedure door het college van burgemeester van wethouders van Amsterdam ten aanzien van een dakterras.  Het college was van mening dat het dakterras in strijd met het bestemmingsplan was en had de eigenaar een last onder dwangsom opgelegd om het dakterras te verwijderen. De eigenaar stelde echter dat omdat haar door de bouwinspecteur en andere ambtenaren van de gemeente Amsterdam was verteld dat de aanwezigheid van het dakterras niet tot handhaving zou leiden, zij een succesvol beroep kon doen op het vertrouwensbeginsel. Vanwege de door de ambtenaren gedane toezeggingen zou het handhavend optreden door het college in strijd zijn met het vertrouwensbeginsel.

Stappenplan

In de bovengenoemde uitspraak overweegt de Afdeling dat bij de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel drie stappen moeten worden doorlopen. Ten eerste moet bepaald worden of de uitlating als toezegging gekwalificeerd kan worden. Ten tweede moet worden bepaald of de toezegging aan het bestuursorgaan kan worden toegerekend. Ten derde dient de vraag te worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de betreffende bevoegdheid.

Ten aanzien van de eerste stap overweegt de Afdeling dat meer de nadruk moet worden gelegd op hoe een uitlating bij een redelijk denkende burger overkomt en minder op wat het bestuursorgaan daarmee bedoelde. Dat geldt volgens de Afdeling ook voor de gedraging. Om aan te nemen dat een toezegging is gedaan, dient degene die zich beroept op het vertrouwensbeginsel aannemelijk te maken dat sprake is van uitlatingen en/of gedragingen van ambtenaren die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuursorgaan over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend.

Ten aanzien van de tweede stap (de vraag of een toezegging ook aan een bestuursorgaan is toe te rekenen) overweegt de Afdeling dat een verschuiving nodig is van het bestuurlijke naar het burgerperspectief. De Afdeling wijst in dit verband op de uitspraak van 19 juli 2017, in die zaak was sprake van uitdrukkelijk namens het bevoegde orgaan gedane toezeggingen van niet daartoe bevoegde ambtenaren. In die uitspraak kwam de Afdeling tot het oordeel dat de betrokkene op goede gronden mocht veronderstellen dat deze personen de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkten. De Afdeling overweegt in dat kader ook in andere gevallen minder de nadruk te leggen op de precieze bevoegdheidsverdeling. Ook in die gevallen kan een toezegging worden toegerekend aan het bevoegde orgaan, indien de betrokkene op goede gronden mocht veronderstellen dat degene die de toezegging heeft gedaan de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.

Ten aanzien van de derde stap overweegt de Afdeling dat de verschuivingen in de eerste en tweede stap niet hoeven te betekenen dat vaker dan nu toezeggingen moeten worden nagekomen als gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt. Wel moeten eerder de betrokken belangen worden afgewogen. De Afdeling overweegt in dit verband dat het algemeen belang dat gediend is bij handhaving in zijn algemeenheid weliswaar zwaar weegt, maar, indien een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel wordt gedaan, niet doorslaggevend hoeft te zijn, als er geen concrete bedreigde belangen van enige betekenis aangewezen kunnen worden. Indien er zwaarder wegende belangen in de weg staan aan honorering van het gewekte vertrouwen kan voor het bestuursorgaan de verplichting ontstaan om de schade die er zonder het vertrouwen niet geweest zou zijn te vergoeden als onderdeel van diezelfde besluitvorming, aldus de Afdeling.

Conclusie

Op grond van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat de Afdeling met deze uitspraak aangeeft een beroep op het vertrouwensbeginsel op principieel andere wijze te beoordelen dan in de afgelopen decennia.

Kort gezegd, komt de nieuwe beoordelingswijze erop neer dat een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan indien een redelijk denkend burger op een door een ambtenaar gedane toezegging mag vertrouwen, dat geldt ook indien de toezegging juridisch niet geheel juist is.

De Afdeling past door de nadruk bij de beoordeling te verleggen van een bestuurs- en bevoegdhedenperspectief naar een burgerperspectief (waarop mag een redelijk denkend burger vertrouwen?), mijns inziens, een voor burgers redelijker en beter te begrijpen beoordeling toe.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl.


Opkoopbescherming

Kortdurende huurovereenkomst of huurbescherming

Met de in juli 2016 in werking getreden Wet Doorstroming Huurmarkt is de mogelijkheid geïntroduceerd voor de tijdelijke verhuur van woonruimte. De mogelijkheid en de voorwaarden van een zogeheten kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn geregeld in artikel 7:271 BW. In de praktijk is er geregeld onduidelijkheid over de vraag of er een kortdurende huurovereenkomst is gesloten dan wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam geeft daar een goed voorbeeld van.

De Wet Doorstroming Huurmarkt

Op grond van artikel 7:271 BW mag de looptijd van een kortlopende huurovereenkomst ten aanzien van zelfstandige woonruimte maximaal twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar zijn. De huurovereenkomst eindigt enkel van rechtswege, indien de verhuurder het einde van de huurovereenkomst tijdig, dat wil zeggen maximaal drie maanden en minimaal een maand voor de overeengekomen einddatum heeft aangezegd. Huurder kan op grond van artikel 7:271 BW maandelijks tussentijds opzeggen.

Onduidelijkheid in de praktijk

Zoals gezegd, bestaat er in de praktijk regelmatig onduidelijkheid over wat voor een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder is gesloten. Het antwoord op deze vraag is zeer belangrijk, omdat een huurder in het geval een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten aanspraak op huurbescherming kan doen.

Zo hadden partijen in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam een huurovereenkomst gesloten voor de duur van achttien maanden. De huurperiode zou ingaan op 15 juni 2017 en zou eindigen op 15 december 2018. Daarbij waren partijen overeengekomen dat partijen de huurovereenkomst niet tussentijds konden opzeggen.

De verhuurder zegde, in de veronderstelling dat hij een kortdurende huurovereenkomst had gesloten, op 7 november 2018 het einde van de huurovereenkomst tegen 15 december 2018 aan. De huurster was echter van mening dat er geen sprake was van een kortdurende huurovereenkomst, maar juist van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een minimum huurperiode van achttien maanden. Volgens de huurder loopt de huurovereenkomst na afloop van de eerste achttien maanden voor onbepaalde tijd door.

De verhuurder startte daarop een procedure bij de rechtbank Amsterdam, waarin hij ontruiming van de woning vorderde.

Overwegingen van de kantonrechter

De kantonrechter oordeelde echter dat er sprake was van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd en dat huurder derhalve aanspraak kon doen op huurbescherming. De opzegging is derhalve niet geldig en de vordering tot ontruiming wordt afgewezen.

De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of partijen een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten of dat een “gewone” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur zijn overeengekomen tot uitgangspunt wordt genomen dat huurster als consument als zwakkere partij moet worden gekenschetst en verhuurder, als professionele partij moet worden aangemerkt. Verder wordt door de kantonrechter in aanmerking genomen dat verhuurder de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat gesteld noch anderszins aannemelijk is geworden dat huurster daar op enigerlei wijze invloed op heeft gehad. Eventuele onduidelijkheden dienen, volgens de kantonrechter, dan ook voor risico van verhuurder te blijven. Ten slotte overweegt de kantonrechter dat het bij de introductie van de mogelijkheid van de tijdelijke huurovereenkomst volgens de wetgever de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm zou blijven, zodat bij geval van onduidelijkheid een uitleg die recht doet aan de bescherming van de zwakkere partij heeft te gelden.

De bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst bieden volgens de kantonrechter ook geen voldoende aanknopingspunten dat huurster de door verhuurder voorgestane uitleg van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten. Het model dat verhuurder heeft gebruikt is die voor een gebruikelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en nergens wordt specifiek verwezen naar de tijdelijkheid ervan. In de huurovereenkomst wordt bovendien verwezen naar de algemene bepalingen huurovereenkomst uit 2003, toen de mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst nog niet bestond. Verder geldt, zoals terecht door huurder is opgemerkt, dat in artikel 3.1 is opgenomen dat de huurovereenkomst doorloopt indien niet wordt opgezegd, welke formulering niet direct een aanwijzing biedt voor de huurovereenkomst voor tijdelijke duur. Ook het gegeven dat de huurovereenkomst niet tussentijds opzegbaar was gedurende de periode tot 15 december 2018, biedt volgens de kantonrechter, een belangrijke aanwijzing dat geen tijdelijke huurovereenkomst is overeengekomen.

Conclusie

Bovenstaande uitspraak maakt duidelijk dat een goed onderscheid tussen een kortlopende huurovereenkomst, die gericht is op een maximale huurperiode, en de huurovereenkomst van onbepaalde met een eerste bepaalde termijn, die is gericht op een minimale huurperiode, is van groot belang is.

Het is bij het opstellen van een huurovereenkomst dan ook essentieel dat expliciet wordt aangegeven dat er sprake is van een kortdurende huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 1 BW of dat er sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd.

Daarbij doet de verhuurder die een kortdurende huurovereenkomst wil sluiten er verstandig aan de mogelijkheid voor huurder om maandelijks tussentijds op te zeggen expliciet in de overeenkomst op te nemen. Immers, indien de overeenkomst tussentijdse opzegging uitsluit, wordt dat, blijkens bovenstaande uitspraak gezien als een belangrijke indicatie dat er sprake is van een overeenkomst van onbepaalde tijd.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Rube & Wijnveld Advocaten gaat verhuizen

Na als kantoor een fantastische start te hebben gemaakt op de Rapenburgerstraat, is het voor Rube & Wijnveld Advocaten tijd geworden haar vleugels verder uit te slaan.

Wij hebben daarvoor in The Bell aan de Sarphatistraat 370 te Amsterdam een uitstekende nieuwe kantoorlocatie gevonden, van waaruit wij als vanouds hoogwaardige juridische diensten aan onze cliënten verlenen.

Per 1 juli 2018 zijn wij te vinden aan de Sarphatistraat 370, 1018 GW te Amsterdam. Al onze telefoonnummers en e-mailadressen blijven overigens ongewijzigd.


Vakantieverhuur

Meldplicht vakantieverhuur Amsterdam

Per 1 oktober 2017 zijn alle hoofdbewoners die incidenteel hun woning aan toeristen verhuren verplicht dit te melden bij de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht voor vakantieverhuur is een gevolg van de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Vakantieverhuur en huisvestingsverordening

De gemeente hoopt door deze meldplicht de naleving van de regels en de bestrijding van illegale vakantieverhuur te bevorderen. In Amsterdam is vakantieverhuur na 1 oktober 2017 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 enkel nog onder de volgende voorwaarden toegestaan:

·         de te verhuren woning dient officieel de bestemming wonen te hebben en deze mag uitsluitend door de hoofdbewoner worden verhuurd;

·         de verhuur van de woning dient een incidenteel karakter hebben (de woning mag in ieder geval niet meer dan 60 dagen per kalenderjaar worden verhuurd);

·         per woning mag slechts aan vier personen per nacht onderdak worden geboden;

·         de woning mag geen eigendom zijn van een woningbouwcorporaties;

·         elke vakantieverhuur dient voorafgaand aan de verhuur aan het college van burgemeester en wethouders te worden gemeld.

Boete

Op overtreding van de meldplicht staat een bestuurlijke boete van € 6.000,00. Daarbij geldt nog dat indien er andere overtredingen worden geconstateerd, zoals de verhuur aan meer dan vier personen per woning per nacht, dat ook voor die overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Die boete bedraagt € 20.500,00 per overtreding.

Andere beperkingen

In onze praktijk hebben wij gemerkt dat veel verhuurders denken dat als zij zich aan de door de gemeente gestelde regels houden zij hun woning ongestoord kunnen verhuren. Dat is echter niet altijd geval.

Zo kan de verhuur van een eigen woning op grond van de splitsingsakte niet zijn toegestaan. Het is voor een hoofdbewoner die tevens eigenaar van de woning is, dan ook raadzaam om voorafgaand aan de verhuur te informeren of de splitsingsakte vakantieverhuur toestaat.

Verder geldt dat het in gebruik geven aan derden van een woning op grond van veel huurovereenkomsten niet is toegestaan. Huurders van een woning dat geen eigendom is van een woningbouwcorporatie zouden voorafgaand aan eventuele verhuur dan ook moeten nagaan of verhuur ook op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.

Over de juridische implicaties van vakantieverhuur schreven wij al in onze eerdere blog “Vergaande verantwoordelijkheden eigenaar bij (onder)verhuur via Airbnb” Heeft u vragen over vakantieverhuur, huurrecht of handhaving, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 020-3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl


Schaarse vergunningen rondvaartboten herverdeeld

Tot voor kort werden vergunningen voor rondvaartboten in Amsterdam verleend voor onbepaalde tijd. Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, waarin onder meer is bepaald dat schaarse vergunningen niet voor onbepaalde tijd mogen worden verleend, omdat dat ondernemers zou belemmeren om de desbetreffende markt te betreden, heeft de gemeente Amsterdam 135 exploitatievergunningen (voor de periode 2020 tot en met 2030) herverdeeld.

Zoals in onze vorige blog al is besproken heeft de Afdeling recent geoordeeld dat in het Amsterdamse vaarbeleid te weinig rekening is gehouden met moderne stuurmiddelen en heeft de Afdeling de op grond van dit beleid verleende tijdelijke exploitatievergunningen (voor de periode 2014 tot en met 2020) vernietigd. Het is op dit moment nog onduidelijk welke gevolgen de hierboven genoemde uitspraak van de Afdeling zal hebben voor de via loting voor de periode 2020 tot en met 2030 verleende exploitatievergunningen, maar nu deze exploitatievergunningen aan de hand van hetzelfde beleid zijn verleend, is de kans aanzienlijk dat ook deze vergunningen vernietigbaar zijn.

Door de herverdeling zijn nu ongeveer 1/3 van de vergunninghouders nieuw op de rondvaartbotenmarkt, terwijl een aanzienlijk aantal ondernemingen haar vergunning door de herverdeling is kwijtgeraakt. De gang van zaken rondom de herverdeling van de vergunningen heeft bij veel van de deelnemende ondernemingen tot onvrede en onzekerheid geleid.

Deze vergunningverleningsprocedure biedt dan ook een goede gelegenheid voor een korte bespreking van de eisen die aan een dergelijke procedure worden gesteld en enkele zaken waar ondernemers op moeten letten als zij een schaarse vergunning aanvragen.

De procedure ten aanzien van rondvaartboten in Amsterdam

In Amsterdam waren voor de procedure 2020-2030 135 exploitatievergunningen te verdelen voor passagiersvaartuigen (rondvaartboten). De procedureregels (vereisten voor de aanvraag, aanvraagperiode, uitsluitingsgronden, mogelijkheid tot het maken van bezwaar etc.) en de verleningscriteria (veelal technische vereisten ten aanzien van de rondvaartboten) voor deze 135 exploitatievergunningen zijn neergelegd in het Reglement voor uitgifte van exploitatievergunningen voor passagiersvaart voor het Amsterdamse binnenwater (hierna: “Reglement”) en de Criteria Beeldkwaliteit Passagiersvaartuigen.

Uit het Reglement blijkt onder meer dat aanvragen voor een ‘reguliere’ exploitatievergunning worden beoordeeld op vier gunningscriteria. Dat zijn de lengte van de boot, emissie van geluid, uitstoot van de motor en de uitstoot van de in de boot aanwezige voorzieningen. Ten aanzien van deze gunningscriteria was de Afdeling van mening dat er in het Amsterdamse vaarbeleid te weinig rekening werd gehouden met de invloed van moderne stuurmiddelen op de vlotte en veilige doorvaart. Voor een exploitatievergunning ‘Gezichtsbepalend’ geldt nog het criteria beeldkwaliteit.

Per gunningscriterium wordt een score toegekend aan een aanvraag op basis van de in het Reglement beschreven methodiek. Voor elke aanvraag wordt de eindscore vervolgens bepaald door de individuele scores op alle gunningscriteria bij elkaar op te tellen. Hoe hoger een aanvraag scoort, des te hoger komt hij op de lijst te staan. Voor aanvragen met een gelijke score – en dat zijn er heel wat geweest in de reguliere categorie – is de rangorde bepaald aan de hand van een loting. Uiteindelijk worden de vergunningen op basis van deze rangorde verleend. Met andere woorden; hoe hoger de score van de aanvraag des te groter is de kans dat de exploitatievergunning aan die aanvrager wordt verleend.

Uiteindelijk waren er 480 aanvragen die voldeden aan de door de gemeente gestelde eisen. De 135 vergunningen, onderverdeeld in de categorie ‘Regulier’ en 60 exploitatievergunningen in de categorie ‘Gezichtsbepalend’ zijn vervolgens na de loting onder de 480 aanvragen verdeeld.

De verdeling van schaarse vergunningen

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) volgt dat bestuursorganen bij het verlenen van schaarse vergunningen op grond van het gelijkheidsbeginsel mogelijke gegadigden in de gelegenheid moet stellen om naar de beschikbare vergunningen mee te dingen. Hiervoor dient het bestuursorgaan, voorafgaand aan de aanvraagperiode, informatie over de verdelingsprocedure, de periode waarbinnen een aanvraag kan worden ingediend en de criteria waarop de aanvragen worden beoordeeld adequaat bekend te maken.

Adequate bekendmaking houdt in dat de informatie over de verdelingsprocedure wordt geplaatst in een gemeenteblad, op een website van de overheid of landelijk dagblad.  Daarin moet onder meer nadere informatie worden gegeven over het aantal beschikbare vergunningen, de wijze waarop deze verdeeld zullen worden (zoals bij de rondvaartboten door middel van loting) en de eisen waaraan de aanvraag en aanvrager moeten voldoen.

Daarbij geldt dat de toe te passen criteria voorafgaand aan de procedure duidelijk moeten zijn en kunnen deze niet tussentijds worden aangepast en dienen op alle aanvragen te worden toegepast.

Bezwaar en beroep tegen de afwijzing of score

Een bijzondere positie in de verdeling nemen de aanvragen in waar – voor de loting – bezwaar tegen is gemaakt. Op grond van het Reglement krijgen deze aanvragen een voorwaardelijke score toegekend welke pas definitief op het moment dat het bezwaar gegrond is verklaard. Deze aanvragen deden dus ook mee in de loting.

Aandachtspunten voor de ondernemer

Omdat sprake is van een vast tijdspad, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor een verbouwing, is de tijd waarbinnen de aanvraag kan worden ingediend en eventueel aangevuld zeer beperkt. Ten aanzien van een aanvraag voor een schaarse vergunning is het voor een ondernemer dan ook van groot belang dat een aanvraag volledig en correct is. Zorg er daarom bijvoorbeeld voor dat alle benodigde rapporten, tekeningen en certificaten met de aanvraag worden ingediend.

Het is verder zaak dat de ondernemer voorafgaand aan het doen van een aanvraag om een schaarse vergunning nagaat of er beleid bestaat omtrent de verlening van schaarse vergunningen, en of hij aan dit beleid kan voldoen. Is er wel beleid, maar kan hij daar niet aan voldoen, dan moet hij nagaan of hij nog tijdig maatregelen kan treffen om alsnog aan de vereisten te voldoen. In de praktijk komt het namelijk geregeld voor dat een ondernemer pas na de vergunningverleningsprocedure aan de vereisten kan voldoen, dat is echter niet voldoende.

Daarnaast verdient het aanbeveling, nu schaarse vergunningen niet voor onbepaalde tijd worden verleend, om na te gaan of de in het kader van de vergunningverlening gedane investeringen in de vergunningsperiode kunnen worden terugverdiend.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Tijdelijke exploitatievergunningen rondvaartboten niet toegestaan

Het gemeentebestuur van Amsterdam probeert sinds enige jaren het aantal grote rondvaartboten op de Amsterdamse grachten te reguleren. In dat kader heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: “het college”) in 2014 op grond van nieuw beleid tijdelijke exploitatievergunningen verleend aan 13 rondvaartbootexploitanten. De verlening van deze exploitatievergunningen is gebaseerd op het nieuwe vaarbeleid van de gemeente Amsterdam (lees hierover meer in ons eerdere blog). Op grond van dit beleid worden, in tegenstelling tot voorheen, ten aanzien van rondvaartboten groter dan 14 meter enkel nog tijdelijke exploitatievergunningen verleend. In een recente uitspraak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) deze vergunningen echter vernietigd.

De procedures

In deze procedures ging de verlening van het beperkte aantal nieuwe tijdelijke vergunningen gepaard met de intrekking van eerder voor onbepaalde tijd verleende vergunningen. De nieuwe tijdelijke exploitatievergunningen gelden tot 2020. Het betreft hier voor alle duidelijkheid niet de exploitatievergunningen die gelden voor de periode 2020 tot en met 2030 en onlangs met behulp van een loting zijn verdeeld. De onderhavige uitspraak kan echter ook van invloed zijn op die exploitatievergunningen. Hieraan zullen wij in onze volgende blog aandacht besteden.
Voor een aantal rondvaartbootexploitanten betekende dit niet enkel dat hun exploitatievergunning voor onbepaalde tijd werd ingetrokken, maar dat zij ook uitgeloot werden voor een nieuwe tijdelijke exploitatievergunning. Met andere woorden; deze exploitanten mogen na 2020 hun activiteiten niet meer uitvoeren op de Amsterdamse grachten.

Volgens het college is het echter noodzakelijk om het aantal vergunningen voor rondvaartboten langer dan 14 meter te beperken. Het college is namelijk van mening dat deze rondvaartboten een vlotte en veilige doorvaart op de grachten belemmeren.

Een aantal exploitanten is het niet eens met de beperking van het aantal vergunningen. Zij hebben dan ook bezwaar gemaakt tegen de besluiten van het college. Volgens deze exploitanten hoeft de lengte van een boot geen nadelige effecten voor de doorvaart te hebben, als gebruik wordt gemaakt van moderne stuurmiddelen zoals een boegschroef of een roerpropeller.

Strijd met de Europese Dienstenrichtlijn

De Afdeling overweegt dat de tijdelijke exploitatievergunningen onder deze omstandigheden in strijd zijn met de Europese Dienstenrichtlijn en Nederlandse Dienstenwet. Op grond van de Europese Dienstenrichtlijn en Dienstenwet mag het aantal vergunningen enkel worden beperkt als er dwingende redenen van algemeen belang zijn. Een dergelijke dwingende reden van algemeen belang is volgens het college de gestelde belemmering door grote rondvaartboten van de vlotte en veilige doorvaart.

De Afdeling is echter van mening dat het college in haar gemeentelijk vaarbeleid onvoldoende rekening heeft gehouden met de invloed van moderne stuurmiddelen op de vlotte en veilige doorvaart. De Afdeling verklaart het gemeentelijk vaarbeleid, waar dit beleid het aantal vergunningen voor boten groter dan 14 meter beperkt, om die reden derhalve onverbindend. De Afdeling vernietigd daarom de verleende tijdelijke exploitatievergunningen.
De enkele vernietiging van de tijdelijke exploitatievergunning zou overigens betekenen dat geen enkele exploitant nog over een exploitatievergunning zou beschikken. Daarom heeft de Afdeling tegelijk met de vernietiging van de tijdelijke vergunningen, de intrekking van de vergunningen voor onbepaalde tijd ongedaan gemaakt.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat, waar een bestuursorgaan haar besluitvorming (deels) baseert op een beleidsregel, het voor een belanghebbende van groot belang is om niet enkel na te gaan of de besluitvorming aan de desbetreffende beleidsregel voldoet, maar ook na te gaan of de desbetreffende beleidsregel in overeenstemming is met de wetgeving waarop deze is gebaseerd.

Voor vragen over onder meer beleidsregels, de aanvraag van een exploitatievergunning en bezwaar- en beroepsprocedures kunt u contact opnemen met Rube & Wijnveld Advocaten op 020 3032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.


Servicekosten

Servicekosten en de Warmtewet

De Warmtewet is sinds de invoering een bron van discussie. Het feit dat in huursituaties het huurrecht op grond van het Burgerlijk Wetboek mede van toepassing kan zijn op de warmtelevering helpt daarbij niet. Er zijn daardoor veel onduidelijkheden waardoor tegenstrijdige (of “indianen-”) verhalen de wereld in zijn geholpen. Een van die onduidelijkheden is de vraag of de levering van warmte (nog steeds) eveneens het leveren van service kan betekenen in de zin van het huurrecht en daardoor dus onder de regelgeving omtrent servicekosten valt als de levering van de warmte door de verhuurder in rekening wordt gebracht. Dit is van belang omdat de huurder/verbruiker dan verdergaande bescherming kan genieten. Het antwoord op de vraag is volgens ons over het algemeen “Ja”. In deze blog zetten wij uiteen waarom.

Nutsvoorzieningen met een individuele meter

Tot 1 juli 2014 werd de levering van de levering van verwarmd water voor het verwarmen van een huurwoning op grond van het Besluit servicekosten gezien als “service”. Het begrip servicekosten is met de inwerkingtreding van de wet “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie” per 1 juli 2014 gewijzigd.

Met die wijzigingswet is het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek naast het begrip servicekosten. Sindsdien worden op grond van het Burgerlijk Wetboek de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter gedefinieerd als “de vergoeding in verband met de levering van (…) water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.”

Er wordt in deze definitie geen onderscheid gemaakt tussen warm of koud water of het gebruik daarvan, waardoor elke vorm van levering van water door de verhuurder aan de huurder onder het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” valt. Randvoorwaarde is uiteraard wel dat er een individuele meter is geplaatst die het verbruik meet. Als dat niet het geval is, dan is de levering van het water geen nutsvoorziening met individuele meter, maar mogelijk wel nog een “service”.

Servicekosten

Met de wijziging van de wet per 1 juli 2014 is per saldo het begrip servicekosten op minder situaties van toepassing geworden. Sindsdien worden servicekosten in het Besluit servicekosten (onder andere) gedefinieerd als “de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten” en “het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.”

Met andere woorden, levering van warm water om de gemeenschappelijke ruimten in een woningcomplex te verwarmen. De vraag is of de levering van warm water aan een huurwoning zonder dat een individuele meter is geplaatst servicekosten zijn, aangezien het Besluit servicekosten niet meer spreekt over levering aan individuele woonruimten, maar enkel over levering aan de gemeenschappelijke gedeelten.

De minister heeft daar indertijd (indirect) aandacht besteed bij de behandeling van de wijzigingswet. In de memorie van toelichting is daarover het volgende gezegd:

“Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip «servicekosten» wordt met de voorgestelde wijziging in artikel 7:237, lid 3, BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:

–      kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

–      servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”

Kort gezegd komt dit erop neer dat de minister nooit een inhoudelijke wijziging van het servicekostenstelsel heeft willen doorvoeren, maar enkel dat het oude begrip “servicekosten” werd gesplitst in “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met individuele meter”. De levering van (warm) water aan huurwoningen door de verhuurder zonder dat daar een individuele meter aanwezig is, is dus volgens de minister een service waar de regelgeving van de servicekosten op van toepassing is. Die flexibiliteit zit overigens ook in het Besluit servicekosten.

Verhouding met de Warmtewet

In de Warmtewet wordt onder warmte verstaan “warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik”. Verder geldt dat de Warmtewet van toepassing is op “verbruikers”. Verbruikers zijn personen die een zogenaamde kleine aansluit (minder dan 100kW) hebben. Dat zijn doorgaans particuliere huishoudens en in een aantal gevallen ook kleine bedrijven en kantoren.

De levering van warmte als bedoeld in de Warmtewet is daarmee ook de levering van nutvoorzieningen met een individuele meter en/of de levering van een service op grond van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Beide wetten zijn daarom van toepassing op de levering van warmte aan huurwoningen als de verhuurder verantwoordelijk is voor de levering van de warmte.

Zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek zijn wetten in formele zin en kennen geen hiërarchie. Beide wetten bestaan in die zin naast elkaar en kunnen elkaar aanvullen. Daarbij geldt wel als randvoorwaarde dat de regels niet tegenstrijdig mogen zijn. In dat geval zal een oordeel van de rechter noodzakelijk zijn.

Conclusie

Doordat zowel de Warmtewet als het Burgerlijk Wetboek geldt voor warmtelevering door een verhuurder, krijgt de huurder/verbruiker in feite dubbele bescherming. Zo is bijvoorbeeld de huurcommissie bevoegd geschillen hierover te behandelen, maar kan ook de geschillencommissie die in de warmteleveringsovereenkomst is aangewezen de geschillen beslechten. Hier schreven wij in november 2015 al over in de blog Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht. Verder zijn administratieverplichten uit de Warmtewet van toepassing op de verhuurder, maar ook die uit het Burgerlijk Wetboek voortvloeien.

Op zichzelf hoeft het geen probleem te zijn dat beide wetten naast elkaar bestaan. Uitgangspunt van zowel het huurrecht als de Warmtewet is immers de bescherming van de huurder/verbruiker. Pas als regels inhoudelijk tegenstrijdig worden, kunnen problemen ontstaan, maar daar is op dit moment geen sprake van.

Heeft u vragen over de Warmtewet, huurrecht, servicekostenbeleid of nutsvoorzieningen met individuele meters, dan kunt u contact opnemen met Jan Rube of Frank Wijnveld op 0203032489 of per e-mail op info@rubewijnveld.nl.